Người có thu nhập không đều (tự kinh doanh, bán hàng trực tuyến, làm tự do, làm theo mùa vụ) nên tính sức mua nhà theo những tháng thấp nhất chứ không theo trung bình năm, giữ quỹ dự phòng dày hơn người làm công ăn lương, và chuẩn bị giấy tờ chứng minh thu nhập từ sớm. Khoản trả góp phải chịu được vào đúng mùa ế, vì ngân hàng không chờ mùa đắt.
Thu nhập trung bình năm của một người bán hàng trực tuyến có thể cao hơn nhiều người làm văn phòng, nhưng nó đến dồn dập vào vài tháng cao điểm rồi lặng đi. Lấy trung bình ra tính khoản vay là giả định tiền đến đều, trong khi khoản trả góp thì chắc chắn đến đều.
Bài này viết cho những người có tháng thu gấp mấy lần tháng khác, và muốn mua nhà mà không phải mất ngủ vào mùa thấp.
Vì sao trung bình năm là con số đánh lừa?
Giả sử một năm có vài tháng cao điểm thu rất tốt và nhiều tháng chỉ đủ chi. Trung bình cộng lại ra một con số đẹp, nhưng con số đó không xuất hiện ở tháng nào cả. Tháng cao thì dư, tháng thấp thì hụt. Khoản trả góp mỗi tháng thì cố định, nên nó sẽ gặp đúng những tháng hụt.
Người làm công ăn lương có thể tính ngân sách tháng theo lương. Người thu nhập không đều phải tính theo năm nhưng trả theo tháng, nghĩa là cần một cơ chế "tự trả lương cho mình": gom tiền tháng cao vào một quỹ, mỗi tháng rút ra một khoản cố định để sống và trả nợ.
Khi có cơ chế đó, câu hỏi sức mua trở thành: khoản tự trả lương hằng tháng mình duy trì được là bao nhiêu, kể cả trong năm làm ăn kém? Lấy con số đó, chứ không phải trung bình năm tốt, để tính khoản trả góp.
Năm làm ăn kém là chuyện có thật với gần như mọi nghề tự do. Nếu đã làm nghề vài năm, hãy nhìn lại năm tệ nhất. Kế hoạch mua nhà nên sống sót qua một năm như thế.
Tính sức mua cho thu nhập không đều
Làm với số liệu thật của vài năm gần nhất, không với kỳ vọng.
- Gom thu nhập theo tháng của vài năm gần nhất. Từ sao kê tài khoản, sổ sách bán hàng, hoá đơn. Tách rõ doanh thu và phần thật sự về tay sau chi phí.
- Tìm năm thấp nhất và các tháng thấp nhất. Ghi lại tổng năm thấp nhất và chuỗi tháng thấp dài nhất.
- Đặt mức tự trả lương hằng tháng. Dựa trên năm thấp nhất chia đều, có thể nhích lên một chút nếu những năm gần đây ổn hơn rõ rệt.
- Trừ chi tiêu gia đình khỏi mức tự trả lương. Phần còn lại là trần khoản trả góp.
- Sống thử khoản trả góp đó qua một mùa thấp điểm. Không phải mùa cao điểm.
- Dựng quỹ đệm riêng cho mùa thấp. Đủ để trả góp và sống qua chuỗi tháng thấp dài nhất từng gặp.
Quỹ đệm này khác quỹ dự phòng biến cố. Quỹ đệm để vượt mùa ế đều đặn hằng năm; quỹ dự phòng để đỡ ốm đau, tai nạn, hỏng hóc.
Chuẩn bị chứng minh thu nhập khi vay
Bắt đầu sớm, không chờ lúc cần vay. Ngân hàng thường muốn xem thu nhập trong một khoảng thời gian, không phải vài tháng gần nhất.
Cho tiền chảy qua tài khoản ngân hàng. Thu nhập nhận tiền mặt rồi tiêu luôn rất khó chứng minh. Sao kê đều đặn là bằng chứng tốt.
Đăng ký kinh doanh, kê khai thuế đúng. Hộ kinh doanh, người làm tự do có nghĩa vụ thuế theo quy định; hồ sơ kê khai cũng là căn cứ ngân hàng xem xét. Hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán về cách kê khai đúng.
Giữ hợp đồng, hoá đơn với khách hàng. Người làm tự do nên lưu hợp đồng dịch vụ, biên bản nghiệm thu, chứng từ thanh toán.
Tách tài khoản kinh doanh và tài khoản gia đình. Sao kê lẫn lộn làm khó cả mình lẫn người thẩm định.
Hỏi trước ngân hàng họ chấp nhận loại giấy tờ nào. Mỗi ngân hàng có cách xét thu nhập tự doanh khác nhau. Hỏi vài nơi.
Có người đồng vay thu nhập ổn định là lợi thế. Vợ hoặc chồng làm công ăn lương giúp hồ sơ vững hơn, và giúp gia đình có một nguồn đều.
