Khi mua nhà của một cá nhân, cách trả tiền an toàn là chia thành đợt, mỗi đợt gắn với một mốc kiểm chứng được: đặt cọc, ký công chứng, nộp hồ sơ sang tên, nhận sổ tên mình, nhận nhà. Phần giữ lại tới cuối phải đủ lớn để người bán còn lý do hợp tác cho tới khi mọi việc xong.
Không có tỷ lệ chuẩn nào cho mọi giao dịch. Người bán cần tiền gấp để trả nợ thì muốn nhận nhiều ở đợt đầu; người bán không vội thì dễ chấp nhận giữ lại nhiều hơn. Việc của người mua là hiểu mỗi đợt tiền đang “mua” được điều gì, để đàm phán bằng lý lẽ chứ không bằng cảm giác tin hay không tin.
Bài dưới đây đi qua từng mốc, những kiểu đòi hỏi hay gặp từ phía người bán, và cách ghi lịch trả tiền vào hợp đồng để lúc có chuyện còn có cái mà dựa.
Vì sao không nên trả đủ tiền ngay hôm ký công chứng?
Ký công chứng xong, quyền của người mua vẫn chưa được ghi nhận trọn vẹn cho tới khi đăng ký sang tên xong. Trong khoảng thời gian chờ đó, nhiều chuyện có thể phát sinh: hồ sơ bị trả vì sổ có sai sót cũ, người bán phải bổ sung giấy tờ, có người làm đơn ngăn chặn, nhà phát sinh khoản nợ thuế phải xử lý. Mỗi việc như vậy đều cần người bán ra mặt.
Nếu tiền đã trả đủ, người bán có thiện chí thì vẫn hợp tác; nhưng thiện chí không phải lúc nào cũng đủ khi họ đã dọn đi tỉnh khác, đổi số điện thoại, hoặc đơn giản là bận. Chuyện người mua chờ hàng tháng chỉ vì người bán ngại về ký một tờ đơn bổ sung, trong khi tiền đã trả gần hết, không hiếm.
Giữ lại một phần không phải để ép người bán. Đó là cách để hai bên cùng còn việc phải làm với nhau cho tới cuối. Nói như vậy với người bán thường dễ nghe hơn câu “em chưa tin anh chị”.
Ngược lại, người bán cũng có lý khi không muốn giao sổ, giao nhà mà tiền còn treo quá lâu. Một lịch trả tiền tốt là lịch mà ở mọi thời điểm, mỗi bên đều đang giữ một thứ quan trọng của bên kia.
Các mốc trả tiền thường gặp và mỗi mốc “mua” được gì
Bảng dưới là khung tham khảo cho nhà của cá nhân đã có sổ; tỷ lệ cụ thể do hai bên thoả thuận.
| Mốc | Người mua trả để đổi lấy | Người mua kiểm được gì trước khi trả |
|---|---|---|
| Đặt cọc | Cam kết giữ giao dịch, không bán cho người khác | Sổ bản chính, người bán đúng người, sơ bộ quy hoạch |
| Ký công chứng | Hợp đồng có giá trị, bản chính sổ vào hồ sơ sang tên | Đủ người ký, thông tin khớp sổ, ai giữ sổ |
| Nộp hồ sơ sang tên | Hồ sơ đã được cơ quan đất đai tiếp nhận | Giấy biên nhận hồ sơ có ngày hẹn |
| Nhận sổ tên mình | Quyền của mình đã được ghi nhận | Sổ mới hoặc trang cập nhật ghi tên mình |
| Nhận nhà | Chìa khoá, nhà trống đúng tình trạng | Biên bản bàn giao, chỉ số điện nước, không còn nợ phí |
Có giao dịch gộp mốc nhận sổ và nhận nhà làm một. Có giao dịch nhận nhà trước rồi mới chờ sổ. Thứ tự nào cũng được, miễn là ở mỗi bước mình biết đang giữ lại gì.
Những đòi hỏi hay gặp từ người bán và cách trả lời
“Trả đủ khi công chứng thì mới ký.” Hỏi lý do. Nếu họ cần tiền để tất toán khoản vay đang thế chấp chính căn nhà, có cách làm qua ngân hàng để tiền đi thẳng vào khoản nợ đó. Nếu không có lý do cụ thể, đề nghị giữ lại phần nhỏ tới khi nhận sổ.
