Tin rao nhà đất có một bộ từ riêng: "hẻm xe hơi", "cách mặt tiền vài bước", "nở hậu", "tiện xây mới", "sổ hồng riêng", "công nhận đủ", "giá thương lượng", "kẹt tiền bán gấp". Mỗi cụm có một nghĩa đẹp trên giấy và một nghĩa cần kiểm ngoài thực tế. Đọc được lớp thứ hai giúp loại bớt nhiều căn trước khi mất công đi xem.
Người viết tin rao không hẳn là nói dối; họ chọn cách nói có lợi nhất cho căn nhà. "Hẻm xe hơi" có thể là xe hơi vào được thật, cũng có thể là xe nhỏ lách vào được lúc hẻm vắng. "Cách mặt tiền vài bước" có thể là vài bước thật, cũng có thể là vài bước của người chân dài đi qua hai khúc quẹo.
Bài này dịch những cụm hay gặp nhất sang câu hỏi cụ thể mà người mua nên hỏi lại.
Cụm từ về vị trí và đường vào
"Hẻm xe hơi". Hỏi lại: xe loại gì vào được, vào tới tận cửa hay đậu đầu hẻm, quay đầu được không, hai xe tránh nhau được không. Đo hoặc đi xem tận nơi mới chắc.
"Hẻm thông". Thông ra đâu, thông cho xe máy hay xe hơi, có đoạn nào bị chắn, có cổng đóng ban đêm không.
"Cách mặt tiền vài bước". Vài bước là bao nhiêu mét, qua mấy khúc quẹo, hẻm từ mặt tiền vào có hẹp dần không.
"Gần chợ, gần trường, gần bệnh viện". Gần theo đường chim bay hay theo đường đi thật, giờ cao điểm đi mất bao lâu. Gần chợ cũng có thể là ồn, mùi, xe cộ buổi sáng.
"Khu dân trí cao", "khu an ninh". Câu chung chung không kiểm được. Hỏi cư dân, hỏi tổ trưởng khu phố.
"Ngay trung tâm". Trung tâm của khu nào. Sau sắp xếp hành chính, tên gọi quen có khi không còn đúng ranh giới cũ.
"View sông, view công viên". Nhìn từ phòng nào, tầng nào, có công trình nào sắp chắn tầm nhìn không.
"Không lộ giới", "không quy hoạch". Đây là thông tin phải kiểm tại cơ quan có thẩm quyền, không dựa vào lời người bán.
"Đường trước nhà sắp mở rộng". Có thể là lợi, có thể là nhà bị cắt một phần. Hỏi cơ quan quản lý quy hoạch địa phương.
Cụm từ về hình dạng và diện tích
"Nở hậu". Phần sau rộng hơn phần trước. Nhiều người thích vì quan niệm phong thuỷ, nhưng phải xem diện tích nở hậu có nằm trong sổ không.
"Công nhận đủ". Thường ý là toàn bộ diện tích đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Hỏi xem sổ để so diện tích trên sổ với thực tế.
"Diện tích sử dụng" và "diện tích đất". Khác nhau. Tin rao có khi ghi diện tích sàn cộng nhiều tầng để con số lớn hơn.
"Ngang X, dài Y". Có phải hình chữ nhật đều không, có bị xéo, bị khuyết góc không.
"Tóp hậu". Phía sau hẹp hơn phía trước. Ít được viết ra; nếu bản vẽ có dáng này thì tin rao thường im lặng.
"Có phần đất dư chưa vào sổ". Phần chưa vào sổ là phần mình không chắc có quyền. Đừng trả tiền cho nó như đất đã có sổ.
"Gác lửng", "sân thượng". Có trong giấy phép, đã hoàn công chưa. Phần xây thêm chưa hợp thức có thể gặp rắc rối khi sang tên hoặc vay.
"Nhà đẹp, ở ngay". Đẹp theo mắt người bán. Kiểm thấm, nứt, điện nước như mọi căn khác.
Cụm từ về tình trạng nhà: "tiện xây mới" và họ hàng của nó
"Tiện xây mới" là cách nói lịch sự của "nhà cũ, có thể đã xuống cấp nặng". Không có gì sai khi mua nhà cũ để xây lại, nhưng người mua nên hiểu là mình đang mua đất, và chi phí xây mới phải cộng vào ngay từ đầu, kèm thời gian xin phép và thời gian thi công trong khi vẫn phải ở chỗ khác.
Những cụm cùng họ: "nhà cấp bốn", "giá chỉ tính đất", "tặng nhà". Khi gặp các cụm này, câu hỏi chính không còn là căn nhà mà là mảnh đất: có xây được như mình muốn không, mật độ, chiều cao, lộ giới theo quy định hiện hành là gì. Những thông tin đó phải hỏi cơ quan quản lý xây dựng, quy hoạch ở địa phương, không hỏi người bán.
Ngược lại, "nhà mới xây", "chủ tự xây ở" là cách nói để tăng tin cậy. Nhà tự xây ở có thể chắc chắn hơn nhà xây để bán, cũng có thể không. Câu nên hỏi là ai thiết kế, ai thi công, có hồ sơ xây dựng và hoàn công không.
Còn "nhà nội thất đầy đủ" thường giúp giá cao hơn. Hỏi danh sách cụ thể những gì ở lại, ghi vào biên bản. Nội thất đã qua sử dụng hiếm khi đáng giá như người bán tính.
Cụm từ về giấy tờ: chỗ cần đọc chậm nhất
"Sổ hồng riêng". Ý là giấy chứng nhận đứng tên riêng cho căn này. Yêu cầu xem bản gốc trước khi cọc, kiểm thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai.
