Chiêu giục cọc là bất cứ cách nào khiến người mua tin rằng không xuống tiền ngay hôm nay thì mất căn nhà: "có khách khác đang trả", "giá này chỉ giữ tới tối", "chủ nhà sắp đổi ý". Cách gỡ chung rất đơn giản: xin đủ thời gian để kiểm giấy tờ và hỏi người có chuyên môn. Bên kia không chịu chờ vài ngày cho việc đó thì chính sự vội của họ đã là câu trả lời.
Người viết từng cọc vội một lần vì câu "anh không lấy thì chiều nay có người lấy". Căn nhà không có gì sai, nhưng cái giá thì cao hơn hẳn mấy căn bán sau đó ít tuần ở cùng con hẻm. Bài này kể ra các chiêu hay gặp nhất, vì sao chúng có tác dụng, và câu đáp lại cụ thể cho từng chiêu.
Vì sao chiêu giục cọc có tác dụng với người mua lần đầu
Mua nhà lần đầu, người ta thường đã đi xem nhiều căn, mệt, và đã có lúc tiếc một căn vì chần chừ. Nỗi tiếc ấy là chỗ chiêu giục cọc bám vào. Khi nghe "có người khác", đầu óc không còn nghĩ "căn này có đáng không" mà chuyển sang "làm sao để không mất".
Thêm vào đó, tiền cọc thường được giới thiệu như một khoản nhỏ, "cọc tượng trưng thôi", nên cảm giác rủi ro thấp. Nhưng chính khoản nhỏ đó buộc người mua vào một mốc thời gian và một mức giá, và nếu sau đó phát hiện giấy tờ có vấn đề thì đòi lại không đơn giản như lúc đưa.
Môi giới và người bán không phải ai cũng xấu. Có lúc đúng là có khách khác. Nhưng người mua không có cách kiểm chứng điều đó, nên hãy đối xử với mọi câu giục như nhau: nghe, ghi nhận, và vẫn đi đúng quy trình của mình.
Một nguyên tắc đỡ được hầu hết tình huống: tiền chỉ ra khỏi túi sau khi giấy tờ đã được xem. Không có ngoại lệ "lần này chắc ăn".
Các câu giục cọc hay gặp và câu đáp lại
"Có khách khác đang trả, anh chị quyết nhanh." Đáp: "Vậy anh chị cứ ưu tiên khách đó. Nếu không xong, em vẫn muốn nói tiếp sau khi xem giấy tờ." Câu này thường làm câu chuyện chậm lại, vì khách kia hiếm khi có thật.
"Giá này chủ chỉ giữ tới tối nay." Đáp: "Giá đúng thì vài hôm nữa vẫn đúng. Em cần ba bốn ngày kiểm sổ và hỏi quy hoạch." Giá hợp lý không bốc hơi trong một buổi chiều.
"Cọc giữ chỗ một ít trước, kiểm giấy tờ sau." Đáp: "Em gửi giữ chỗ khi nào giấy ghi rõ là giấy tờ có vấn đề thì hoàn lại toàn bộ." Nếu bên kia không chịu ghi điều đó, khoản "giữ chỗ" này thật ra là cọc mất.
"Chủ nhà đang muốn đổi ý, phải chốt liền." Đáp: "Nếu chủ đổi ý thì có cọc cũng sẽ tranh chấp. Em thà chờ chủ chắc chắn." Người bán dao động là lý do để chậm lại, không phải để vội.
"Chủ ở xa, chỉ về được hôm nay." Đáp: "Vậy hôm nay mình gặp nói chuyện, xem bản gốc giấy tờ. Ký cọc thì chờ em kiểm xong, có thể làm qua văn phòng công chứng khi chủ về lần sau." Người bán thật có cách sắp xếp.
"Giá hời vì chủ cần tiền gấp, không có lần hai." Đáp: "Cần tiền gấp thì càng cần người mua có giấy tờ rõ ràng để giao dịch nhanh." Giá thấp bất thường là lý do kiểm kỹ hơn, không phải ít hơn.
"Cọc cho em (môi giới) giữ, em đưa lại chủ." Đáp: "Tiền cọc em chỉ đưa cho người đứng tên trên sổ, có ký nhận." Tiền qua tay trung gian là kiểu mất tiền phổ biến nhất khi giao dịch đổ vỡ.
"Cả khu này sắp có đường, trễ là lên giá." Đáp: "Em mua để ở, không tính chuyện lên giá. Còn quy hoạch thì em tự hỏi cơ quan đất đai." Câu chuyện tương lai không thay được việc kiểm hiện tại.
"Ký giấy tay trước cho nhanh, công chứng sau." Đáp: "Giấy cọc em muốn có điều khoản rõ, cần đọc kỹ hoặc nhờ người xem. Không cần vội ký trong hôm nay."
Cách xin thời gian mà không làm hỏng quan hệ với người bán
Người bán đàng hoàng không khó chịu khi người mua xin vài ngày kiểm giấy tờ, vì chính họ cũng muốn giao dịch suôn sẻ tới cuối. Cái làm họ khó chịu là người mua lần lữa không nói lý do, hoặc hẹn rồi biến mất.
