Cách chắc nhất để biết khoản trả góp mua nhà có chịu nổi không là sống thử với nó trước khi ký vay: mỗi tháng chuyển đúng số tiền trả góp dự kiến sang một tài khoản riêng, không đụng tới, trong vài tháng liền. Nếu đời sống vẫn bình thường, khoản đó vừa sức. Nếu tháng nào cũng phải rút lại, câu trả lời đã rõ.
Phép thử này rẻ, không cần ai cho phép, và nói thật hơn mọi bảng tính. Bảng tính không biết tháng Tết, không biết đám cưới bạn thân, không biết con bị viêm họng ba lần một mùa. Tài khoản riêng thì biết hết.
Điều kiện để phép thử có nghĩa là con số mang ra thử phải đúng, và phải thử đủ lâu.
Lấy con số nào để sống thử?
Đừng lấy con số trả góp của giai đoạn lãi ưu đãi. Nhiều gói vay có vài kỳ đầu lãi cố định thấp, sau đó chuyển sang thả nổi theo cách tính riêng của từng ngân hàng. Khoản trả mỗi tháng sau ưu đãi thường cao hơn, có lúc cao hơn đáng kể. Thử với con số thấp là tự cho mình điểm đậu dễ dãi.
Cách làm thực tế: nhờ nhân viên tín dụng của hai, ba ngân hàng tính khoản trả hằng tháng cho cùng một số tiền vay, cùng thời hạn, theo hai kịch bản là trong ưu đãi và sau ưu đãi với mức lãi tham chiếu họ đang áp dụng. Hỏi thêm: nếu lãi tăng thêm vài điểm phần trăm thì khoản trả thành bao nhiêu. Lấy con số cao nhất trong các kịch bản hợp lý ra làm số sống thử.
Cộng thêm những khoản đi kèm sở hữu nhà mà lúc đi thuê mình không phải trả: phí quản lý nếu là chung cư, phí bảo hiểm gắn với khoản vay nếu ngân hàng yêu cầu, một khoản để dành cho sửa chữa định kỳ. Những khoản này nhỏ từng món nhưng là tiền ra đều mỗi tháng.
Nếu hiện đang thuê nhà, tiền thuê vẫn phải trả trong thời gian sống thử. Như vậy là mình đang gánh cả hai, nghe có vẻ nặng hơn thực tế. Cách xử lý là chỉ trích phần chênh: khoản trả góp cộng các khoản đi kèm, trừ đi tiền thuê sẽ thôi phải trả khi dọn về nhà mới. Phần chênh đó mới là gánh nặng tăng thêm.
Sống thử trong thực tế: các bước
Phép thử chỉ có giá trị khi làm nghiêm, như thể khoản tiền đó đã thật sự thuộc về ngân hàng.
- Mở một tài khoản riêng. Không gắn thẻ, không cài vào ví điện tử dùng hằng ngày, để rút ra phải chủ động và phải ngại.
- Đặt lệnh chuyển tự động vào ngày lương về. Tiền đi trước khi kịp tiêu, đúng như cách khoản trả góp sẽ bị trừ.
- Thử ít nhất ba tháng, tốt nhất là sáu. Một tháng chưa nói được gì. Sáu tháng thường gặp đủ một dịp lễ, một lần đau ốm, một đợt học phí.
- Ghi lại mỗi lần phải rút. Rút vì sao, rút bao nhiêu. Đây mới là dữ liệu quý nhất.
- Không tăng thu nhập tạm để bù. Đừng nhận thêm việc ngoài giờ chỉ trong mấy tháng thử rồi bỏ. Thu nhập dùng để thử phải là thu nhập mình duy trì được nhiều năm.
- Ngồi lại đọc kết quả cùng người cùng trả nợ. Hai vợ chồng đọc chung, không ai tự quyết.
Tiền dồn được sau sáu tháng không mất đi đâu: nó cộng thẳng vào tiền tự có hoặc vào quỹ dự phòng. Phép thử này vì thế không tốn gì, chỉ tốn kỷ luật.
Đọc kết quả: dấu hiệu khoản trả góp đang quá sức
Tháng nào cũng phải rút lại một ít. Không phải tháng đặc biệt, mà tháng bình thường. Đây là dấu hiệu rõ nhất.
Chi tiêu thiết yếu bị cắt mà không ai bàn. Bữa ăn đạm bạc hơn, bỏ khám răng định kỳ, hoãn mua thuốc. Ngân sách đang trả bằng sức khoẻ.
Quỹ dự phòng bị rút để bù. Quỹ dự phòng là để đỡ biến cố, không phải để đỡ khoản trả góp hằng tháng.
Bắt đầu dùng thẻ tín dụng nhiều hơn. Tiêu thẻ để giữ tài khoản thử nguyên vẹn là tự đánh lừa phép thử.
Hai vợ chồng cãi nhau về tiền nhiều hơn. Căng thẳng tài chính hiện ra trong bữa cơm trước khi hiện ra trong sổ sách.
Không còn đồng nào cho bất ngờ nhỏ. Xe hỏng, điện thoại vỡ là phải hoãn hoặc vay. Đời sống không còn độ co giãn.