Không làm đẹp số liệu. Kê khai cao hơn thực tế để được vay nhiều là tự đặt mình vào khoản trả không gánh nổi, chưa kể rủi ro pháp lý.
Thu nhập theo mùa vụ: nông nghiệp, du lịch, bán hàng dịp lễ
Có những nghề mà cả năm sống nhờ một vài mùa: vườn cây trái thu hoạch một vụ, dịch vụ du lịch đông vào hè và lễ, bán hàng bùng lên dịp Tết. Với những nghề này, câu hỏi không phải "tháng thấp bao nhiêu" mà "giữa hai mùa có bao nhiêu tháng gần như không có thu".
Người làm vườn ở vùng cao nguyên, chẳng hạn, có thể nhận phần lớn thu nhập năm vào mùa thu hoạch. Tiền về một cục, rồi phải chi phân bón, nhân công, sinh hoạt suốt nhiều tháng sau. Nếu thêm khoản trả góp mua nhà, quỹ đệm phải đủ trả cho cả khoảng giữa hai vụ, cộng thêm phương án nếu một vụ mất mùa hoặc mất giá.
Một số ngân hàng có sản phẩm cho vay với lịch trả phù hợp thu nhập theo mùa vụ, hoặc cho phép trả gốc theo kỳ dài hơn. Không phải nơi nào cũng có và điều kiện mỗi nơi khác nhau; hỏi trực tiếp nhân viên tín dụng ở địa phương, vì họ quen với nhịp làm ăn của vùng.
Điều nên tránh là dùng tiền của một vụ được mùa để đặt cọc một căn mà khoản trả chỉ chịu được khi vụ nào cũng được mùa.
Sai lầm hay gặp ở người tự kinh doanh khi mua nhà
Rút vốn kinh doanh ra đặt cọc. Cửa hàng thiếu vốn lưu động thì thu nhập giảm, đúng lúc phải trả góp.
Thế chấp căn nhà mới để vay vốn làm ăn ngay. Nhà ở và vốn kinh doanh dính vào nhau, làm ăn trục trặc là nhà bị đe doạ.
Tính theo năm tốt nhất. Năm tốt nhất là ngoại lệ, không phải chuẩn.
Không có quỹ đệm mùa thấp. Tháng ế đầu tiên đã phải vay nóng để trả góp.
Bỏ qua chi phí bảo hiểm cho bản thân. Người tự kinh doanh không có chế độ nghỉ ốm hưởng lương như người làm công.
Mua căn rộng để làm cả kho hàng. Nhu cầu kinh doanh thay đổi nhanh hơn nhu cầu ở. Tách hai chuyện nếu được.
Không nói thật với người cùng trả nợ. Một người biết tình hình làm ăn, người kia không biết, đến lúc khó mới vỡ lẽ.
Coi khoản nợ nhà như nợ làm ăn. Nợ làm ăn có thể gia hạn, xoay vòng; nợ mua nhà trễ hạn ảnh hưởng lịch sử tín dụng và có thể dẫn tới xử lý tài sản.
Câu hỏi thường gặp
Làm tự do không có hợp đồng lao động có vay mua nhà được không?
Nhiều ngân hàng vẫn xét cho vay nếu chứng minh được thu nhập ổn định qua sao kê, hợp đồng dịch vụ, kê khai thuế. Mỗi ngân hàng có yêu cầu riêng nên hỏi vài nơi trước khi chọn.
Hộ kinh doanh chứng minh thu nhập bằng gì?
Thường là giấy đăng ký hộ kinh doanh, hồ sơ kê khai và nộp thuế, sao kê tài khoản, sổ sách bán hàng. Hỏi ngân hàng cụ thể loại giấy tờ họ chấp nhận và thời gian thu nhập cần chứng minh.
Thu nhập theo mùa nên giữ quỹ đệm bao lâu?
Đủ để trả góp và sinh hoạt qua chuỗi tháng thấp dài nhất từng gặp, cộng thêm phần cho một vụ mất mùa. Con số cụ thể tuỳ nghề, nhưng nên dày hơn quỹ dự phòng thông thường.
Có nên rút vốn kinh doanh để mua nhà?
Nên hạn chế. Vốn lưu động mỏng làm thu nhập giảm đúng lúc khoản trả góp bắt đầu, dễ tạo vòng xoáy phải vay nóng.
Người tự kinh doanh nên chọn lãi cố định hay thả nổi?
Thu nhập đã không đều thì khoản trả càng ổn định càng dễ thở. Hỏi kỹ ngân hàng về thời gian cố định lãi và cách tính sau đó, rồi thử khoản trả với kịch bản lãi tăng.
Một người thu nhập không đều, một người lương cố định thì tính sao?
Nên tính sao cho lương cố định gánh được phần lớn khoản trả, còn thu nhập không đều dùng để bù thêm và dồn quỹ đệm. Cách này giúp gia đình qua được mùa thấp mà không phải xoay xở.