Vì vậy khi xin thời gian, hãy nói cụ thể: cần bao nhiêu ngày, để làm gì, và ngày nào sẽ báo lại. Ví dụ: "Em cần tới thứ năm để xem bản sao sổ, hỏi văn phòng đăng ký đất đai và ngân hàng. Thứ năm em gọi lại, dù có mua hay không." Nói như vậy, người bán biết mình nghiêm túc.
Nếu muốn thể hiện thiện chí mạnh hơn, có thể đề nghị ghi một biên bản ghi nhớ không kèm tiền, nêu giá đã bàn và ngày hẹn quyết. Biên bản kiểu này không ràng buộc bằng tiền nhưng giúp cả hai bên có mốc.
Và đúng hẹn. Người mua giữ lời thì lần sau, nếu cần đàm phán lại vì phát hiện điều gì, người bán cũng dễ nghe hơn.
Khi nào sự vội vàng là dấu hiệu đáng ngại thật sự
Người bán không chịu đưa bản sao giấy tờ trước khi nhận cọc. Đây là tín hiệu lớn nhất. Người bán thật không có lý do gì giấu bản sao sổ với người đang muốn mua.
Người nhận tiền không phải người đứng tên. Người thân, người "được ủy quyền miệng", môi giới đứng ra nhận cọc mà không có giấy ủy quyền hợp lệ là rủi ro rất cao.
Giá thấp hơn hẳn các căn tương tự mà không có lý do rõ. Giá rẻ bất thường cộng với giục cọc nhanh là công thức quen của những giao dịch có vấn đề về giấy tờ hoặc về quyền bán.
Một lô, một căn rao cho nhiều người cùng lúc với cùng câu giục. Nếu nghe người quen kể cũng được giục cọc đúng căn đó, nhiều khả năng đang có người nhận cọc của nhiều người.
Hợp đồng cọc soạn sẵn, không cho sửa. Mẫu in sẵn với điều khoản một chiều, chỉ phạt người mua mà không ràng buộc người bán, là dấu hiệu nên dừng.
Bị dẫn đi xem vào giờ không cho thấy gì. Chỉ cho xem buổi tối, hoặc đúng lúc trời mưa không ra được ngoài sân, rồi giục chốt ngay sau đó.
Né câu hỏi về thế chấp, tranh chấp, quy hoạch. Trả lời "không có gì đâu" mà không đưa được giấy tờ hay chỉ chỗ kiểm thì không nên coi là câu trả lời.
Đòi chuyển khoản vào tài khoản cá nhân lạ. Tài khoản không đứng tên chủ sổ, hoặc yêu cầu đưa tiền mặt không biên nhận, là lý do để dừng hẳn.
Quy trình tối thiểu trước khi đưa bất kỳ đồng cọc nào
Dù bị giục tới đâu, mấy bước này nên được làm xong trước khi tiền rời khỏi tài khoản.
- Xem bản sao giấy tờ và đối chiếu với bản gốc khi gặp; ghi lại tên người đứng tên, thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng.
- Hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc nhờ văn phòng công chứng, luật sư kiểm thông tin thế chấp, ngăn chặn, tranh chấp theo cách làm hiện hành tại địa phương.
- Hỏi quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương, không chỉ nghe môi giới kể.
- Xác định đủ người phải ký như vợ chồng, các đồng sở hữu, người thừa kế.
- Đọc kỹ giấy cọc đặc biệt điều khoản hoàn cọc khi giấy tờ, quy hoạch hay khoản vay có vấn đề.
- Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ sổ ghi rõ nội dung, giữ lại chứng từ.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới nói có khách khác trả giá cao hơn, làm sao biết thật hay giả?
Gần như không có cách kiểm chứng, nên đừng cố. Cứ đối xử như thể khách đó có thật: chúc họ may mắn và nói mình vẫn quan tâm nếu không xong. Nếu căn nhà quay lại với mình sau vài ngày, mình đã có câu trả lời.
Tiền giữ chỗ nhỏ có đáng lo không?
Đáng lo nếu giấy ghi không rõ khi nào được hoàn lại. Một khoản nhỏ nhưng đưa cho người không có quyền bán, hoặc không kèm điều kiện hoàn, vẫn có thể mất trắng. Số tiền nhỏ không làm rủi ro nhỏ đi.
Từ chối cọc ngay có làm mất căn nhà không?
Có thể, và đó là cái giá chấp nhận được. Mất một căn vì cần vài ngày kiểm giấy tờ vẫn nhẹ hơn nhiều so với kẹt tiền cọc vào một căn có vấn đề. Căn đáng mua thường không biến mất chỉ sau vài ngày.
Có nên ký biên bản ghi nhớ không kèm tiền?
Đây là cách hay để giữ thiện chí mà không ràng buộc tiền bạc. Biên bản ghi giá đã bàn, ngày hẹn quyết và những việc mỗi bên cần làm trong thời gian đó. Nếu chưa chắc hiệu lực của giấy mình định ký, hỏi luật sư trước khi ký.
Người bán nói phải cọc mới cho xem bản gốc sổ, có hợp lý không?
Không hợp lý. Người mua có quyền được xem giấy tờ trước khi cam kết tiền, ít nhất là bản sao và đối chiếu bản gốc khi gặp trực tiếp. Bên nào đặt điều kiện ngược lại, nên dừng.
