Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm có hậu quả được pháp luật dân sự quy định khá rõ: nếu bên đặt cọc (người mua) từ chối giao kết thì mất cọc; nếu bên nhận cọc (người bán) từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Tiền giữ chỗ thì không có khuôn chung như vậy, ràng buộc tới đâu phụ thuộc hoàn toàn vào chữ ghi trên giấy. Vì thế cùng là một khoản tiền đưa ra, tên gọi và câu chữ quyết định mình lấy lại được hay không.
Bài này đi qua bốn loại giấy hay gặp trên đường mua nhà: giữ chỗ, đặt cọc, thoả thuận mua bán và hợp đồng công chứng. Mục đích không phải dạy luật, mà để người mua biết khi cầm tờ giấy nào trong tay thì đang đứng ở đâu, và cần hỏi ai trước khi ký.
Bốn loại giấy trên đường mua nhà
Tên gọi ở mỗi nơi có thể khác, nhưng về bản chất thường rơi vào một trong bốn nhóm sau. Cột cuối là thứ người mua cần đọc kỹ nhất ở mỗi loại.
| Loại giấy | Thường dùng khi | Ràng buộc người mua | Câu cần đọc kỹ |
|---|---|---|---|
| Phiếu/giấy giữ chỗ | Môi giới hoặc bên bán muốn "khoá" khách trước khi có đủ điều kiện ký cọc, hay gặp ở nhà dự án | Tuỳ chữ ghi: có giấy ghi rõ hoàn lại, có giấy ghi không hoàn | Khi nào được hoàn, hoàn trong bao lâu, ai là người nhận tiền |
| Hợp đồng đặt cọc | Hai bên đã thống nhất giá, cần thời gian chuẩn bị giấy tờ, tiền, khoản vay | Mất cọc nếu mình bỏ; bên bán bỏ thì thường phải trả cọc kèm khoản phạt, trừ khi thoả thuận khác | Điều kiện hoàn cọc, thời hạn, mức phạt, ai ký |
| Thoả thuận/hợp đồng mua bán chưa công chứng | Một số giao dịch ghi luôn các đợt thanh toán trước khi ra công chứng | Phụ thuộc nội dung; với nhà đất, việc chuyển nhượng phải theo hình thức pháp luật yêu cầu mới đầy đủ | Tiền đã trả được bảo vệ ra sao nếu không ra được công chứng |
| Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán có công chứng | Bước chính thức để sang tên | Ràng buộc đầy đủ, là căn cứ làm thủ tục đăng ký | Giá ghi, phương thức thanh toán, thời điểm giao nhà, ai chịu thuế phí |
Với nhà, căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, luật hiện hành có quy định riêng về thời điểm và cách thức chủ đầu tư được nhận tiền cọc. Gặp loại giao dịch này nên tra văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư trước khi đưa tiền.
Vì sao "giữ chỗ" là vùng xám dễ mất tiền
Tiền giữ chỗ thường được giới thiệu như một khoản nhỏ, "để em giữ căn cho anh chị, không mua thì trả lại". Câu nói miệng đó dễ chịu, nhưng thứ quyết định là tờ giấy. Có giấy ghi rõ hoàn lại trong mấy ngày; có giấy chỉ ghi "đã nhận tiền giữ chỗ căn số…" mà không nói gì thêm; có giấy ghi thẳng không hoàn nếu khách không ký cọc trong thời hạn.
Thêm một điểm hay bị bỏ qua: người nhận tiền giữ chỗ là ai. Nếu là môi giới hoặc một công ty phân phối mà không có giấy tờ chứng minh được bên bán uỷ quyền nhận tiền, thì khi có chuyện, bên bán có thể chối là không hề biết khoản tiền đó. Người mua đứng giữa, đòi bên nào cũng khó.
Với nhà dự án, giữ chỗ hay xuất hiện từ khi dự án còn chưa đủ điều kiện bán. Lúc đó khoản tiền này không gắn với một giao dịch mua bán hợp lệ nào cả. Câu hỏi cần đặt ra không phải là "giữ chỗ bao nhiêu", mà là "dự án đã đủ điều kiện nhận cọc chưa, giấy nào chứng minh".
Nguyên tắc đơn giản: chỉ đưa tiền giữ chỗ khi giấy ghi rõ ba điều — số tiền, điều kiện và thời hạn hoàn lại, và người nhận có quyền nhận thay bên bán. Thiếu một trong ba thì coi như đây là tiền có thể mất.
Đọc một hợp đồng đặt cọc: những câu quyết định
Tên và thông tin của bên nhận cọc. Phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận, hoặc người được uỷ quyền hợp lệ. Có đồng sở hữu thì cần đủ người.
Mô tả tài sản. Thửa đất, địa chỉ, diện tích, số giấy chứng nhận khớp với bản gốc. Ghi chung chung "căn nhà ở hẻm…" là không đủ.
Giá mua bán đã thống nhất. Ghi rõ giá trọn gói, có gồm đồ đạc gì, và giá có thay đổi trong trường hợp nào không.
Thời hạn ra công chứng. Một ngày cụ thể hoặc khoảng thời gian rõ ràng, kèm điều gì xảy ra nếu quá hạn.
Điều kiện được hoàn cọc. Đây là câu bảo vệ người mua: giấy tờ có vấn đề, vướng quy hoạch, đang bị ngăn chặn, ngân hàng không duyệt vay. Thiếu câu này, mình bỏ vì lý do chính đáng vẫn có thể mất cọc.