Phải nhờ người nhà bù một tháng. Một lần do biến cố thì bình thường. Nếu đã nghĩ tới chuyện "sau này nhờ bố mẹ đỡ" thì khoản vay đang quá tay.
Thấy nhẹ nhõm khi tới ngày được dừng thử. Cảm giác này thật hơn mọi con số. Khoản trả thật sẽ không có ngày dừng trong nhiều năm.
Nếu phép thử thất bại thì làm gì?
Thất bại trong phép thử là tin tốt, vì nó đến trước khi mình ký giấy nợ. Có bốn hướng điều chỉnh, và thường phải phối hợp vài hướng chứ không chỉ một.
Hướng thứ nhất là giảm số tiền vay, nghĩa là xem những căn giá thấp hơn, khu xa hơn một chút, diện tích nhỏ hơn, hoặc nhà cũ cần sửa nhưng pháp lý sạch. Hướng thứ hai là kéo dài thời hạn vay để khoản trả mỗi tháng nhẹ hơn; đổi lại tổng tiền lãi trả cho ngân hàng sẽ nhiều hơn, nên chỉ dùng khi đã tính rõ. Hướng thứ ba là chờ thêm để tích tiền tự có, vì mỗi phần tiền tự có tăng lên là một phần khoản vay giảm xuống. Hướng thứ tư là tăng thu nhập bền vững, nhưng chỉ tính khi khoản tăng đã có thật vài tháng.
Hướng không nên đi là giữ nguyên căn nhà nhắm tới rồi tự trấn an "chắc lương sẽ tăng". Lương có thể tăng, nhưng lãi cũng có thể tăng, và con cái lớn lên thì chi tiêu chắc chắn tăng.
Điều làm người mua tiếc nhất thường không phải là căn nhà nhỏ hơn mong muốn. Đó là cảm giác bị căn nhà của mình giam lại suốt nhiều năm, không dám đổi việc, không dám cho con học thêm, không dám nghỉ ốm.
Những biến cố nên tính sẵn khi đặt khoản trả góp
Một người mất việc vài tháng. Hỏi thẳng: nếu chỉ còn một nguồn thu thì có trả nổi trong bao lâu không.
Có thêm con. Thu nhập của người mẹ có thể giảm trong thời gian nghỉ sinh, chi tiêu tăng cùng lúc.
Bố mẹ già yếu cần chu cấp. Với nhiều gia đình, đây là khoản chắc chắn đến, chỉ chưa biết khi nào.
Lãi thả nổi tăng. Thử với kịch bản lãi cao hơn mức hiện tại vài điểm để thấy giới hạn.
Chuyển việc, lương khởi điểm thấp hơn. Người gánh nợ nhà thường ngại đổi việc, kể cả khi đổi là đúng cho sự nghiệp.
Sửa chữa lớn không báo trước. Thấm mái, hỏng điện, thay ống nước. Nhà cũ càng nên tính rộng tay.
Kinh doanh gia đình gặp mùa thấp. Nếu một phần thu nhập đến từ buôn bán, hãy thử vào đúng mùa thấp điểm.
Ốm đau dài ngày. Bảo hiểm y tế không trả hết; thời gian nghỉ cũng là thời gian thu nhập giảm.
Câu hỏi thường gặp
Khoản trả góp mua nhà bao nhiêu phần thu nhập là an toàn?
Ngân hàng có cách tính riêng để duyệt hồ sơ, nhưng đó là mức họ chấp nhận cho vay, không phải mức gia đình sống thoải mái. Con số an toàn với mỗi nhà là con số đã sống thử vài tháng mà không phải rút lại và không cắt chi tiêu thiết yếu.
Đang thuê nhà thì sống thử thế nào cho khỏi quá sức?
Chỉ trích phần chênh giữa khoản trả góp cộng các phí đi kèm với tiền thuê hiện tại. Phần chênh đó mới là gánh nặng tăng thêm khi chuyển từ thuê sang mua.
Sống thử bao lâu là đủ?
Tối thiểu ba tháng, tốt nhất sáu tháng để đi qua ít nhất một dịp lễ, một đợt học phí hay một lần đau ốm. Một tháng chưa đủ để thấy nhịp chi tiêu thật.
Có nên lấy khoản trả trong thời gian ưu đãi để sống thử?
Không nên. Hãy thử với khoản trả sau ưu đãi theo mức lãi tham chiếu hiện tại, cộng thêm kịch bản lãi tăng vài điểm. Thử với con số thấp sẽ cho kết quả đẹp giả.
Tiền dồn trong lúc sống thử dùng vào việc gì?
Cộng vào tiền tự có để giảm số tiền phải vay, hoặc bổ sung quỹ dự phòng. Phép thử vì vậy không làm mất đồng nào.
Phép thử đạt rồi có nên vay thêm cho căn lớn hơn?
Nếu sống thử quá dễ dàng thì có thể nâng nhẹ, nhưng nên thử lại với con số mới thay vì cộng thêm theo cảm giác. Biên dư thoải mái hôm nay là thứ đỡ cho những năm khó sau này.
