Thời điểm mua nhà hợp lý nhất là khi đời mình đã đứng yên đủ lâu để biết sẽ sống ở đâu, làm gì, con học trường nào trong nhiều năm tới, và tiền đã thật sự sẵn. Đoán lúc giá xuống thấp nhất là việc gần như không ai làm được đều đặn; còn cột mốc đời mình thì mình nắm rõ hơn bất cứ chuyên gia nào.
Người hay hỏi "giờ có phải lúc mua không" thường đang hỏi về thị trường. Câu hỏi đúng hơn là "giờ có phải lúc của nhà mình không". Hai câu cho hai đáp án khác nhau, và người mua để ở chỉ cần đáp án thứ hai.
Bài này đi qua từng cột mốc phổ biến: mới cưới, sắp có con, con vào lớp một, đổi việc, bố mẹ về ở cùng, sắp nghỉ hưu.
Vì sao không nên chờ "đúng đáy" của thị trường?
Giá nhà ở một khu cụ thể chịu tác động của quá nhiều thứ: lãi vay, hạ tầng, cung cầu tại chỗ, tâm lý chung, chính sách tín dụng. Tin "sắp giảm" hay "sắp tăng" đến từ mọi phía, nhiều khi từ người có lợi khi mình hành động ngay hoặc chờ thêm.
Người mua để ở chờ đáy thường gặp một trong hai tình huống. Hoặc chờ mãi, mỗi lần giá nhích lên lại tiếc và chờ tiếp, trong khi tiền thuê vẫn trả đều. Hoặc khi giá thật sự chững, thì cũng là lúc thu nhập, việc làm của chính mình bấp bênh, ngân hàng siết cho vay, nên có tiền cũng ngại ra quyết định.
Điều này không có nghĩa là bỏ qua thị trường hoàn toàn. Khi thị trường trầm, người mua có thêm thời gian xem kỹ và dễ thương lượng hơn; khi thị trường sôi, người mua phải đề phòng chiêu giục cọc nhiều hơn. Thị trường ảnh hưởng tới cách mua, còn thời điểm mua thì nên do đời mình quyết.
Một mẹo nhỏ: nếu thấy mình bàn chuyện "đáy" nhiều hơn chuyện "con sẽ học ở đâu", đó là lúc nên kéo câu chuyện về lại gia đình.
Các cột mốc đời và câu hỏi cần trả lời trước khi mua
Mỗi cột mốc mở ra một nhu cầu khác nhau, và cũng mang theo một rủi ro riêng về tiền.
| Cột mốc | Nhu cầu nhà ở thường thấy | Câu hỏi cần trả lời trước |
|---|---|---|
| Mới cưới | Chỗ ở riêng, gần chỗ làm của cả hai | Hai người đã quen chi tiêu chung chưa? Đã thống nhất khu sống chưa? |
| Sắp có con | Thêm phòng, gần bệnh viện, ít cầu thang | Thu nhập có giảm trong thời gian nghỉ sinh không? |
| Con vào lớp một | Gần trường muốn cho con học lâu dài | Đã chắc chọn trường chưa? Tuyến đường đi học giờ cao điểm thế nào? |
| Đổi việc, chuyển thành phố | Gần chỗ làm mới | Việc mới đã qua thử việc và ổn định chưa? |
| Bố mẹ về ở cùng | Phòng tầng trệt, ít bậc, gần bệnh viện | Các anh chị em đã thống nhất ai chăm, ai góp chưa? |
| Con lớn đi học xa | Nhà nhỏ lại, dễ dọn dẹp | Có nên bán nhà lớn, hay giữ cho con về? |
| Sắp nghỉ hưu | Gần con cháu, gần bệnh viện, không cầu thang | Còn nợ vay không? Thu nhập sau nghỉ hưu đủ gánh chi phí làm chủ nhà không? |
Một cột mốc chưa xảy ra mà mua trước "cho chắc" thường dẫn tới mua sai: sai khu, sai diện tích, hoặc sai kiểu nhà.
Những lúc nên chờ thêm, dù tiền đã sẵn
Vừa đổi việc, chưa qua vài tháng ổn định. Ngân hàng cũng thường xét thời gian làm việc tại chỗ hiện tại, và chính mình chưa biết việc mới có hợp không.
Hai vợ chồng chưa thống nhất khu sống. Mua nhà gần chỗ làm của một người là bắt người kia đi xa mỗi ngày trong nhiều năm.
Đang có chuyện lớn trong gia đình. Ốm đau, tang sự, chuyện con cái. Quyết định lớn lúc rối ren hay để lại hối tiếc.
Đang có khả năng được điều chuyển công tác. Chờ có quyết định rõ rồi hẵng tính.
Thu nhập vừa tăng chưa lâu. Đợi khoản tăng ổn định vài tháng rồi mới dùng nó để tính khoản vay.
Tiền tự có phụ thuộc một khoản chưa về. Bán đất, chia thừa kế, thanh lý hùn vốn. Chờ tiền về hẳn.
