Phân lô bán nền trên đất vườn thường đi kèm những lời hứa không ai bảo đảm được: sẽ lên thổ cư, sẽ có sổ riêng, có đường nội bộ, sắp có quy hoạch du lịch. Người mua cần hỏi thẳng lô mình mua đã được tách thửa và có sổ riêng chưa, con đường nằm trên đất của ai, và tuyệt đối không cọc ngay trong chuyến tham quan được đưa đón.
Không phải ai chia lô bán đất vườn cũng có ý xấu. Có người chia mảnh vườn nhà mình ra bán cho dễ, làm thủ tục đàng hoàng. Nhưng ở vùng đất đẹp, nhiều người từ thành phố muốn có một góc vườn, thì cũng có những cách bán khiến người mua tin vào những thứ chưa có. Bài này liệt kê những chiêu hay gặp và cách tự kiểm.
Những chiêu hay gặp trong phân lô đất vườn
Bán lô khi thửa lớn chưa tách. Người mua nhận “lô” bằng hợp đồng, giấy tay hoặc vi bằng, trong khi sổ vẫn là một thửa lớn đứng tên người khác. Tách được hay không là chuyện tương lai.
Hứa lên thổ cư. Chuyển mục đích do cơ quan nhà nước quyết định. Lời hứa của người bán không ràng buộc ai.
Cắm mốc đẹp, vẽ sơ đồ đẹp. Mốc bê tông và sơ đồ màu chỉ là của người bán. Ranh pháp lý nằm trên hồ sơ địa chính.
Đường nội bộ ủi tạm. Đường đất ủi mới trông rộng, sau vài mùa mưa xói lở. Đường đó cũng thường nằm trên đất của người bán.
Tour xem đất có xe đón, ăn trưa. Cả đoàn khách cùng xem, có người đặt cọc ngay tại chỗ tạo không khí, mình dễ cọc theo.
Báo “còn vài lô cuối”. Câu này giúp người bán chứ không giúp mình. Đất không chạy đi đâu, đi về suy nghĩ vẫn kịp.
Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư. Thay vì hợp đồng chuyển nhượng, ký hợp đồng góp vốn. Quyền của mình với đất rất khác. Hỏi luật sư trước khi ký.
Hứa mua lại, cam kết lợi nhuận. Lời hứa sinh lời là dấu hiệu nên dừng lại. Người mua đất vườn để dùng không cần những lời hứa này.
Quảng cáo “view hồ”, “giáp rừng” như điểm cộng. Giáp rừng, sát hồ có thể kéo theo hành lang bảo vệ và giới hạn xây dựng. Hỏi kỹ thay vì mừng.
Sổ chung, sổ riêng: chỗ dễ hớ nhất
Câu hỏi đầu tiên với bất kỳ lô đất phân lô nào là: lô này đã có sổ riêng chưa. Nếu có, xem sổ bản chính, kiểm tại văn phòng đăng ký đất đai như mọi giao dịch bình thường. Nếu chưa, mình đang mua một phần của thửa đất lớn, và cần hiểu rõ rủi ro.
Với đất nông nghiệp, tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, lối đi và một số yêu cầu khác theo quy định của tỉnh. Không phải thửa nào muốn chia nhỏ là chia được. Nếu lô mình định mua nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách ở địa phương, khả năng có sổ riêng là rất thấp. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về quy định đang áp dụng.
Có người bán đề nghị “đứng chung sổ”, tức là ghi tên nhiều người mua vào một sổ. Cách này có giá trị pháp lý nhưng mọi quyết định về thửa đất, từ bán, thế chấp tới tách thửa, đều cần sự đồng ý của tất cả người có tên. Mua chung với người lạ, sau này một người muốn bán, một người muốn giữ là chuyện rất hay xảy ra.
Còn giấy tay, vi bằng mua bán đất chưa tách thửa thì rủi ro cao hơn nữa. Vi bằng ghi nhận sự kiện hai bên giao tiền, ký giấy, không thay được hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đăng ký. Hỏi luật sư trước khi xuống tiền theo cách này.
Tự kiểm một lô đất phân lô trước khi cọc
Một quy trình ngắn, làm được trong vài ngày, giúp tách lô đất thật khỏi lời hứa:
- Xin bản chụp sổ của lô hoặc của thửa lớn. Nếu người bán không đưa, coi như dừng.
- Hỏi văn phòng đăng ký đất đai. Mang số tờ, số thửa đi hỏi loại đất, tình trạng thế chấp, ngăn chặn, và việc tách thửa đã được thực hiện chưa.
- Hỏi UBND xã nơi có đất. Hỏi khu đất phân lô này có được địa phương biết và cho phép không, có vi phạm gì về đất đai, xây dựng không.
