Ở thành phố xa vẫn mua được đất vườn ở Lâm Đồng, nhưng có ba việc không giao cho ai được: tự đi xem đất tận nơi ít nhất hai lần, tự kiểm sổ tại cơ quan đất đai nơi có đất, và tự có mặt ký công chứng. Người quen ở địa phương nên là tai mắt giúp mình, không phải người quyết thay, và tiền chỉ nên chuyển cho đúng người đứng tên trên sổ.
Phần lớn người mua đất vườn ở Lâm Đồng sống ở TP.HCM, Hà Nội hay các thành phố khác, đi một chuyến mất cả ngày đường. Vì thế mới sinh ra những giao dịch qua video, qua người quen, qua môi giới “lo trọn gói”. Có giao dịch suôn sẻ, có giao dịch thành chuyện buồn, và chỗ khác nhau thường nằm ở những bước người mua đã giao cho người khác làm.
Chuyến đi xem dồn: làm thế nào cho đủ trong hai ba ngày
Mỗi chuyến lên Lâm Đồng tốn thời gian và tiền, nên cần chuẩn bị để một chuyến làm được nhiều việc:
- Lọc trước từ xa. Hỏi người bán bản chụp sổ, vị trí, ảnh đường vào. Loại ngay những lô không cho xem sổ hoặc không rõ đường.
- Hẹn trước cơ quan cần hỏi. Gọi trước tới văn phòng đăng ký đất đai, UBND xã để biết giờ làm việc, giấy tờ cần mang.
- Ngày đầu xem đất. Xem tối đa ba bốn lô, mỗi lô đi hết ranh, hỏi hàng xóm, xem nước, điện, đường.
- Ngày hai hỏi cơ quan. Mang số tờ, số thửa của lô ưng ý nhất tới hỏi loại đất, quy hoạch, thế chấp, ngăn chặn.
- Ngày ba quay lại lô ưng ý. Đi vào giờ khác, thời tiết khác nếu được. Ngồi ở lô đất một lúc, nghe, nhìn.
- Không cọc trong chuyến đầu. Về nhà, bình tĩnh tính toán. Lô thật sự hợp vẫn còn sau một tuần.
- Chuyến thứ hai mới cọc hoặc ký. Nếu cần cọc từ xa, cọc có điều kiện, có văn bản, chuyển khoản cho đúng người đứng tên.
Hai chuyến nghe tốn kém, nhưng so với số tiền mua đất, đây là khoản chi nhỏ nhất và đáng nhất.
Nhờ người xem hộ: giao việc gì, giữ lại việc gì
Người quen ở địa phương là chỗ dựa quý: họ biết vùng, biết ai là ai, có thể đi xem lúc trời mưa, hỏi hàng xóm bằng giọng địa phương. Hãy nhờ họ những việc như vậy, và trả công đàng hoàng nếu họ bỏ nhiều thời gian.
Nhưng có những việc nên giữ lại cho mình: quyết định mua, kiểm sổ tại cơ quan đất đai, nhận và chuyển tiền, ký hợp đồng. Lý do không phải vì nghi ngờ người quen, mà vì người quen cũng có thể bị người bán thuyết phục, cũng có thể có quan hệ với người bán mà mình không biết, và trách nhiệm sau này vẫn là của mình.
Cũng nên cẩn thận với những người “xem hộ” tự giới thiệu, chẳng hạn người lạ trên mạng xã hội nhận lo trọn gói, tìm đất, kiểm giấy, đứng ra giao dịch. Họ có thể đang nhận hoa hồng từ người bán. Nếu dùng dịch vụ môi giới, hãy hỏi rõ họ đại diện cho bên nào và được trả bởi ai.
Xem đất qua video là cách lọc tốt, nhưng video luôn thiếu: không thấy độ dốc thật, không ngửi được mùi, không thấy những gì nằm ngoài khung hình. Hãy yêu cầu quay liền một mạch từ đường lớn vào tới lô đất, quay bốn phía, quay cả đường đi tiếp phía sau lô. Video cắt ghép đẹp quá thì nên hỏi thêm.
Kiểm giấy tờ khi ở xa: những bước không bỏ được
Xem sổ bản chính. Bản chụp chỉ để lọc. Trước khi cọc, phải được xem bản chính, đối chiếu với giấy tờ tuỳ thân người đứng tên.
Hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Hỏi thông tin thửa đất: loại đất, thế chấp, ngăn chặn. Tự đi hoặc theo thủ tục cung cấp thông tin đất đai hiện hành.
Hỏi UBND xã nơi có đất. Hỏi về tranh chấp, quy hoạch, tình hình khu vực.
Đối chiếu ranh thực địa. Đi hết ranh lô đất cùng người bán và hàng xóm giáp ranh. Ranh trên sổ và ranh thực tế ở đất đồi rất hay lệch.
