Góp tiền mua nhà chung với bố mẹ, anh chị em hay người yêu giúp tăng sức mua đáng kể, nhưng chỉ êm khi tất cả nói rõ từ đầu: khoản góp này là cho, cho mượn hay cùng sở hữu; ai đứng tên; ai trả nợ ngân hàng; và khi một người cần rút ra thì làm thế nào. Những điều đó nên được ghi thành văn bản, có sự tư vấn của văn phòng công chứng hoặc luật sư trước khi đặt cọc.
Trong những câu chuyện người mua nhà kể lại, chuyện cãi nhau vì nhà mua chung đau hơn chuyện bị môi giới lừa. Môi giới là người lạ, lừa xong là hết. Còn anh em ruột không nhìn mặt nhau vì căn nhà mẹ góp tiền mua thì kéo dài cả đời, lan tới cả con cháu. Gần như mọi chuyện như vậy đều bắt đầu từ một câu "người nhà với nhau, cần gì giấy tờ".
Bài này không khuyên nên hay không nên mua chung. Bài chỉ ra những câu cần hỏi và cách tính sức mua khi tiền đến từ nhiều người.
Ba kiểu góp tiền rất khác nhau
Khi nhiều người cùng bỏ tiền vào một căn nhà, khoản tiền của mỗi người rơi vào một trong ba kiểu: cho hẳn, cho mượn, hoặc góp để cùng sở hữu. Ba kiểu này khác nhau về quyền lợi, nghĩa vụ, và cách xử lý khi có chuyện. Rắc rối hay đến khi mỗi người hiểu khoản góp theo một kiểu khác nhau mà không ai nói ra.
Cho hẳn là khoản tiền không đòi lại và không kèm quyền gì với căn nhà. Bố mẹ cho con một phần để mua nhà là ví dụ phổ biến. Dù là cho, nên nói rõ "cho" để sau này các anh chị em khác không hiểu nhầm là bố mẹ còn phần trong căn nhà đó.
Cho mượn là khoản tiền phải trả lại, có hoặc không có lãi, theo hạn hoặc khi có điều kiện. Người cho mượn không có quyền với căn nhà, chỉ có quyền đòi tiền. Khi tính sức mua, như đã nói trong bài tiền tự có thật sự dùng được, khoản mượn phải sinh ra một dòng trả nợ trong ngân sách hằng tháng.
Góp để cùng sở hữu là khi người góp muốn có phần trong căn nhà: được ở, được chia khi bán, hoặc được đứng tên. Đây là kiểu phức tạp nhất, cần được thể hiện trên giấy tờ pháp lý chứ không chỉ trong lời hứa. Cách thể hiện cụ thể nên hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư theo quy định hiện hành.
So sánh các cách góp tiền mua nhà
Bảng dưới giúp mọi người trong nhà cùng nhìn vào một chỗ và nói rõ khoản của mình thuộc dòng nào.
| Cách góp | Người góp có quyền gì | Rủi ro thường gặp | Nên làm gì |
|---|---|---|---|
| Cho hẳn | Không có quyền với căn nhà | Anh chị em khác hiểu nhầm là tài sản chung của gia đình | Nói rõ trước mặt các bên liên quan, có thể ghi lại vài dòng |
| Cho mượn không lãi | Đòi lại tiền theo thoả thuận | Hạn trả mơ hồ, đòi đúng lúc người mượn khó | Ghi số tiền, hạn hoặc điều kiện trả, chữ ký hai bên |
| Cho mượn có lãi | Đòi gốc và lãi | Tranh cãi cách tính lãi | Ghi rõ cách tính; hỏi luật sư nếu khoản lớn |
| Góp vốn, một người đứng tên | Theo thoả thuận góp vốn | Người đứng tên bán, thế chấp, hoặc gặp chuyện; người góp khó chứng minh phần mình | Lập văn bản thoả thuận, hỏi công chứng hoặc luật sư cách thể hiện |
| Cùng đứng tên đồng sở hữu | Đồng sở hữu theo giấy chứng nhận | Muốn bán, thế chấp cần sự đồng ý của các đồng sở hữu; khó khi một người muốn rút | Thoả thuận trước cách định đoạt, chia phần, mua lại phần |
Không có dòng nào là "đúng" cho mọi nhà. Điều quan trọng là mọi người đều chỉ vào cùng một dòng.
