Sức mua nhà của một gia đình bằng tiền tự có thật sự dùng được, cộng khoản vay mà gia đình gánh nổi ngay cả khi gặp một năm khó, rồi trừ đi các chi phí nằm ngoài giá bán. Con số đó gần như luôn thấp hơn hạn mức ngân hàng sẵn sàng cho vay, và nên được tính thành một khoảng giá có trần rõ ràng chứ không phải một con số đẹp duy nhất.
Lần đầu mua nhà, người viết đi xem theo con số ngân hàng "báo sơ bộ có thể duyệt". Ba tháng sau khi dọn vào, nhà phải hoãn cho con học thêm, hoãn sửa mái thấm, và mỗi lần lãi điều chỉnh là cả nhà im lặng nhìn tin nhắn trừ tiền. Không có gì sai về pháp lý, căn nhà cũng tốt. Sai ở chỗ con số mang đi xem nhà là con số của ngân hàng, không phải của nhà mình.
Bài này ráp các mảnh lại thành một quy trình trọn vẹn, đi từ những tờ giấy trên bàn bếp tới một khoảng giá có thể mang đi gặp môi giới mà không bị kéo lên.
Vì sao hạn mức ngân hàng không phải sức mua của mình?
Ngân hàng xét hồ sơ để trả lời câu hỏi: khả năng người này trả được nợ có đủ cao để cho vay không, và tài sản thế chấp có đủ giá trị không. Họ dùng các tỷ lệ nội bộ, giả định chi tiêu chuẩn, và tính trên thu nhập hiện tại. Đó là góc nhìn của bên cho vay, và nó hợp lý với họ.
Gia đình thì cần trả lời câu hỏi khác: sau khi trả nợ, mình còn sống được đời sống mình muốn không, có còn chỗ cho con học, cho bố mẹ ốm, cho những năm làm ăn kém không. Ngân hàng không biết con mình sắp vào cấp hai, không biết mẹ chồng hay đau khớp, không biết nghề của mình có mùa thấp.
Vì vậy hạn mức tối đa ngân hàng báo chỉ nên được hiểu là mức trần phía ngân hàng, không phải mục tiêu. Nhiều người đi xem nhà theo trần đó, rồi bị môi giới kéo thêm "chỉ nhỉnh hơn chút thôi", và kết thúc ở một căn mà khoản trả chiếm gần hết phần dư hằng tháng.
Sức mua thật luôn được tính từ phía gia đình trước, rồi mới đối chiếu với ngân hàng. Nếu hai con số lệch nhau, con số thấp hơn thắng.
Mảnh thứ nhất: tiền tự có theo đúng ngày có mặt
Mảnh đầu tiên là tiền tự có, nhưng không phải tổng tài sản. Cách tách lớp tiền theo ngày rút được, trừ quỹ dự phòng, đánh dấu khoản mượn đã được viết riêng trong bài tính tiền tự có thật sự dùng được để mua nhà. Ở bước ráp tổng, chỉ cần giữ lại hai con số: tiền tự có dùng được vào ngày đặt cọc, và tiền tự có dùng được vào ngày thanh toán đợt chính.
Lý do phải giữ hai con số là vì nhiều giao dịch hỏng ở khoảng giữa. Tiền đủ cho cả căn nhưng không đủ cho đợt cọc lớn mà bên bán đòi, hoặc ngược lại, đủ cọc nhưng tiền bán vàng, rút sổ về chậm hơn hạn thanh toán. Khi đi xem nhà, câu hỏi về lịch thanh toán quan trọng ngang câu hỏi về giá.
Một chi tiết nhỏ: tiền mượn người thân nằm trong tiền tự có nhưng sinh ra một khoản trả hằng tháng. Khoản đó phải được cộng vào phần nghĩa vụ ở mảnh thứ hai, nếu không sẽ bị đếm như tiền cho.
Kết thúc mảnh này, gia đình có một con số A: tiền tự có thật sự đưa vào căn nhà, sau khi đã giữ nguyên quỹ dự phòng.
Mảnh thứ hai: khoản trả góp mỗi tháng gánh nổi
Mảnh thứ hai không bắt đầu bằng "vay được bao nhiêu" mà bằng "mỗi tháng trả được bao nhiêu". Đây là con số đến từ ngân sách gia đình: thu nhập ổn định trừ chi tiêu thiết yếu, trừ các khoản nợ khác kể cả nợ người thân, trừ khoản để dành tối thiểu muốn giữ, rồi trừ chi phí làm chủ nhà hằng tháng.