Cảm thấy bị giục. Bởi gia đình, bạn bè hay môi giới. Quyết định do áp lực hiếm khi là quyết định tốt.
Chưa từng sống ở khu định mua. Thuê ở đó một mùa trước, nhất là mùa mưa.
Mua nhà ở tuổi nào thì khoản vay hợp lý?
Tuổi không quyết định tất cả, nhưng nó quyết định thời hạn vay thực tế. Ngân hàng thường xét tuổi người vay cộng thời hạn vay so với một mốc tuổi nhất định; mốc cụ thể tuỳ ngân hàng, cần hỏi trực tiếp. Quan trọng hơn mốc của ngân hàng là mốc của chính mình: mình muốn trả xong nợ trước khi nghỉ hưu hay không.
Người mua ở tuổi trẻ có lợi thế thời gian, khoản vay dài làm khoản trả mỗi tháng nhẹ hơn. Bất lợi là thu nhập còn thấp, công việc còn hay đổi, và đời sống còn nhiều thay đổi lớn phía trước. Người mua ở tuổi trung niên thường có thu nhập cao và ổn định hơn, nhưng thời gian trả nợ ngắn hơn và chi phí cho con cái đang ở đỉnh.
Người mua gần tuổi nghỉ hưu nên cẩn thận nhất với chuyện vay. Một khoản nợ kéo sang những năm thu nhập giảm mạnh là gánh nặng đè lên cả con cái. Nếu mua ở giai đoạn này, nhiều người chọn nhà nhỏ hơn, gần con, mua chủ yếu bằng tiền tự có, hoặc tính chuyện bán căn lớn để đổi căn vừa.
Dù ở tuổi nào, câu hỏi nền vẫn là: nếu thu nhập giảm một phần trong vài năm, khoản trả có còn chịu nổi không.
Mua theo mùa trong năm: có đáng tính không?
Mùa mưa là mùa xem nhà tốt nhất. Thấy ngay chỗ ngập, chỗ thấm, chỗ dột, điều mùa khô che mất.
Cận Tết, nhiều người bán cần tiền. Có thể dễ thương lượng hơn, nhưng thủ tục hành chính cũng chậm lại quanh kỳ nghỉ.
Sau Tết, nhiều người dọn nhà. Thị trường thuê sôi động, chủ nhà muốn bán cũng ra tin nhiều hơn.
Mùa tựu trường. Nhà gần trường tốt được hỏi nhiều, người bán ít muốn bớt giá.
Tháng có kỳ nghỉ dài. Văn phòng công chứng, cơ quan đăng ký đất đai nghỉ, đừng xếp lịch thanh toán sát kỳ nghỉ.
Cuối quý, cuối năm của ngân hàng. Có lúc ngân hàng đẩy cho vay, có lúc siết hạn mức. Hỏi trước, đừng đoán.
Mùa nắng gắt. Thấy rõ hướng nắng chiều chiếu vào nhà thế nào, phòng nào nóng.
Mùa nào cũng có chiêu "hết hàng". Lời "mùa này hiếm nhà" là câu nói quanh năm của người cần mình mua nhanh.
Câu hỏi thường gặp
Có nên chờ giá nhà giảm rồi mới mua?
Nếu mua để ở, chờ đáy thường không hiệu quả vì không ai biết đáy ở đâu. Nên quyết định theo hoàn cảnh gia đình và khả năng tài chính, còn diễn biến thị trường chỉ ảnh hưởng cách mình thương lượng và mức cẩn trọng.
Mua nhà trước hay sau khi cưới tốt hơn?
Mua sau khi cưới giúp hai người cùng chọn khu sống và cùng tính tiền; mua trước khi cưới cần nói rõ phần tài sản của mỗi người. Với chuyện đứng tên và tài sản chung, nên hỏi luật sư hoặc văn phòng công chứng.
Con sắp vào lớp một có nên mua nhà gần trường ngay?
Nên chắc chắn trường muốn cho con học lâu dài trước, tìm hiểu quy định tuyển sinh theo nơi cư trú ở địa phương, và thử đi đúng tuyến đường giờ cao điểm. Mua vội vì một trường chưa chắc chọn dễ dẫn tới mua sai.
Mới đổi việc có nên vay mua nhà?
Nên chờ việc mới ổn định vài tháng, vừa để chắc thu nhập vừa vì ngân hàng thường xét thời gian làm việc. Khoản trả góp dựa trên thu nhập chưa chắc là rủi ro lớn.
Gần tuổi nghỉ hưu có nên vay mua nhà?
Nên hạn chế vay dài kéo sang thời gian nghỉ hưu. Nhiều người chọn nhà nhỏ hơn, mua chủ yếu bằng tiền tự có, hoặc đổi nhà lớn lấy nhà vừa để giảm gánh nặng.
Mùa nào trong năm nên đi xem nhà?
Mùa mưa giúp thấy ngập, thấm, dột; mùa nắng giúp thấy hướng nắng và độ nóng. Lý tưởng là xem một căn ở cả hai điều kiện, hoặc ít nhất xem sau một cơn mưa lớn.