Sức mua chung tính thế nào?
Khi tiền đến từ nhiều người, tiền tự có tăng lên, nhưng khoản trả gánh nổi không nhất thiết tăng theo. Bố mẹ góp tiền mặt không làm thu nhập hằng tháng của con tăng lên. Nếu chỉ có con trả nợ ngân hàng, khoản vay vẫn phải tính theo ngân sách của con, như mọi gia đình khác.
Trường hợp anh em cùng góp và cùng trả nợ thì khác: thu nhập cộng lại, khoản trả gánh nổi tăng. Nhưng rủi ro cũng nhân lên, vì khoản trả giờ phụ thuộc vào việc tất cả mọi người cùng tiếp tục có thu nhập và cùng muốn tiếp tục trả. Một người cưới vợ, một người đổi việc, một người ra nước ngoài là bài toán thay đổi.
Cách tính thận trọng: khoản trả hằng tháng nên được gánh nổi kể cả khi người có thu nhập thấp nhất hoặc kém ổn định nhất tạm dừng đóng góp một thời gian. Phép sống thử khoản trả góp, như mô tả trong bài sống thử khoản trả góp, nên làm với từng người, mỗi người trích đúng phần mình.
Về phía ngân hàng, khi nhiều người cùng vay hoặc cùng đứng tên tài sản, ngân hàng thường yêu cầu những người liên quan cùng ký hồ sơ, và nghĩa vụ trả nợ có thể ràng buộc tất cả. Hỏi kỹ ngân hàng về cách họ xử lý khi có nhiều người đứng tên và cùng vay.
Tình huống 1: bố mẹ bỏ tiền, con đứng tên
Đây là tình huống phổ biến nhất. Bố mẹ bán đất quê hoặc rút tiết kiệm, cho con trai hoặc con gái mua nhà ở thành phố, sổ đứng tên con. Mọi thứ êm khi gia đình chỉ có một người con, hoặc khi các anh chị em đều được bố mẹ lo tương tự.
Rắc rối hay đến sau nhiều năm. Bố mẹ già, cần tiền chữa bệnh, các con khác cho rằng căn nhà kia có phần của bố mẹ. Người con đứng tên thì nghĩ đó là bố mẹ cho. Hoặc người con lập gia đình, rồi ly hôn, và câu hỏi khoản tiền bố mẹ góp là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng trở thành chuyện phải ra toà.
Cách phòng: ngay từ đầu, bố mẹ và con nói rõ đây là cho hay cho mượn. Nếu là cho, có thể lập văn bản tặng cho tiền với sự hướng dẫn của công chứng. Nếu con đã kết hôn hoặc sắp kết hôn, hỏi luật sư cách để khoản tặng riêng cho một người được thể hiện rõ ràng, nếu đó là ý muốn của bố mẹ.
Một điều tế nhị nhưng nên nói: nếu bố mẹ có nhiều con, nên để các anh chị em biết. Không phải để xin phép, mà để sau này không ai cảm thấy mình bị giấu.
Tình huống 2: anh chị em mua chung, ở chung
Hai anh em độc thân cùng làm ở thành phố, mỗi người không đủ mua một căn, góp lại mua một căn hộ hai phòng ngủ. Thời gian đầu mọi thứ suôn sẻ: tiết kiệm được tiền thuê, có người trông nhà khi đi công tác.
Vài năm sau, người anh cưới vợ. Căn hộ hai phòng giờ có ba người, một người là chị dâu không có phần trong căn nhà. Người em muốn dọn ra, muốn lấy lại phần tiền đã góp để mua nhà riêng. Người anh không có tiền mặt để mua lại phần của em, và không muốn bán căn nhà đang ở.