- Hỏi quy định tách thửa và chuyển mục đích. Để biết lời hứa sổ riêng, thổ cư có cơ sở hay không.
- Đi xem đất một mình, không theo tour. Tự lái xe tới, đi vào mùa mưa nếu được, hỏi hàng xóm.
- Hỏi về con đường. Đường nằm trên đất của ai, có được thể hiện là lối đi trên hồ sơ không, ai bảo trì.
- Đưa hợp đồng cho luật sư đọc. Đặc biệt nếu là hợp đồng góp vốn, hợp tác, hoặc có điều khoản lạ.
Nếu một bước bất kỳ bị người bán né tránh, đó đã là câu trả lời.
Chuyến tham quan được đưa đón: đi cho biết, đừng cọc
Những chuyến xem đất được đưa đón thường được tổ chức chu đáo: xe đón từ thành phố, dừng ở chỗ ngắm cảnh đẹp, ăn trưa ở quán ven hồ, rồi tới khu đất đã được dọn sạch, cắm mốc, có người dẫn giải nhiệt tình. Trong đoàn có người hỏi han, có người đặt cọc ngay, không khí rất dễ cuốn theo.
Đi một chuyến như thế để biết vùng đất không có gì sai. Điều cần giữ là không ký, không cọc trong ngày. Lý do đơn giản: mình chưa kiểm được gì cả. Mọi thông tin mình có lúc đó đều do người bán cung cấp.
Nếu được giục “cọc giữ chỗ trước, hoàn lại được”, hãy hỏi có văn bản ghi rõ điều kiện hoàn không, ai ký nhận tiền, nhận với tư cách gì. Thường thì tiền đã chuyển rồi, đòi lại không đơn giản như lời nói.
Một chuyến quay lại tự túc vài tuần sau, không báo trước, cho mình thấy khu đất lúc không có đoàn khách: đường vào thế nào, hàng xóm nói gì, các lô bán trước đó đã xây chưa, người mua trước giờ ra sao. Những thứ ấy đáng tin hơn bữa trưa ven hồ.
Dấu hiệu nên dừng lại ngay
Không cho xem sổ bản chính. Chỉ đưa bản chụp mờ hoặc bảo “sổ đang ở ngân hàng, ở văn phòng”.
Người ký không phải người đứng tên. Người bán là “đại diện”, “công ty phân phối” mà không có giấy uỷ quyền rõ ràng.
Giá thấp bất thường so với xung quanh. Rẻ thường có lý do: chưa tách được, không có đường, dính quy hoạch.
Chỉ nhận tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản cá nhân lạ. Không rõ ai nhận tiền thì đòi lại rất khó.
Hứa lợi nhuận, hứa mua lại. Mua đất để dùng thì không cần những lời hứa này.
Không cho tự đi xem đất. Chỉ được đi theo đoàn, theo lịch của người bán.
Không ai trong vùng biết dự án. Hỏi UBND xã, hàng xóm mà không ai biết khu phân lô này là gì.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất phân lô chưa có sổ riêng có rủi ro gì?
Lô đất có thể không bao giờ tách được nếu không đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương. Khi đó mình chỉ là một trong nhiều người có quyền trên một thửa lớn, hoặc tệ hơn là chỉ có giấy tay.
Đứng chung sổ với người mua khác có an toàn không?
Có giá trị pháp lý nhưng mọi quyết định với thửa đất cần sự đồng ý của tất cả người có tên. Mua chung với người lạ dễ dẫn tới bất đồng khi một người muốn bán hoặc tách.
Vi bằng có thay được hợp đồng công chứng không?
Không. Vi bằng ghi nhận sự kiện như việc giao tiền, không thay cho hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đăng ký. Hỏi luật sư trước khi mua bằng vi bằng.
Người bán hứa lên thổ cư thì có tin được không?
Không nên tin. Chuyển mục đích do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định dựa trên quy hoạch và hồ sơ cụ thể. Hãy định giá theo loại đất đang có trên sổ.
Có nên đặt cọc giữ chỗ trong chuyến tham quan?
Không nên. Lúc đó mình chưa kiểm được sổ, quy hoạch, đường vào. Đi về, tự kiểm rồi mới quyết, đất không chạy đi đâu.
Hợp đồng góp vốn mua đất khác gì hợp đồng chuyển nhượng?
Góp vốn thường không trực tiếp chuyển quyền sử dụng đất sang tên mình. Quyền lợi phụ thuộc điều khoản và tư cách bên nhận vốn. Đưa hợp đồng cho luật sư đọc trước khi ký.
