Phần lớn môi giới nhà đất hưởng hoa hồng từ bên bán, nên khi làm việc với họ, người mua nên tận dụng hiểu biết của họ về khu và về nguồn nhà, nhưng tự giữ lấy giá trần, tự kiểm giấy tờ, và không ký giấy hay chuyển tiền gì chỉ để được dẫn đi xem. Một môi giới giỏi tiết kiệm cho mình hàng chục buổi đi xem; một môi giới tệ có thể dẫn mình vào căn đắt nhất mình chịu được.
Người viết từng gặp cả hai. Một anh môi giới ở khu cũ biết từng nhà trong xóm, nói thẳng căn nào ngập, căn nào đang tranh chấp anh em, và khuyên đừng mua căn mà chính anh ấy đang hưởng hoa hồng. Một chị khác thì mỗi lần dẫn xem đều có một khách "vừa gọi muốn cọc" đúng lúc mình đang lưỡng lự.
Hiểu cách môi giới kiếm tiền là bước đầu tiên để làm việc với họ cho êm.
Môi giới làm cho ai, kiếm tiền thế nào?
Ở thị trường nhà đất thứ cấp phổ biến, người bán là người ký gửi nhà cho môi giới và trả hoa hồng khi giao dịch thành. Như vậy về bản chất, môi giới đang bán hàng cho người bán. Họ có thể rất tử tế với người mua, nhưng thu nhập của họ tăng khi giao dịch xảy ra nhanh và ở mức giá cao.
Có những trường hợp người mua chủ động thuê môi giới tìm nhà và trả phí, hoặc môi giới thu phí cả hai bên. Cách thu phí không có một mẫu chung cho mọi nơi. Điều quan trọng là người mua hỏi rõ ngay từ đầu: anh chị nhận phí từ ai, bao nhiêu, khi nào, và mọi thoả thuận phí phải bằng văn bản.
Hiểu điều này không có nghĩa là nghi ngờ mọi môi giới. Nó chỉ giúp mình đặt đúng chỗ những lời khuyên: khi môi giới nói "căn này đẹp", đó là ý kiến của người bán hàng. Khi môi giới nói "căn này có vấn đề, đừng mua", đó là lời đáng quý vì nó đi ngược lợi ích ngắn hạn của họ.
Một môi giới gắn bó lâu với một khu thường quý uy tín hơn một hoa hồng. Họ sống nhờ người trong khu giới thiệu khách, và một khách mua phải nhà ngập sẽ kể cho cả xóm nghe.
Những câu nên hỏi môi giới ngay từ đầu
Anh chị nhận phí từ bên nào? Hỏi thẳng, lịch sự. Câu trả lời rõ ràng là dấu hiệu tốt.
Anh chị làm khu này bao lâu rồi? Người quen khu biết chuyện ngập, chuyện quy hoạch, chuyện hàng xóm.
Căn này đã rao bao lâu, giá có đổi chưa? Cho biết độ mềm của giá.
Vì sao chủ nhà bán? Không phải lúc nào cũng được nói thật, nhưng câu trả lời cho thêm manh mối.
Giấy tờ căn này đang ở đâu, xem bản gốc được lúc nào? Câu quan trọng nhất trước mọi buổi xem.
Căn có đang thế chấp, có ai khác đứng tên không? Đồng sở hữu, thừa kế chưa chia là chỗ hay rắc rối.
Anh chị có thấy điểm yếu gì của căn này? Môi giới nói được điểm yếu là môi giới đáng làm việc tiếp.
Nếu em không chọn căn này, anh chị còn căn nào khác trong khoảng giá không? Câu này giúp nhắc lại khoảng giá mà không phải lộ con số trần của mình.
Giữ kín gì, nói rõ gì với môi giới
Nói rõ tiêu chí: khu vực, loại nhà, số phòng, những điều tuyệt đối không chấp nhận như ngập, hẻm quá nhỏ, giấy tay. Tiêu chí càng rõ, môi giới càng ít dẫn mình đi xem những căn vô ích.
Về tiền, nói khoảng giá mình muốn xem, tức vùng giá thoải mái, không nói giá trần. Nếu nói trần, mọi căn được chào sẽ dồn về trần. Cũng đừng kể chi tiết về tiền tự có, khoản vay được duyệt, hay chuyện bố mẹ sẽ góp; những thông tin đó cho người bán biết mình có thể trả tới đâu.