Mức phạt cọc của mỗi bên. Kiểm xem hai bên có bị ràng buộc tương xứng không. Hợp đồng chỉ phạt người mua là hợp đồng lệch.
Ai chịu thuế, phí, lệ phí. Ghi rõ từ lúc ký cọc để khỏi cãi nhau lúc ra công chứng.
Tình trạng nhà khi giao. Đồ đạc để lại, hạng mục bên bán cam kết sửa, thời điểm dọn đi.
Chữ ký và cách thanh toán cọc. Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên bên nhận cọc, nội dung ghi rõ, có chữ ký nhận.
Khi nào nên công chứng hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc mua nhà thường không bắt buộc công chứng, hai bên tự ký vẫn có giá trị nếu đúng người, đúng nội dung. Nhưng công chứng hoặc ít nhất là ký tại văn phòng công chứng có mấy lợi ích: công chứng viên kiểm giấy tờ tuỳ thân, giấy chứng nhận, tình trạng hôn nhân của bên bán, và hợp đồng được soạn theo khuôn ít lỗ hổng hơn.
Nên cân nhắc công chứng khi khoản cọc lớn, khi bên bán có nhiều đồng sở hữu, khi một bên ký qua uỷ quyền, hoặc khi khoảng thời gian từ cọc tới công chứng mua bán kéo dài. Đây là những tình huống tranh chấp hay xảy ra nhất.
Một cách khác là nhờ luật sư đọc giúp hợp đồng cọc trước khi ký. Chi phí thường nhỏ so với khoản cọc, và luật sư hay chỉ ra những câu người mua không để ý, như điều khoản "bên mua tự chịu mọi rủi ro về giấy tờ".
Còn vi bằng do thừa phát lại lập thì khác bản chất: nó ghi nhận sự kiện (có việc giao tiền, có việc ký giấy), không thay cho công chứng và không làm cho một giao dịch thiếu điều kiện trở thành hợp lệ. Nhiều người mua nhầm chỗ này. Muốn biết nên dùng hình thức nào cho trường hợp của mình, hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư.
Những tình huống người mua hay hiểu nhầm
"Giữ chỗ thì lúc nào cũng được trả lại." Chỉ khi giấy ghi như vậy. Lời hứa miệng không đủ.
"Cọc ít thì bỏ cũng không sao." Bỏ cọc ít vẫn là mất tiền, và đôi khi còn bị đòi thêm nếu hợp đồng có điều khoản bồi thường.
"Bên bán bỏ thì chắc chắn phải đền gấp đôi." Đó là nguyên tắc chung khi không có thoả thuận khác. Nếu hợp đồng ghi mức phạt khác hoặc miễn phạt trong một số trường hợp, câu chữ đó sẽ được xem xét.
"Có vi bằng là an toàn." Vi bằng chỉ ghi nhận việc đã xảy ra, không bảo đảm giao dịch hợp pháp.
"Ký với môi giới cũng như ký với chủ." Chỉ đúng khi môi giới có uỷ quyền hợp lệ bằng văn bản cho đúng việc đó.
"Đặt cọc rồi thì nhà là của mình." Cọc chỉ bảo đảm việc sẽ ký hợp đồng mua bán. Quyền với căn nhà chỉ được xác lập qua hợp đồng đúng hình thức và đăng ký theo quy định.
"Giấy tay viết bằng tay có giá trị như đánh máy." Hình thức chữ viết không quan trọng bằng nội dung và người ký. Giấy tay thiếu điều khoản mới là vấn đề.
Câu hỏi thường gặp
Đưa tiền giữ chỗ cho môi giới có lấy lại được không?
Phụ thuộc giấy nhận tiền ghi gì và môi giới có được bên bán uỷ quyền nhận tiền hay không. Nếu giấy ghi rõ điều kiện hoàn và người nhận có uỷ quyền, khả năng lấy lại cao hơn. Thiếu cả hai thì việc đòi lại thường kéo dài và tốn công.
Bên bán đổi ý sau khi nhận cọc thì người mua được gì?
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, bên nhận cọc từ chối giao kết thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Thực tế còn tuỳ hợp đồng và chứng cứ, nên khi có chuyện nên hỏi luật sư sớm.
Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
Thường không bắt buộc, nhưng nên làm khi khoản cọc lớn, có nhiều đồng sở hữu hoặc ký qua uỷ quyền. Ký tại văn phòng công chứng giúp kiểm người ký và giấy tờ kỹ hơn.
Vi bằng có thay được hợp đồng công chứng mua nhà không?
Không. Vi bằng chỉ ghi nhận một sự kiện như việc giao tiền, không thay thế hình thức hợp đồng mà pháp luật yêu cầu với chuyển nhượng nhà đất. Mua bán chỉ bằng vi bằng tiềm ẩn rủi ro không sang tên được.
Giữ chỗ căn hộ dự án khi chưa mở bán có nên không?
Nên rất thận trọng. Cần hỏi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh và được nhận cọc chưa, giấy nào chứng minh, ai là người nhận tiền. Tra quy định hiện hành hoặc hỏi luật sư trước khi đưa tiền.
Giấy viết tay nhận tiền cọc có giá trị không?
Có thể có giá trị nếu đúng người có quyền ký và đủ nội dung cần thiết. Vấn đề của giấy tay thường không nằm ở chữ viết tay mà ở chỗ thiếu điều kiện hoàn cọc, thiếu thông tin tài sản, hoặc người ký không đủ quyền.
