Nhận nhà cũ từ chủ cũ nên làm bằng một biên bản bàn giao ghi rõ tình trạng nhà, đồ để lại, chỉ số điện nước, các khoản phí còn nợ và số chìa khoá đã nhận, hai bên cùng ký. Ngay khi dọn vào, đổi ổ khoá cửa chính và mật khẩu các thiết bị.
Nhiều người nghĩ đã ký công chứng, sang tên xong là xong; ngày nhận nhà chỉ là cầm chìa khoá. Thực tế đây là ngày dễ phát sinh tranh cãi nhất, vì căn nhà lúc giao thường khác căn nhà lúc xem: rèm tháo mất, máy lạnh đã gỡ, có hóa đơn nợ dồn ba tháng, có chỗ thấm lộ ra khi đồ đạc được dọn đi.
Bài này là danh sách đi một vòng nhà vào ngày nhận, kèm cách ghi biên bản và cách xử lý những tình huống khó nói với chủ cũ.
Hẹn ngày nhận nhà: chọn lúc nào cho đúng?
Nên hẹn nhận nhà vào ban ngày, khi đủ ánh sáng để nhìn tường, trần, sàn. Nếu được, hẹn lúc nhà đã dọn trống hoàn toàn, vì đồ đạc che rất nhiều thứ: vết thấm sau tủ, nền gạch bể dưới thảm, ổ điện cháy sau kệ tivi.
Chủ cũ thường muốn bàn giao trong lúc đang dọn để tiện. Cách đó nhanh cho họ nhưng rối cho mình. Đề nghị lịch hai bước: chủ cũ dọn xong báo trước một hôm, hai bên gặp nhau ở căn nhà trống để đi một vòng và ký biên bản.
Với nhà có vay ngân hàng hoặc còn đợt tiền gắn với mốc nhận nhà, ngày nhận nhà cũng là ngày trả đợt đó. Đừng chuyển tiền trước khi đi xong một vòng và ký biên bản.
Chọn ngày mà mình không phải vội. Nhận nhà buổi chiều rồi tối phải dọn đồ vào ngay thì không ai còn tâm trí soi từng góc.
Đi một vòng nhà ngày nhận: kiểm những gì?
Tường, trần, góc nhà. Tìm vết thấm mới lộ sau khi tủ kệ được dời đi. Chụp ảnh có ngày giờ, ghi vào biên bản nếu khác lúc xem nhà.
Mở hết vòi nước, giật nước bồn cầu. Xem nước có chảy mạnh, có rò dưới bồn rửa, thoát sàn có chậm không.
Bật hết công tắc, thử ổ cắm. Mang theo một bóng đèn hoặc bút thử điện nhỏ. Công tắc nào chết, ổ nào lỏng thì ghi lại.
Cửa, khoá, cửa sổ. Đóng mở từng cánh, khoá thử từng ổ. Cửa kẹt, chốt gãy là chuyện nhỏ nhưng phải biết trước khi có trộm.
Vị trí van nước tổng, cầu dao tổng. Nhờ chủ cũ chỉ tận nơi. Đêm đầu tiên bị vỡ ống mà không biết van ở đâu thì rất khổ.
Bồn nước, bể ngầm, máy bơm. Hỏi lần cuối súc bồn khi nào, máy bơm đã thay chưa, phao có hỏng không.
Hố ga, nắp bể phốt. Hỏi vị trí và lần hút gần nhất. Nhà phố cũ nhiều khi không ai nhớ bể nằm dưới phòng nào.
Sân thượng, mái. Xem máng xối có rác, chống thấm có bong. Lên sân thượng sau một trận mưa là lý tưởng.
Đồ để lại theo thoả thuận. Đối chiếu danh sách đã ghi trong hợp đồng hoặc tin nhắn: máy lạnh, bình nóng lạnh, tủ bếp, rèm, đèn.
Đồ không thoả thuận mà vẫn để lại. Chủ cũ để lại đồ không cần thì nói rõ: giữ hay nhờ họ dọn. Đừng nhận rồi mất tiền thuê người chở rác.
Biên bản bàn giao nhà nên ghi những mục nào?
Không cần mẫu cầu kỳ, một tờ viết tay có đủ các mục dưới, hai bên ký, mỗi bên giữ một bản là được.
| Mục | Ghi gì | Vì sao cần |
|---|---|---|
| Thời điểm bàn giao | Ngày, giờ, địa chỉ, tên hai bên | Mốc tính trách nhiệm phí, hư hỏng |
| Chìa khoá, điều khiển | Số chìa từng cửa, số điều khiển cổng, thẻ từ | Biết còn bao nhiêu chìa ngoài tay mình |
| Chỉ số điện, nước | Số trên công tơ, đồng hồ nước, kèm ảnh | Tách tiền dùng của chủ cũ và của mình |
| Các khoản nợ phí | Điện, nước, rác, phí quản lý, internet | Ai trả khoản nào tới ngày bàn giao |
| Đồ để lại | Danh sách, tình trạng hoạt động | Tránh cãi nhau đồ hỏng hay đồ thiếu |
| Tình trạng nhà | Những điểm khác so với lúc xem | Căn cứ trừ tiền hoặc yêu cầu sửa |
| Giấy tờ giao kèm | Hoá đơn thiết bị, bản vẽ, giấy bảo hành | Cần khi sửa chữa, bảo hành về sau |
Chụp ảnh biên bản và các trang kèm theo ngay tại chỗ, gửi vào nhóm tin nhắn của hai bên. Tờ giấy có thể thất lạc, tin nhắn thì còn đó.