"Sổ chung", "sổ chung công chứng vi bằng". Sổ chung là nhiều người cùng đứng một giấy chứng nhận; còn vi bằng là văn bản thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện như việc giao tiền, không thay cho hợp đồng chuyển nhượng được công chứng. Rủi ro cao; hỏi luật sư trước khi tiếp tục.
"Giấy tay". Giao dịch không qua công chứng, khó bảo vệ quyền lợi người mua. Không nên dựa vào lời "khu này ai cũng mua vậy".
"Sổ đang làm", "sắp ra sổ". Chưa có giấy chứng nhận. Hỏi đang làm ở khâu nào, ai chịu trách nhiệm nếu không ra sổ.
"Đất thổ cư", "full thổ". Hỏi xem trên sổ ghi mục đích sử dụng thế nào, bao nhiêu phần là đất ở. Tin rao hay làm tròn cho đẹp.
"Đang thế chấp, bán xong giải chấp". Có thể giao dịch được nhưng cần quy trình đúng với ngân hàng. Hỏi công chứng và luật sư về cách thanh toán an toàn.
"Pháp lý chuẩn", "pháp lý sạch". Câu tự nhận xét. Người mua tự kiểm, không thay được bằng lời người bán.
"Hỗ trợ vay ngân hàng". Thường là môi giới giới thiệu ngân hàng. Mình vẫn nên tự hỏi vài nơi.
Cụm từ về giá và tốc độ: chỗ người bán gài cảm xúc
"Giá thương lượng" có nghĩa là người bán chấp nhận nói chuyện giá, không có nghĩa là sẽ bớt nhiều. Có căn rao cao hẳn để chừa chỗ bớt, có căn rao sát giá chỉ bớt tượng trưng. Muốn biết độ mềm, nhìn lịch sử giá rao của căn đó và các căn tương tự trong khu.
"Kẹt tiền bán gấp", "cần tiền chữa bệnh", "định cư nước ngoài" là những lý do thật với một số người bán, và cũng là những câu được dùng rất nhiều để tạo cảm giác "giá hời, phải nhanh". Nếu người bán thật sự gấp, họ sẽ không ngại cho xem giấy tờ sớm. Nếu "gấp" mà lại ngại cho xem sổ, thì chỉ có mình là gấp.
"Giá đầu tư", "giá F0", "giá rẻ hơn thị trường" là ngôn ngữ của người muốn mình mua để kiếm lời. Người mua để ở không cần giá đầu tư, chỉ cần giá hợp lý cho căn nhà mình sẽ sống trong nhiều năm. Câu nào gợi ý "mua là có lời" thì đọc chậm lại.
"Chỉ còn một căn", "nhiều khách đang hỏi" là áp lực thời gian quen thuộc. Một căn nhà tốt hôm nay bị người khác mua thì tháng sau vẫn có căn tốt khác. Một căn mua vội với giấy tờ có vấn đề thì không có tháng sau để sửa.
Đọc một tin rao trong năm phút
Một thói quen giúp loại nhanh những tin không đáng gọi.
- Đọc tiêu đề và giá. Giá có nằm trong vùng giá thoải mái không. Nếu không, bỏ qua dù tiêu đề hấp dẫn.
- Gạch những cụm từ cảm xúc. "Hiếm", "gấp", "giá sốc", "cơ hội". Chúng không cho thông tin, chỉ cho áp lực.
- Liệt kê thông tin kiểm được. Diện tích, kích thước, loại giấy tờ, số tầng, hướng, độ rộng hẻm.
- Ghi câu hỏi cho mỗi cụm mơ hồ. "Hẻm xe hơi" thì xe gì; "sổ riêng" thì cho xem lúc nào.
- So với các tin cùng khu. Giá quá thấp so với mặt bằng là dấu hiệu tin mồi hoặc có vấn đề ẩn.
- Quyết định: gọi, theo dõi, hay bỏ. Đừng gọi mọi tin. Chỉ gọi khi đã có danh sách câu hỏi.
Sau vài chục tin, việc đọc giữa dòng sẽ thành phản xạ, và thời gian đi xem nhà sẽ dành cho những căn thật sự đáng xem.
Câu hỏi thường gặp
Hẻm xe hơi trong tin rao có đáng tin không?
Chỉ là mô tả của người đăng, có thể đúng hoặc phóng đại. Hỏi rõ loại xe nào vào được, vào tới cửa không, quay đầu được không, và nên tự đi xem hoặc đo tại chỗ.
Nhà nở hậu có thật sự tốt hơn không?
Nhiều người thích nhà nở hậu theo quan niệm phong thuỷ và vì phần sau rộng rãi. Điều quan trọng hơn là phần nở hậu có nằm trọn trong giấy chứng nhận và có xây dựng hợp lệ được không.
Tiện xây mới nghĩa là gì?
Thường là nhà cũ, đã xuống cấp, giá chủ yếu tính theo đất. Người mua nên tính thêm chi phí và thời gian xây mới, và hỏi cơ quan địa phương về quy định xây dựng trên mảnh đất đó.
Giá thương lượng thì bớt được bao nhiêu?
Không có mức chung. Xem lịch sử giá rao của căn đó và giá các căn tương tự trong khu để đoán độ mềm, rồi thương lượng dựa trên thông tin cụ thể như sửa chữa cần làm.
Sổ chung vi bằng có nên mua không?
Đây là dạng giao dịch rủi ro cao vì không phải hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thông thường và quyền lợi người mua khó được bảo vệ. Nên hỏi luật sư trước khi tiếp tục, đừng vì giá rẻ mà vội.
Tin rao ghi pháp lý sạch có cần kiểm lại?
Luôn cần. Đó là lời tự nhận của người bán; người mua phải tự xem bản gốc giấy chứng nhận và kiểm tình trạng pháp lý tại cơ quan đăng ký đất đai.