Kịch bản này gần như chắc chắn xảy ra với anh chị em mua chung khi còn độc thân, chỉ khác nhau thời điểm. Vì vậy trước khi mua, cần thoả thuận sẵn: khi một người muốn rút, người kia có quyền mua lại trước không; giá mua lại tính thế nào (theo giá thị trường lúc đó, thẩm định độc lập, hay theo số tiền đã góp); thời hạn để người kia xoay tiền; nếu không mua lại được thì bán cả căn và chia ra sao.
Những câu này nghe lạnh lùng khi đang vui vẻ góp tiền, nhưng chúng là thứ giữ tình anh em khi chuyện thật sự xảy ra.
Tình huống 3: người yêu chưa cưới mua chung
Hai người yêu nhau lâu, định cưới, cùng góp tiền mua nhà trước đám cưới cho kịp. Đây là tình huống người viết khuyên thận trọng nhất, không phải vì nghi ngờ tình cảm, mà vì pháp lý về tài sản giữa hai người chưa kết hôn khác với giữa vợ chồng, và khi chia tay thì không có cơ chế nào tự động chia giúp.
Nếu một người đứng tên, người kia gần như phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí của người đứng tên. Nếu cả hai cùng đứng tên đồng sở hữu, việc bán hay giữ lại cần cả hai đồng ý, và khi chia tay, căn nhà có thể bị "kẹt" giữa hai người không còn muốn gặp nhau.
Nếu vẫn quyết mua chung trước khi cưới, nên có văn bản thoả thuận về phần góp của mỗi người và cách xử lý nếu không đi tới hôn nhân, với sự tư vấn của luật sư. Cũng nên hỏi luật sư cách căn nhà này được xem xét sau khi kết hôn, vì nó liên quan tới chuyện tài sản riêng, tài sản chung.
Một lựa chọn khác là chờ cưới xong rồi mua, hoặc một người mua bằng tiền của mình, người kia góp vào việc khác như nội thất, sửa chữa, sinh hoạt, để phần tài sản lớn không bị kẹt.
Các bước trước khi góp tiền mua chung
Làm đủ các bước này trước khi đặt cọc, không phải sau khi đã nhận nhà.
- Ngồi lại đủ mặt những người góp tiền. Không nói qua trung gian, không nói riêng từng người.
- Mỗi người nói rõ khoản của mình thuộc kiểu nào. Cho, cho mượn, hay góp để cùng sở hữu. Ghi lại.
- Thống nhất ai đứng tên và vì sao. Một người, vài người, hay tất cả.
- Thống nhất ai trả nợ ngân hàng, mỗi người bao nhiêu. Và chuyện gì xảy ra nếu một người không trả được một thời gian.
- Thống nhất ai ở, ai trả chi phí làm chủ nhà. Phí quản lý, sửa chữa, thuế hằng năm.
- Thống nhất cách rút ra. Quyền mua lại trước, cách định giá, thời hạn, phương án bán.
- Thống nhất chuyện kế thừa. Nếu một người mất, phần của họ xử lý thế nào. Câu này khó nói nhưng cần.
- Mang bản thoả thuận tới công chứng hoặc luật sư. Để biết cách thể hiện phần nào cần công chứng, phần nào ghi vào hợp đồng mua bán, phần nào thể hiện trên giấy chứng nhận.
Nếu bước nào cũng thấy khó nói, đó chưa chắc là dấu hiệu nên dừng; có khi chỉ là dấu hiệu cần thêm thời gian. Nhưng nếu có người từ chối nói, đó là dấu hiệu nên dừng.
Sai lầm thường gặp khi mua nhà chung
"Người nhà cả, ghi giấy làm gì." Câu nói phổ biến nhất trước mọi vụ tranh chấp gia đình về nhà.
Chỉ ghi số tiền góp, không ghi kiểu góp. Ghi "em góp" mà không ghi là cho mượn hay góp sở hữu thì sau này mỗi người hiểu một kiểu.
Không tính chuyện một người lập gia đình. Người mới vào nhà không có phần, nhưng có ý kiến.