Những tình huống khó nói với chủ cũ
Chủ cũ chưa dọn đi đúng hẹn. Thường vì họ chưa nhận được nhà mới, hoặc đồ đạc nhiều hơn dự tính. Nếu chỉ trễ vài hôm, nói chuyện thẳng, thống nhất ngày mới bằng tin nhắn. Nếu trễ lâu và mình đang ở thuê, chi phí ở thuê thêm là thiệt hại thật; hợp đồng có ghi hệ quả khi chậm giao nhà thì dựa vào đó, chưa ghi thì cần thoả thuận mới bằng văn bản.
Bàn thờ và nơi thờ cúng. Nhiều gia đình có bàn thờ gia tiên, bàn thờ thần tài, ông địa, và họ cần làm lễ trước khi dời đi. Đây là chuyện tâm linh của người ta, nên tôn trọng và chừa thời gian. Có nhà để lại bàn thờ gắn tường; mình muốn giữ hay tháo thì hỏi họ trước, đừng tự ý dỡ.
Hộ khẩu, giấy tờ cư trú của chủ cũ còn ở địa chỉ nhà. Việc này ảnh hưởng tới đăng ký cư trú của gia đình mình. Hỏi rõ họ đã chuyển đi chưa, nếu chưa thì bao giờ, ghi vào biên bản như một cam kết.
Đồ lẽ ra để lại nhưng đã bị tháo. Máy lạnh, bình nóng lạnh, đèn chùm là những món hay “biến mất”. Nếu đã ghi trong hợp đồng hoặc tin nhắn, đề nghị trả lại hoặc trừ tiền theo thoả thuận. Nếu chỉ nói miệng lúc xem nhà, bài học là lần sau ghi thành chữ.
Thư từ, bưu phẩm vẫn gửi tới tên chủ cũ. Xin số điện thoại để báo khi có thư, hoặc nhờ họ cập nhật địa chỉ. Đừng mở thư người khác, kể cả khi đó là hoá đơn.
Những việc làm ngay trong tuần đầu nhận nhà
Đổi ổ khoá cửa chính, cửa sau, cổng. Không ai biết căn nhà từng giao bao nhiêu chìa cho người giúp việc, thợ sửa, người thuê cũ.
Đổi mật khẩu wifi, camera, khoá điện tử. Thiết bị thông minh còn tài khoản của chủ cũ thì họ vẫn có thể xem camera nhà mình.
Cài lại điều khiển cổng. Hỏi thợ hoặc đọc hướng dẫn để xoá các điều khiển cũ khỏi bộ nhận.
Chụp ảnh toàn bộ hiện trạng. Ảnh lúc nhận là mốc để so khi sửa chữa, hoặc khi có tranh chấp với hàng xóm chung tường.
Chào hàng xóm hai bên. Một lời chào và hỏi han ngắn giúp biết những chuyện chủ cũ có thể chưa kể: ngập lúc nào, ồn giờ nào, chung tường chỗ nào hay thấm.
Báo tổ dân phố hoặc ban quản lý. Để cập nhật thông tin cư dân, nhận thông báo cắt điện nước, phí chung.
Súc bồn nước, kiểm bình chữa cháy. Nhà lâu không ai ở hoặc vừa đổi chủ, súc bồn là việc rẻ mà an tâm.
Ghi lại sổ tay căn nhà. Vị trí van, cầu dao, bể phốt, đường ống ngầm, số thợ quen của chủ cũ nếu họ cho.
Câu hỏi thường gặp
Có nên nhận nhà trước khi sổ sang tên xong không?
Được, nếu hai bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng hoặc biên bản. Rủi ro là nếu giao dịch trục trặc, mình đã ở và có thể đã sửa sang. Vì vậy nên hạn chế sửa lớn cho tới khi cầm sổ.
Chủ cũ để lại nợ tiền điện nước thì ai trả?
Theo nguyên tắc, ai dùng thì người đó trả, tính đến ngày bàn giao. Chốt chỉ số trên biên bản, kèm ảnh, rồi thoả thuận trừ vào đợt tiền còn lại hoặc chủ cũ trả trực tiếp trước khi giao.
Đồ để lại hỏng sau vài ngày thì có đòi được không?
Tuỳ đã thoả thuận gì. Đồ để lại thường được giao theo hiện trạng; nếu lúc bàn giao mình đã thử và ghi “hoạt động bình thường”, việc hỏng sau đó khó quy cho chủ cũ. Thử kỹ ngay ngày nhận là cách duy nhất.
Có cần làm lễ khi dọn vào nhà mua lại không?
Đây là lựa chọn theo tín ngưỡng của từng gia đình. Nhiều người làm lễ nhập trạch đơn giản, có người không. Nếu chủ cũ còn bàn thờ cần dời, nên chờ họ làm xong phần của họ.
Nhận chung cư mua lại có gì khác nhà phố?
Ngoài căn hộ, cần làm việc với ban quản lý: đổi tên cư dân, thẻ ra vào, thẻ xe, phí quản lý đã đóng tới đâu. Hỏi xem căn hộ có nợ phí chung hay vi phạm nội quy nào chưa xử lý.