“Đưa tiền mặt cho nhanh.” Tiền mặt khó chứng minh, dễ mất trên đường, dễ cãi nhau về số đếm. Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người bán để lại dấu vết rõ ràng.
“Chuyển vào tài khoản của con trai cho tiện.” Từ chối nhẹ nhàng. Nếu thật sự cần, phải có văn bản của người bán xác nhận đồng ý nhận qua tài khoản đó, ký cùng hợp đồng.
“Giữ lại thì giữ ít thôi.” Phần giữ lại phải đủ lớn để người bán thấy đáng công quay lại ký bổ sung nếu cần. Một khoản quá nhỏ thì không còn tác dụng.
“Nhận sổ xong mới giao nhà, mà sổ thì lâu.” Tách hai việc: hẹn ngày giao nhà cụ thể, gắn với một đợt tiền riêng. Không để ngày giao nhà phụ thuộc vào thời gian xử lý hồ sơ mà không ai kiểm soát được.
“Ghi giá thấp, phần chênh trả tay.” Phần trả tay không có giấy tờ là phần mình dễ mất nhất khi giao dịch đổ vỡ. Ghi giá thật, trả qua tài khoản.
“Môi giới giữ hộ tiền cho chắc.” Môi giới không phải bên trung gian giữ tiền có ràng buộc pháp lý. Nếu cần bên thứ ba giữ tiền, hỏi ngân hàng về dịch vụ giữ hoặc phong toả tiền theo thoả thuận.
“Anh chị lo thuế giúp, bên này bớt giá.” Được, nhưng ghi rõ vào hợp đồng ai nộp khoản nào. Thuế của người bán do người mua nộp thay thì phải tính trước số phải nộp, hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng.
Ghi lịch trả tiền vào hợp đồng thế nào cho chặt?
Văn phòng công chứng sẽ ghi điều khoản thanh toán theo những gì hai bên thống nhất. Chuẩn bị sẵn những nội dung sau để đưa vào.
- Số tiền từng đợt bằng số và bằng chữ. Tránh ghi tỷ lệ phần trăm chung chung, dễ hiểu lệch khi có khoản trừ.
- Điều kiện để đến hạn mỗi đợt. Gắn với sự kiện kiểm chứng được: “sau khi cơ quan đất đai cấp giấy biên nhận hồ sơ”, “sau khi bên mua nhận sổ đã cập nhật tên bên mua”.
- Thời hạn trả sau khi điều kiện xảy ra. Ví dụ trong vài ngày làm việc. Người bán cũng cần biết mình nhận tiền khi nào.
- Tài khoản nhận tiền. Tên chủ tài khoản, số tài khoản, ngân hàng, đúng tên người bán.
- Khoản được trừ khi giao nhà. Tiền điện nước, phí quản lý, hư hỏng so với lúc xem nhà nếu có — thoả thuận trước cách tính.
- Hệ quả khi chậm. Bên mua chậm trả thì sao, bên bán chậm giao nhà hay chậm ký bổ sung thì sao.
Mỗi lần chuyển tiền, ghi nội dung chuyển khoản rõ ràng: trả đợt mấy theo hợp đồng ký ngày nào. Lưu ảnh chụp giao dịch cùng thư mục với hợp đồng.
Mua nhà có vay ngân hàng: lịch trả tiền lệch thế nào?
Khi có vay, đợt lớn nhất thường do ngân hàng giải ngân, và ngân hàng có lịch riêng của họ. Thường họ cần hồ sơ thế chấp chính căn nhà đó, nghĩa là cần sổ đã sang tên mình hoặc ít nhất hồ sơ đã nộp, tuỳ cách làm của từng nơi. Lịch trả tiền với người bán phải ăn khớp với lịch giải ngân, không thì mình kẹt ở giữa.
Một sai lầm hay gặp: hứa với người bán trả đợt hai trong một tuần sau công chứng, trong khi ngân hàng cần nhiều tuần để thẩm định và giải ngân. Người bán thấy trễ hẹn thì mất lòng tin, có khi đòi phạt. Trước khi ký, hỏi ngân hàng bằng văn bản hoặc tin nhắn: giải ngân khi nào, cần giấy tờ gì, tiền chuyển vào tài khoản ai.