Con số đó cần được thử, không chỉ tính. Cách thử chắc nhất là trích đúng khoản trả dự kiến sang một tài khoản riêng vài tháng liền, như đã hướng dẫn trong bài sống thử khoản trả góp trước khi mua nhà. Người có thu nhập lên xuống theo mùa nên lấy mức của tháng thấp, không lấy trung bình.
Có khoản trả hằng tháng B, mới hỏi ngân hàng: với khoản trả B, theo mức lãi sau ưu đãi họ đang tham chiếu và thời hạn mình chọn, số tiền vay tương ứng là bao nhiêu. Hỏi thêm một câu: nếu lãi tăng vài điểm phần trăm thì cùng khoản trả B chỉ vay được bao nhiêu. Lấy con số của kịch bản lãi cao làm khoản vay C.
Nghe thì thận trọng quá mức, nhưng khoản vay mua nhà kéo dài nhiều năm, đủ dài để đi qua vài chu kỳ lãi lên xuống. Tính theo kịch bản xấu có thể làm khoảng giá thấp đi một chút; đổi lại, nó giúp mình khỏi phải bán nhà trong năm xấu.
Mảnh thứ ba: chi phí ngoài giá bán và tiền làm nhà ở được
Mảnh thứ ba là phần tiền phải chi để căn nhà thành chỗ ở được, nhưng không nằm trong giá bán: thuế phí sang tên theo thoả thuận, công chứng, phí liên quan khoản vay, sửa sang, nội thất đợt một, chuyển nhà. Danh sách đầy đủ và cách hỏi từng khoản có ở bài chi phí ẩn khi mua nhà ngoài giá bán.
Ở bước ráp tổng, mảnh này có một đặc điểm khó: nó phụ thuộc vào từng căn. Căn hộ bàn giao đủ nội thất tốn ít hơn căn bàn giao thô; nhà phố cũ tốn sửa nhiều hơn nhà mới xây. Vì vậy khi tính khoảng giá ban đầu, dùng một mức ước lượng chung; khi đã nhắm một căn cụ thể, phải tính lại cho căn đó.
Gọi mảnh này là D. D không được lấy từ khoản vay, vì phần lớn các khoản trong D phải trả bằng tiền mặt, nhiều khoản trước khi ngân hàng giải ngân.
Chỗ hay hớ: người mua tính D khiêm tốn để căn nhà "lọt" vào ngân sách, rồi cắt sửa chữa sau khi dọn vào. Chống thấm, điện nước bị hoãn thường quay lại đòi tiền gấp bội.
Ráp ba mảnh thành khoảng giá xem nhà
Sau ba mảnh, công thức gốc khá đơn giản. Phần khó là chọn đúng từng con số đưa vào.
| Ký hiệu | Là gì | Lấy từ đâu | Chỗ hay tính sai |
|---|---|---|---|
| A | Tiền tự có dùng được | Bảng tiền theo ngày, đã trừ quỹ dự phòng | Cộng cả tiền chưa về, tiền cọc nhà thuê |
| B | Khoản trả góp gánh nổi mỗi tháng | Ngân sách gia đình, đã sống thử | Lấy khoản trả thời ưu đãi |
| C | Khoản vay tương ứng với B | Ngân hàng tính theo kịch bản lãi cao | Lấy hạn mức tối đa ngân hàng báo |
| D | Chi phí ngoài giá bán | Ước lượng chung, rồi tính lại theo từng căn | Bỏ sót sửa chữa, nội thất, phí vay |
| A + C − D | Giá trần nên xem | Ráp lại | Coi là giá mục tiêu thay vì giá trần |
| Thấp hơn trần một khoảng | Vùng giá thoải mái | Tự đặt, để chừa chỗ thương lượng và phát sinh | Bỏ qua, xem sát trần ngay từ đầu |
Giá trần là con số không vượt, kể cả khi căn hơn trần "chỉ một chút" mà rất ưng. Vùng giá thoải mái là nơi nên bắt đầu tìm, để khi gặp căn ưng ở gần trần thì vẫn còn chỗ lùi.
Cả quy trình trong một tháng
Gói gọn lại, một gia đình có thể đi hết các bước trong khoảng một tháng làm việc buổi tối, trước khi đi xem căn nhà đầu tiên.
- Tuần 1: kê tiền và nợ. Lập bảng tiền tự có theo ngày, liệt kê mọi khoản nợ hiện tại kể cả nợ người thân, thống nhất quỹ dự phòng.
- Tuần 1: bắt đầu sống thử. Đặt lệnh chuyển tự động khoản trả dự kiến sang tài khoản riêng. Việc này chạy song song với các bước sau.
