Lỗi của căn nhà chỉ là lý do trả giá khi đổi được ra tiền hoặc ra rủi ro cụ thể. Thấm dột, mái hỏng, đường điện nước cũ, nứt cần kỹ sư xem, phần xây chưa hoàn công: những thứ này đáng đưa lên bàn và trừ vào giá. Còn sơn cũ, gạch không hợp gu, bếp lỗi thời thì người bán đã tính vào giá rồi, nhắc nhẹ thì được, dựa vào đó để ép giá thì dễ hỏng chuyện.
Người viết từng thấy một người mua liệt kê hai mươi lỗi lớn nhỏ trong một buổi, từ vết bẩn trên tường tới cái tay nắm cửa, và nhận lại một cái lắc đầu. Một người khác chỉ nêu ba điểm, mỗi điểm kèm báo giá thợ, và được bớt nhiều hơn hẳn. Khác biệt nằm ở cách chọn lỗi và cách trình bày.
Lỗi nào thành tiền, lỗi nào chỉ là gu
Người bán định giá căn nhà dựa trên những gì nhìn thấy. Một căn tường bong sơn, bếp cũ, giá rao thường đã thấp hơn căn mới sửa. Nếu mình trả giá vì những thứ người bán đã thấy và đã tính, họ sẽ cảm thấy bị "trừ hai lần" và phản ứng là điều dễ hiểu.
Thứ đáng đưa lên bàn là những lỗi người bán không nói hoặc giá rao chưa phản ánh: thấm từ sân thượng xuống, mái tôn rỉ phía trên trần thạch cao, ống nước âm tường đã cũ, móng lún nhẹ làm cửa kẹt, phần cơi nới không có trong giấy tờ. Đây là những thứ mình chỉ thấy khi xem kỹ, hoặc phải có thợ, kỹ sư mới chỉ ra.
Ranh giới thứ hai là giữa lỗi phải sửa và lỗi muốn sửa. Thấm dột, điện chập chờn là phải sửa trước khi ở. Đổi gạch, thay tủ bếp là muốn sửa. Chỉ nhóm đầu mới nên tính trừ thẳng vào giá.
Còn một nhóm đặc biệt: lỗi giấy tờ. Phần xây sai phép, chưa hoàn công, diện tích thực tế khác sổ trước hết là rủi ro, sau mới tới chi phí. Nhóm này không nên chỉ trả giá rồi bỏ qua, mà phải hỏi rõ cách xử lý trước khi đi tiếp.
Nhóm lỗi đáng đưa vào trả giá
Thấm dột sân thượng, mái, tường giáp ranh. Sửa tận gốc thường phải đục, chống thấm lại cả mảng, chi phí và thời gian đều đáng kể.
Mái tôn, mái ngói xuống cấp. Nhìn từ trong trần khó thấy, nên lên sân thượng hoặc nhờ thợ trèo lên xem.
Hệ thống điện cũ. Dây điện đi nổi chắp vá, cầu dao cũ, ổ cắm nóng là những thứ cần đi lại toàn bộ khi dọn vào.
Ống cấp thoát nước cũ, hầm phân đầy hoặc hỏng. Mùi hôi ở nhà vệ sinh tầng trệt, nước chảy yếu ở tầng trên là dấu hiệu dễ thấy.
Nứt cần kỹ sư đánh giá. Vết nứt chéo ở góc cửa, nứt chân tường, sàn nghiêng. Chưa biết mức độ thì chưa biết chi phí, cần người có chuyên môn xem trước khi chốt.
Nhà thấp hơn mặt đường, có dấu ngập. Nâng nền là việc lớn, có khi ảnh hưởng cả kết cấu. Đây là lý do trả giá mạnh hoặc cân nhắc lại có mua không.
Phần xây chưa hoàn công, cơi nới ngoài giấy tờ. Ảnh hưởng tới sang tên, vay ngân hàng, và có thể phải xử lý theo yêu cầu của cơ quan quản lý xây dựng.
Thiếu đồng hồ điện, nước riêng. Đi chung với nhà bên cạnh, phải làm thủ tục tách, tốn thời gian và có khi phát sinh tranh cãi.
Lối đi chung, ranh đất chưa rõ. Phần sân, hẻm cụt đang dùng chung với hàng xóm mà không có thoả thuận bằng giấy.
Đổi lỗi thành con số có cơ sở
Người bán dễ nghe một con số có báo giá hơn một câu "chắc phải tốn nhiều lắm". Cách làm gọn trong vài ngày:
- Đi xem lần hai cùng thợ hoặc kỹ sư. Hỏi trước người bán, đa số đồng ý. Nếu người bán không cho đưa thợ vào, đó cũng là một thông tin.
- Nhờ thợ ước lượng chi phí từng hạng mục. Không cần báo giá chi tiết, chỉ cần khoảng chi phí và thời gian cho mỗi lỗi chính.
- Chọn ba đến năm lỗi lớn nhất. Bỏ hết lỗi vặt. Danh sách ngắn có sức nặng hơn danh sách dài.
- Cộng chi phí, rồi tính phần mình chịu được. Không phải lỗi nào cũng trừ đủ 100%. Có lỗi mình định sửa đằng nào cũng sửa, có thể chia đôi.