Cẩn thận với giấy uỷ quyền. Người bán qua uỷ quyền thì kiểm giấy uỷ quyền có công chứng, phạm vi uỷ quyền, còn hiệu lực không. Hỏi văn phòng công chứng.
Hỏi về địa chỉ sau sắp xếp. Sổ có thể ghi huyện cũ như Di Linh (cũ), Bảo Lâm (cũ). Đối chiếu bằng số tờ, số thửa.
Đọc hợp đồng trước buổi ký. Xin bản dự thảo trước vài ngày để đọc kỹ ở nhà, nhờ luật sư xem nếu cần.
Chuyển tiền khi ở xa: an toàn trước, tiện sau
Chỉ chuyển cho người đứng tên trên sổ. Không chuyển cho môi giới, người thân của người bán hay “người giữ hộ” nếu không có văn bản rõ ràng.
Chuyển khoản, ghi nội dung rõ. Ghi đặt cọc hay thanh toán đợt mấy cho thửa đất số mấy. Đây là bằng chứng quan trọng.
Cọc có văn bản trước khi chuyển. Ký văn bản cọc với điều kiện hoàn cọc rõ ràng rồi mới chuyển tiền.
Không chuyển tiền chỉ vì video. Video đẹp, giọng nói thân thiện không thay được việc xem sổ bản chính.
Chia đợt thanh toán theo tiến độ thủ tục. Phần lớn tiền nên trả khi đã công chứng, phần còn lại khi hồ sơ sang tên được tiếp nhận hoặc hoàn tất, tuỳ thoả thuận. Hỏi văn phòng công chứng cách làm an toàn.
Cảnh giác với đổi số tài khoản phút chót. Tin nhắn báo đổi tài khoản nhận tiền phải được xác nhận lại trực tiếp với người bán.
Giữ toàn bộ chứng từ. Biên nhận, sao kê, tin nhắn trao đổi đều lưu lại tới khi cầm sổ tên mình.
Sau khi mua: ai trông đất?
Mua xong mới là lúc chuyện ở xa thật sự bắt đầu. Đất vườn bỏ không vài tháng là cỏ mọc, ranh mờ, có khi bị lấn hoặc bị hàng xóm “mượn” trồng vài hàng cây. Nếu có vườn cây đang cho trái, không ai chăm thì cây suy, có khi bị hái trộm.
Cách nhiều người làm là thuê một hộ gần đó trông giúp, có khi cho họ canh tác một phần để đổi công trông. Nên ghi thoả thuận đơn giản bằng giấy: trông những gì, được làm gì trên đất, thời hạn bao lâu, khi chủ cần lấy lại đất thì báo trước bao lâu. Thoả thuận rõ từ đầu giúp tránh chuyện người trông lâu năm rồi coi như đất của mình.
Cắm mốc ranh rõ ràng, chụp ảnh mốc, và chào hỏi hàng xóm giáp ranh ngay sau khi mua. Mỗi lần lên thăm, đi một vòng ranh. Việc này rẻ nhưng giữ được rất nhiều rắc rối.
Muốn có thêm cảm giác về những gì đang được rao bán trước khi đặt chuyến đi, có thể xem các lô đất vườn đang rao ở vùng Tà Đùng và Đắk Nông cũ rồi dùng danh sách trong bài này để lọc từ xa. Lô nào lọt qua vẫn phải tự lên kiểm sổ, quy hoạch, đường vào trước khi cọc.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua đất vườn chỉ qua video?
Không nên. Video chỉ dùng để lọc ban đầu. Trước khi cọc, phải tự đến xem đất, đi hết ranh, hỏi hàng xóm và kiểm sổ tại cơ quan đất đai nơi có đất.
Nhờ người quen ở địa phương xem đất có đủ không?
Đủ để lọc và hỏi han, chưa đủ để quyết định. Những việc như kiểm sổ, chuyển tiền, ký hợp đồng nên tự làm để chịu trách nhiệm trực tiếp.
Ở xa có uỷ quyền cho người khác ký mua được không?
Có thể uỷ quyền theo quy định, nhưng nên hỏi văn phòng công chứng về hình thức và phạm vi uỷ quyền. Người được uỷ quyền phải là người mình thật sự tin cậy, và vẫn nên tự đọc hợp đồng trước.
Mua đất vườn rồi ai trông giúp?
Thường thuê một hộ gần đó trông hoặc cho canh tác một phần đổi công. Nên lập thoả thuận bằng giấy, ghi rõ quyền và thời hạn để tránh tranh chấp về sau.
Chuyển tiền đặt cọc khi ở xa thế nào cho an toàn?
Ký văn bản cọc có điều kiện hoàn cọc trước, rồi chuyển khoản cho đúng người đứng tên trên sổ, ghi nội dung rõ ràng. Không chuyển cho người trung gian nếu không có văn bản rõ ràng.