- Tuần 2: hỏi ngân hàng. Hỏi hai ba nơi, cùng một khoản trả, cùng thời hạn, theo kịch bản ưu đãi, sau ưu đãi và lãi tăng. Xin bảng phí.
- Tuần 2: ước lượng chi phí ngoài giá. Hỏi văn phòng công chứng về các khoản thuế phí phổ biến, ước lượng sửa chữa theo loại nhà định mua.
- Tuần 3: ráp khoảng giá. Tính giá trần và vùng giá thoải mái. Ghi lên giấy, cả hai người cùng ký tên vào cuối trang cho nghiêm.
- Tuần 3: thống nhất điều kiện không đổi. Ví dụ không mua nếu phải cọc trước khi xem được sổ gốc, không vượt trần dù môi giới nói gì.
- Tuần 4: đọc lại và bắt đầu tìm. Đọc lại sau một tuần. Nếu vẫn đồng ý, bắt đầu lọc tin rao theo vùng giá thoải mái.
Phép sống thử nên tiếp tục trong suốt thời gian tìm nhà. Nếu tới lúc cọc mà nó đã chạy được vài tháng suôn sẻ, đó là tín hiệu tốt nhất mình có thể có.
Một ví dụ tình huống: hai người làm công và một đứa con nhỏ
Lấy một gia đình giả định để thấy các mảnh ráp vào nhau ra sao. Vợ làm kế toán, chồng làm kỹ thuật, con trai bốn tuổi, đang thuê căn hộ nhỏ. Hai người có sổ tiết kiệm chung, ít vàng cưới, và bố mẹ bên vợ hứa góp một phần khi mua nhà.
Khi kê tiền theo ngày, họ phát hiện một sổ đáo hạn sau ngày dự kiến công chứng hai tháng, và khoản bố mẹ góp phụ thuộc vào việc bán một mảnh đất ở quê chưa có người mua. Hai khoản này bị gạch khỏi tiền dùng được cho đợt cọc. Tiền tự có A thấp hơn con số ban đầu một khoảng đáng kể.
Khi sống thử, tháng đầu suôn sẻ, tháng thứ hai con ốm phải rút một ít, tháng thứ ba gặp đám cưới em họ. Hai vợ chồng thấy khoản trả dự kiến hơi căng, giảm xuống một chút và thử lại; lần này qua được ba tháng mà không phải rút. Đó là B.
Ngân hàng báo hạn mức có thể duyệt cao hơn khoản vay C tính từ B ở kịch bản lãi cao khá nhiều. Họ giữ C. Khi ước lượng D, vì muốn tìm căn hộ cũ để gần trường mẫu giáo của con, họ để phần sửa sang rộng tay hơn.
Kết quả là vùng giá thoải mái của họ thấp hơn mức họ hình dung lúc đầu, nên họ phải xem những căn nhỏ hơn hoặc xa trung tâm hơn một chút. Đổi lại, khi môi giới dẫn đi xem một căn hơn trần "chỉ chút xíu thôi anh chị", họ có tờ giấy ký tên để từ chối mà không phải cãi nhau với nhau.
Sai lầm thường gặp khi tính sức mua
Bắt đầu từ căn nhà ưng, rồi tính ngược ra cách mua. Đó là tìm lý do để mua, không phải tính sức mua. Luôn tính sức mua trước khi xem.
Dùng thu nhập kỳ vọng. Lương sắp tăng, thưởng sắp về, hợp đồng sắp ký. Tính bằng tiền đã có thật.
Quên nợ hiện tại. Trả góp xe, điện thoại, thẻ tín dụng, nợ người thân đều ăn vào khoản trả gánh nổi.
Chỉ một người tính. Người kia không hiểu con số thì không giữ được kỷ luật khi đi xem nhà.
Không tính lại khi đời thay đổi. Có thêm con, đổi việc, bố mẹ về ở cùng giữa lúc đang tìm nhà thì phải tính lại từ đầu.
Đặt giá trần nhưng không đặt vùng thoải mái. Bắt đầu tìm ngay ở trần là tự lấy mất chỗ lùi.
Tin "giá thương lượng". Giá rao trên trần với hy vọng trả xuống được thường không xuống đủ. Lọc theo giá rao, đừng theo giá mong.
Tính sức mua một lần rồi để đó cả năm. Lãi vay, chính sách ngân hàng, giá thuê thay đổi. Rà lại mỗi vài tháng khi tìm nhà kéo dài.