- Viết ra một tờ giấy ngắn. Mỗi dòng một lỗi, khoảng chi phí, nguồn ước lượng. Đưa cho môi giới hoặc người bán khi đề nghị giá.
Một tờ giấy như vậy biến cuộc trả giá từ "anh chị bớt cho em" thành "căn nhà cần thêm khoản này để ở được". Người bán khó phản bác hơn và cũng ít mất lòng hơn.
Trình bày lỗi sao cho người bán không phật ý
Nhà là nơi người bán đã sống, có khi cả đời. Nghe người lạ chê, dù đúng, cũng khó chịu. Vì vậy cách nói quan trọng không kém nội dung. Bắt đầu bằng điều mình thích ở căn nhà, rồi mới tới phần "nhưng để ở được thì cần sửa mấy chỗ này".
Nói về chi phí, không nói về lỗi lầm. "Sân thượng cần chống thấm lại, thợ báo khoảng chừng này" nghe khác hẳn với "nhà anh chị thấm tùm lum". Người bán không bị đặt vào thế phải bào chữa.
Đưa lựa chọn thay vì chỉ đưa con số. Có người bán thích tự sửa trước khi giao hơn là giảm giá, vì họ quen thợ và tự tin làm rẻ hơn. Nếu chọn hướng này, phải ghi vào giấy cọc hạng mục sửa, tiêu chuẩn, và quyền kiểm tra trước khi nhận nhà.
Và chấp nhận rằng có những lỗi người bán sẽ không nhận. Lúc đó quay về giá trần của mình: tổng giá cộng chi phí sửa có vượt trần không. Nếu không vượt, có khi vẫn nên mua dù không được bớt đủ.
Những sai lầm hay gặp khi dùng lỗi nhà để trả giá
Liệt kê quá nhiều lỗi vặt. Người bán sẽ coi mình là người khó tính, không nghiêm túc, và gạt luôn cả những lỗi lớn.
Thổi phồng chi phí. Người bán thường cũng hỏi thợ quen. Bị phát hiện thổi phồng là mất uy tín cho cả buổi đàm phán.
Nêu lỗi sau khi đã chốt giá. Chốt rồi mới mang lỗi ra thì người bán cảm thấy bị lừa. Lỗi phải nêu cùng lúc với đề nghị giá.
Coi lỗi giấy tờ như lỗi sửa chữa. Phần xây sai phép không phải "trừ tiền là xong"; phải hỏi người có chuyên môn về hệ quả với sang tên và vay vốn.
Không có người chuyên môn xem vết nứt. Tự đoán mức độ rồi trả giá, sau phát hiện phải gia cố lớn thì không còn đường lui.
Đồng ý để người bán tự sửa mà không ghi lại. Không có tiêu chuẩn bằng chữ thì "đã sửa rồi" có thể chỉ là một lớp sơn che vết.
Dùng lỗi để che việc mình đã hết tiền. Nếu thật sự giá vượt sức mua, nói thẳng hoặc thôi. Bới lỗi để ép giá khi lý do thật là túi tiền làm câu chuyện méo mó.
Câu hỏi thường gặp
Có nên rủ thợ đi xem nhà trước khi trả giá không?
Nên, nhất là với nhà cũ. Một buổi xem cùng thợ hoặc kỹ sư giúp biết lỗi nào lớn, lỗi nào nhỏ, và có con số để đưa lên bàn. Chi phí cho buổi xem thường nhỏ so với khoản có thể tiết kiệm hoặc rủi ro tránh được.
Người bán không cho đưa thợ vào xem thì sao?
Hỏi lý do, đề nghị một khung giờ khác. Nếu vẫn từ chối, nên coi đó là một rủi ro và tính vào quyết định. Người bán tự tin về căn nhà thường không ngại người mua xem kỹ.
Nên đề nghị giảm giá hay để chủ tự sửa?
Giảm giá thường an toàn hơn vì mình chủ động chọn thợ và tiêu chuẩn. Để chủ tự sửa chỉ nên làm khi ghi rõ hạng mục, cách làm và quyền kiểm tra trước khi nhận nhà vào giấy cọc hoặc hợp đồng.
Nhà có phần cơi nới chưa hoàn công có nên mua không?
Cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan quản lý xây dựng hoặc luật sư về hệ quả với sang tên và vay ngân hàng trước. Không nên chỉ trả giá thấp rồi mua, vì rủi ro không nằm ở tiền mà ở chỗ có thể phải xử lý phần xây sau này.
Đã chốt giá rồi mới phát hiện lỗi thì có đàm phán lại được không?
Được nếu lỗi là thứ trước đó không ai biết và mình có bằng chứng, như kết luận của thợ hay kỹ sư. Nên đề nghị sớm, bằng chữ, và chuẩn bị tinh thần người bán có thể không đồng ý. Đây là lý do nên xem kỹ trước khi cọc.
Lỗi nào thì nên bỏ luôn không mua?
Kết cấu có vấn đề nghiêm trọng mà kỹ sư khuyên không nên ở, nhà nằm trong vùng ngập nặng không nâng nền được, hoặc vướng giấy tờ không có hướng xử lý rõ. Những thứ này trả giá bao nhiêu cũng không bù được.