Giữ kín mức độ ưng một căn cụ thể. Nếu đứng trong căn nhà mà nói "em thích căn này quá", khả năng thương lượng giá gần như mất. Hãy hỏi những câu cụ thể, ghi chép, nói sẽ về bàn với gia đình.
Và giữ kín lịch trình gấp của mình. "Tháng sau hết hạn thuê" hay "con sắp nhập học" là thông tin môi giới có thể dùng để giục. Cứ nói mình đang tìm, chưa gấp.
Dấu hiệu nên đổi môi giới
Liên tục dẫn xem nhà ngoài khoảng giá. Dù mình đã nói rõ nhiều lần.
Né câu hỏi về giấy tờ. "Pháp lý chuẩn, anh yên tâm" mà không cho xem.
Luôn có "khách khác đang muốn cọc". Một lần có thể thật, lần nào cũng có thì là chiêu.
Đòi tiền trước khi dẫn xem. Phí xem nhà, phí giữ chỗ khi chưa có thoả thuận rõ ràng bằng văn bản.
Không cho gặp chủ nhà. Đến lúc thương lượng nghiêm túc mà vẫn không cho gặp là dấu hiệu không ổn.
Nói xấu mọi môi giới khác. Thường để giữ mình khỏi so sánh.
Thông tin thay đổi theo từng lần gặp. Diện tích, giá, tình trạng giấy tờ mỗi lần một khác.
Khuyên lách quy định. Khai giá thấp, mua giấy tay "cho nhanh", đứng tên hộ. Người khuyên không phải người gánh hậu quả.
Giấy tờ và tiền: những thứ không ký, không đưa vội
Giấy xác nhận đã được dẫn xem nhà. Một số nơi đưa giấy này để sau đó đòi phí nếu mình mua căn đó qua kênh khác. Đọc kỹ trước khi ký, hỏi rõ ràng buộc gì.
Hợp đồng môi giới độc quyền phía người mua. Ràng buộc mình chỉ mua qua một người trong một thời gian. Cân nhắc kỹ, đọc điều khoản phí và chấm dứt.
Giấy giữ chỗ không có tên chủ nhà. Tiền giữ chỗ đưa cho môi giới mà không có chủ nhà ký là khoản rất khó đòi lại.
Tiền cọc chuyển vào tài khoản môi giới. Tiền cọc nên đi thẳng giữa người mua và người có quyền bán, có giấy tờ rõ ràng.
Bản cam kết "giá sẽ không đổi" do môi giới viết. Môi giới không có quyền cam kết thay chủ nhà.
Giấy tay "thoả thuận mua bán" do môi giới soạn sẵn. Đưa cho luật sư hoặc công chứng xem trước.
Uỷ quyền cho môi giới làm thủ tục thay mình. Chỉ khi thật cần, phạm vi rõ ràng, qua công chứng.
Câu hỏi thường gặp
Người mua nhà có phải trả phí môi giới không?
Thông thường hoa hồng do bên bán trả, nhưng có trường hợp môi giới thu phí bên mua theo thoả thuận. Hỏi rõ từ đầu và chỉ trả khoản đã ghi trong văn bản hai bên ký.
Có nên nói giá trần cho môi giới?
Không nên. Hãy nói khoảng giá muốn xem thấp hơn trần một chút, để còn chỗ thương lượng và để những căn được chào không dồn về mức cao nhất mình chịu được.
Môi giới bảo có khách khác muốn cọc thì xử lý sao?
Đừng để câu này quyết định thay mình. Nếu chưa kiểm xong giấy tờ và chưa chắc chắn, cứ để căn đó đi; mất một căn nhà tốt ít hại hơn cọc vội một căn có vấn đề.
Ký giấy xác nhận đã xem nhà có sao không?
Một số giấy này được dùng làm căn cứ đòi phí nếu sau đó mình mua căn đó. Đọc kỹ nội dung, hỏi rõ ràng buộc trước khi ký, và không ký giấy có điều khoản phí mình chưa đồng ý.
Tìm môi giới tốt ở đâu?
Hỏi người quen vừa mua nhà ở khu đó, hỏi cư dân trong nhóm khu, hoặc gặp vài môi giới rồi chọn người hiểu khu, trả lời thẳng về giấy tờ và dám nói điểm yếu của căn nhà.
Có nên làm việc với nhiều môi giới cùng lúc?
Được, miễn mình không ký hợp đồng độc quyền với ai. Ghi chép căn nào do ai giới thiệu để tránh tranh chấp phí sau này.