Không tính chi phí làm chủ nhà. Ai trả sửa mái, ai trả phí quản lý là chuyện nhỏ hằng tháng dễ thành chuyện lớn.
Không có cách định giá khi mua lại. "Theo giá thị trường" mà không nói ai định, định lúc nào là hứa hẹn bỏ ngỏ.
Người đứng tên tự thế chấp vay thêm. Nếu không có thoả thuận, người góp có thể không biết căn nhà đã bị thế chấp cho việc khác.
Tính sức mua bằng tổng thu nhập mọi người. Rồi một người dừng đóng, những người còn lại gánh không nổi.
Bố mẹ góp nhưng các con khác không biết. Chuyện được giữ kín lâu thường bung ra lúc khó nhất, như khi bố mẹ ốm hay chia thừa kế.
Mua chung khi chưa xong chuyện tính sức mua của từng người. Mỗi người vẫn nên tính riêng tiền tự có và khoản trả của mình trước khi ráp lại.
Khi nào nên hỏi luật sư, công chứng, cơ quan đăng ký đất đai?
Khi có người góp mà không đứng tên. Cần biết cách thể hiện phần góp để có giá trị khi có chuyện.
Khi có người đã kết hôn hoặc sắp kết hôn. Chuyện tài sản riêng, tài sản chung vợ chồng có quy định riêng.
Khi nhiều người cùng đứng tên. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về cách ghi đồng sở hữu và thủ tục khi một người chuyển nhượng phần của mình.
Khi vay ngân hàng với nhiều người liên quan. Hỏi ngân hàng và luật sư về nghĩa vụ của từng người ký.
Khi bố mẹ tặng cho tiền hoặc tài sản. Hỏi công chứng về hình thức tặng cho và các nghĩa vụ thuế phí liên quan theo văn bản hiện hành.
Khi có người ở nước ngoài. Việc ký giấy tờ, uỷ quyền, đứng tên có thủ tục riêng.
Khi đã có dấu hiệu bất đồng. Đừng chờ tới lúc căng thẳng mới đi hỏi; hỏi sớm thì còn nhiều cách giải quyết êm.
Câu hỏi thường gặp
Bố mẹ góp tiền mua nhà cho con có cần làm giấy tặng cho?
Không bắt buộc trong mọi trường hợp, nhưng nên nói rõ là cho hay cho mượn. Nếu khoản lớn, con đã hoặc sắp kết hôn, hoặc gia đình có nhiều con, nên hỏi văn phòng công chứng về hình thức tặng cho phù hợp.
Hai anh em mua chung một căn nhà thì đứng tên thế nào?
Có thể một người đứng tên kèm văn bản thoả thuận góp vốn, hoặc cả hai cùng đứng tên đồng sở hữu. Mỗi cách có ưu nhược riêng; hỏi văn phòng đăng ký đất đai và luật sư để chọn cách hợp hoàn cảnh.
Mua nhà chung với người yêu chưa cưới có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là khi chia tay, không có cơ chế tự động chia tài sản như vợ chồng, và căn nhà dễ bị kẹt. Nếu vẫn mua chung, nên có văn bản thoả thuận phần góp và cách xử lý, có luật sư tư vấn.
Một người muốn rút phần góp khỏi nhà chung thì làm sao?
Nếu đã thoả thuận trước về quyền mua lại, cách định giá và thời hạn thì làm theo đó. Nếu chưa có, các bên thương lượng; không thống nhất được thì nên hỏi luật sư trước khi căng thẳng leo thang.
Góp tiền mua chung có giúp vay ngân hàng nhiều hơn?
Tiền tự có tăng giúp giảm khoản phải vay. Còn khả năng vay phụ thuộc thu nhập của những người cùng vay; ngân hàng thường yêu cầu những người liên quan cùng ký và cùng chịu nghĩa vụ.
Có nên viết thoả thuận góp tiền dù là người trong nhà?
Nên. Văn bản không làm tình thân sứt mẻ mà giúp mọi người nhớ giống nhau sau nhiều năm. Nội dung quan trọng nên được công chứng hoặc luật sư xem để có giá trị khi cần.