Nhầm sức mua với sự sẵn sàng. Có tiền chưa chắc đã đến lúc. Câu hỏi thời điểm theo cột mốc đời mình là một câu riêng.
Khi sức mua thấp hơn mong muốn
Đa số gia đình mua lần đầu tính xong đều thấy con số thấp hơn mình mong. Đó không phải thất bại; đó là lúc bắt đầu chọn đánh đổi một cách tỉnh táo.
Các đánh đổi hay gặp: diện tích nhỏ hơn ở khu mình muốn, hoặc diện tích đủ ở khu xa hơn; nhà cũ cần sửa nhưng vị trí tốt, hoặc nhà mới ở chỗ đi lại vất vả; căn hộ thay vì nhà đất. Không có đánh đổi nào đúng cho mọi nhà, chỉ có đánh đổi hợp với nhịp sống của nhà mình. Một gia đình có hai người làm ở hai đầu thành phố sẽ chọn khác một gia đình làm việc tại nhà.
Lựa chọn còn lại là chờ: thuê thêm một thời gian, tích thêm tiền tự có, để sức mua tăng lên. Cách cân giữa mua ngay một căn vừa sức và thuê thêm để mua căn hợp hơn được bàn kỹ trong bài nên mua nhà hay thuê tiếp.
Lựa chọn không nên làm là giữ nguyên căn nhà mơ ước và vay thêm cho đủ. Khoảng chênh giữa mơ ước và sức mua không biến mất khi mình vay; nó chỉ chuyển thành khoản trả hằng tháng.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn?
Hỏi nhân viên tín dụng của vài ngân hàng. Về cách họ xét thu nhập, các kịch bản lãi, bảng phí. Hỏi nhiều nơi để so, và nhớ rằng họ đang bán sản phẩm của họ.
Hỏi văn phòng công chứng. Về các loại thuế phí khi chuyển nhượng, ai thường nộp, giấy tờ cần cho thủ tục.
Hỏi luật sư khi tiền đến từ nhiều người. Bố mẹ góp, anh em góp, mua chung với người chưa phải vợ chồng; cần thể hiện phần góp cho đúng.
Hỏi kế toán hoặc cơ quan thuế nếu tự kinh doanh. Về kê khai thu nhập đúng, để vừa đúng nghĩa vụ vừa có hồ sơ chứng minh khi vay.
Hỏi kỹ sư hoặc thợ có uy tín khi nhắm nhà cũ. Để ước lượng sửa chữa, mảnh D, cho đúng.
Tư vấn tài chính độc lập nếu có điều kiện. Người không hưởng hoa hồng từ khoản vay hay căn nhà giúp nhìn khách quan hơn.
Không nên coi môi giới là người tính sức mua cho mình. Môi giới có thể giỏi và tử tế, nhưng thu nhập của họ tăng theo giá và tốc độ giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Ngân hàng duyệt vay nhiều thì có nên vay hết?
Không nên coi hạn mức tối đa là mục tiêu. Hạn mức phản ánh mức ngân hàng chấp nhận rủi ro; khoản vay nên theo khoản trả mà gia đình đã sống thử được, tính theo kịch bản lãi cao.
Giá trần và vùng giá thoải mái khác nhau thế nào?
Giá trần là mức không vượt dù căn nhà ưng đến đâu. Vùng giá thoải mái thấp hơn trần một khoảng, là nơi nên bắt đầu tìm để còn chỗ cho thương lượng và phát sinh.
Tính sức mua nhà mất bao lâu?
Kê tiền, hỏi ngân hàng, ước lượng chi phí có thể xong trong vài tuần. Phần sống thử khoản trả góp nên chạy vài tháng, song song với việc tìm hiểu thị trường.
Có thêm con trong lúc đang tìm nhà thì sao?
Nên tính lại từ đầu, vì chi tiêu tăng và thu nhập có thể giảm một thời gian. Khoảng giá cũ có thể không còn hợp.
Sức mua thấp có nên mua căn nhỏ ngay hay chờ?
Tuỳ hoàn cảnh: công việc ổn định, biết chắc khu muốn sống thì mua căn vừa sức có thể hợp; nếu chưa chắc, thuê thêm và tích tiền có thể tốt hơn. Cân cả chi phí giao dịch nếu sau này định đổi nhà.
Có công cụ nào tính sẵn sức mua nhà không?
Nhiều ngân hàng và trang tin có công cụ tính khoản trả góp, hữu ích để thử nhanh. Nhưng công cụ chỉ tính theo con số mình nhập; phần quan trọng nhất là chọn đúng con số đầu vào và sống thử nó.