Nhiều ngân hàng giải ngân thẳng vào tài khoản người bán. Khi đó ghi rõ trong hợp đồng mua bán rằng một đợt sẽ do ngân hàng chuyển, kèm thời gian dự kiến và điều gì xảy ra nếu ngân hàng chậm.
Nếu người bán đang thế chấp căn nhà ở một ngân hàng khác, giao dịch có thêm một bên. Cách làm cụ thể mỗi ngân hàng một khác; nên ngồi cùng cả ba bên một lần trước khi ký để thống nhất trình tự, đừng nghe ba người kể ba kiểu.
Những sai lầm làm người mua kẹt tiền
Trả đợt lớn trước khi thấy biên nhận hồ sơ. Lời “nộp rồi” không phải biên nhận. Xem tận mắt giấy hẹn có dấu.
Không giữ lại gì cho mốc nhận nhà. Sổ đã sang tên, tiền đã đủ, người bán chần chừ dọn đi vì chưa tìm được chỗ mới. Mình không còn gì để thúc.
Chuyển nhiều lần lẻ không ghi nội dung. Đến lúc đối chiếu, không ai nhớ khoản nào trả cho cái gì.
Ghi điều kiện mơ hồ. “Khi thủ tục xong” là xong thủ tục nào? Viết đến mức người thứ ba đọc cũng hiểu.
Rút tiết kiệm sát ngày. Sổ tiết kiệm có kỳ hạn rút trước hạn có thể mất lãi hoặc phải chờ. Kiểm trước vài tuần.
Dồn tiền vào tài khoản có hạn mức chuyển thấp. Đến hôm cần chuyển mới biết hạn mức ngày không đủ. Hỏi ngân hàng nâng hạn mức hoặc chia ngày từ trước.
Tin lời hứa trả lại cọc gấp đôi. Phạt cọc chỉ có giá trị khi được ghi và thực thi được; đòi được hay không lại là chuyện khác.
Không tính tiền thuế phí riêng. Lệ phí trước bạ, phí đăng ký đến hạn đúng lúc mình vừa trả đợt lớn. Để riêng một khoản cho chúng.
Câu hỏi thường gặp
Nên giữ lại bao nhiêu phần trăm đến khi nhận sổ?
Không có con số chuẩn; nó tuỳ người bán có cần tiền gấp không và giao dịch có rủi ro gì. Nguyên tắc là khoản giữ lại phải đủ để người bán thấy đáng quay lại xử lý nếu hồ sơ bị trả. Hai bên thoả thuận và ghi rõ vào hợp đồng.
Có nên trả tiền mặt khi mua nhà không?
Không nên, dù giữa cá nhân với nhau chuyện này vẫn xảy ra. Tiền mặt khó chứng minh, dễ mất, dễ tranh cãi số tiền; chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người bán để lại dấu vết rõ ràng. Quy định về thanh toán trong giao dịch nhà đất có thể thay đổi, nên hỏi văn phòng công chứng yêu cầu hiện hành.
Có nên nhờ ngân hàng giữ tiền trung gian không?
Một số ngân hàng có dịch vụ giữ hoặc phong toả tiền theo thoả thuận của hai bên. Phí và điều kiện mỗi nơi khác nhau; hỏi trực tiếp ngân hàng và đọc kỹ điều kiện giải toả trước khi dùng.
Người bán đòi phạt vì mình chậm trả do ngân hàng giải ngân trễ thì sao?
Điều này tuỳ hợp đồng đã ghi gì. Vì vậy cần ghi trước rằng đợt nào do ngân hàng giải ngân và xử lý thế nào nếu ngân hàng chậm. Khi đã xảy ra, nói chuyện sớm với người bán và xin ngân hàng xác nhận lịch giải ngân bằng văn bản.
Mua nhà chưa có sổ thì chia đợt thế nào?
Nhà chưa có sổ thì rủi ro lớn hơn nhiều, và trước hết phải kiểm vì sao chưa có sổ, có cấp được không. Nếu vẫn mua, phần giữ lại tới khi có sổ cần lớn hơn hẳn; nên hỏi luật sư trước khi ký bất cứ giấy gì.
Đợt cuối nên trả trước hay sau khi nhận nhà?
Nên gắn đợt cuối với mốc xảy ra sau cùng, dù là nhận sổ hay nhận nhà. Như vậy tới phút chót, người bán vẫn còn lý do làm cho trọn.
