Cách chắc nhất là có mặt ngay sau một cơn mưa lớn, và nếu ở vùng ven sông thì vào đúng ngày triều cường. Ngoài ra, căn nhà và hàng xóm luôn kể lại chuyện ngập qua dấu vết: vạch nước bạc màu trên chân tường, bậc tam cấp đắp thêm, tấm chắn cửa dựng sẵn, ổ điện tầng trệt gắn cao bất thường, nền nhà thấp hơn mặt đường. Kết hợp dấu vết với lời của hai ba người ở lâu năm là đủ để đánh giá.
Ngập không phải chỉ là chuyện lội nước một hai tiếng. Nó kéo theo xe chết máy, đồ đạc tầng trệt hỏng, ẩm chân tường quanh năm, mùi cống, và lâu dài là chuyện phải nâng nền tốn kém. Người mua nên biết rõ trước khi cọc, để tính giá và tính cách sống chung, hoặc chọn căn khác.
Dấu vết trên chính căn nhà
Nền nhà thấp hơn mặt đường hoặc mặt hẻm. Đứng ở cửa nhìn ra, nếu mặt đường cao ngang hoặc hơn nền nhà, nước mưa sẽ có xu hướng chảy vào trong. Nhà xây lâu năm, đường được nâng nhiều lần, rất hay rơi vào cảnh này.
Vạch nước bạc màu trên chân tường. Một đường ngang mờ, phía dưới màu sơn khác phía trên, có khi kèm vệt bùn. Vạch cao bao nhiêu là nước từng lên bấy nhiêu.
Bậc tam cấp đắp thêm, gờ chắn trước cửa. Bậc mới chồng lên bậc cũ, gờ xi măng chạy ngang ngưỡng cửa, là dấu chủ nhà đã phải đối phó với nước.
Tấm chắn cửa, khe ray lắp phai chắn nước. Có rãnh hai bên khung cửa để thả tấm chắn, hoặc tấm chắn dựng sẵn ở góc nhà, gần như là lời thú nhận.
Ổ điện, tủ điện tầng trệt gắn cao bất thường. Ổ cắm cao ngang hông thay vì sát chân tường là cách người ở vùng ngập tránh chập điện.
Đồ đạc tầng trệt kê cao, tủ gỗ có chân kê gạch. Nhìn chân tủ, chân giường. Gỗ mục, phồng ở phần chân là từng ngâm nước.
Sàn tầng trệt đã nâng, cửa thấp hơn bình thường. Nhà nâng nền bên trong thì chiều cao từ sàn tới trần, tới đầu cửa bị thấp đi. Bước vào thấy trần thấp, cửa thấp là dấu.
Hố ga, cống thoát trong nhà có nắp chống trào. Nhà vùng ngập hay bị nước cống trào ngược qua thoát sàn. Thấy nắp chặn, van một chiều là có lý do.
Dấu vết quanh khu phố
Nhiều nhà trong hẻm cùng nâng nền, nhà cũ thấp hẳn so với nhà mới. Một dãy nhà nền cao thấp so le là dấu khu này ai có tiền thì nâng để tránh nước.
Vạch nước, rêu ở chân tường các nhà xung quanh. Nhìn tường rào, chân cột điện, thân cây. Vệt bùn khô cùng một độ cao ở nhiều chỗ khó là ngẫu nhiên.
Miệng cống thoát nước đặt cao hơn mặt đường, hoặc bị lấp. Cống bị đất cát, rác lấp kín thì mưa không thoát kịp.
Đoạn đường trũng ở đầu hẻm hoặc trên đường ra trục chính. Nhà không ngập nhưng đường ra bị ngập thì mỗi trận mưa vẫn bị kẹt trong nhà hoặc phải lội.
Gần kênh rạch, sông, vùng trũng thấp. Không phải cứ gần sông là ngập, nhưng ngập theo triều thì chỉ xảy ra ở vùng gần sông, gần kênh.
Hàng quán có kê kệ cao, xe máy dựng trên bục. Tiệm sửa xe, tiệm tạp hoá ở đầu hẻm là những người biết rõ nhất nước lên tới đâu.
Công trình đường, cống đang làm dở. Đôi khi đó là dấu khu sắp được cải thiện thoát nước, đôi khi chỉ là nâng đường làm nhà hai bên thấp thêm. Hỏi người dân, đừng tự kết luận.
Hỏi ai, hỏi thế nào để người ta nói thật?
Người biết rõ nhất là hàng xóm sống lâu năm, chủ tiệm tạp hoá, tiệm sửa xe, quán cà phê đầu hẻm. Họ không có lý do gì để nói dối một người lạ hỏi chuyện. Hỏi tự nhiên, không cần giấu là mình định mua nhà. Thường người ta sẵn lòng kể, có khi còn kể thêm chuyện căn nhà đó mà mình không hỏi.
Câu hỏi nên cụ thể: "Mưa to thì nước lên tới đâu cô?", "Năm ngoái có lần nào nước vào nhà không?", "Triều cường tháng mấy là cao nhất?", "Nước rút mất bao lâu?". Câu hỏi chung chung "ở đây có ngập không" dễ nhận được câu trả lời chung chung "cũng có chút đỉnh".
Nên hỏi ít nhất hai ba người, ở các vị trí khác nhau trong hẻm. Nhà đầu hẻm và nhà cuối hẻm có khi khác nhau cả gang tay độ cao. Câu trả lời khớp nhau mới đáng tin.
Với chủ nhà và môi giới thì hỏi thẳng, rồi đối chiếu với những gì hàng xóm nói. Nếu chủ nhà bảo "chưa bao giờ ngập" mà hàng xóm kể năm nào cũng lội, mình biết phải đặt mức tin cậy vào lời chủ nhà ở những chuyện khác thế nào.
Ngoài ra, mạng xã hội của khu dân cư, nhóm cư dân trên mạng thường có ảnh chụp mỗi trận mưa lớn. Tìm theo tên đường quen thuộc kèm chữ "ngập" đôi khi ra cả video. Lưu ý chỉ dùng tên đường lớn, tên khu quen thuộc để tìm, vì sau sắp xếp hành chính tên phường đã thay đổi.
Kiểm chuyện ngập trong một buổi chiều mưa
Nếu đang mùa mưa, có thể gói việc kiểm ngập vào một buổi, theo thứ tự:
- Xem dự báo, chọn ngày có mưa lớn buổi chiều. Ở vùng gần sông, hỏi trước lịch triều cường và ưu tiên ngày mưa trùng con nước cao.
- Đi bằng đúng phương tiện sẽ dùng hằng ngày. Chạy đúng tuyến từ chỗ làm về căn nhà, ghi lại đoạn nào nước lên, sâu chừng nào.
- Tới nơi khi mưa vừa ngớt, đứng ở đầu hẻm. Xem nước rút nhanh hay đọng lại, miệng cống có hút nước không.
- Nhìn mặt sân, ngưỡng cửa căn nhà. Nước có tràn qua bậc chưa, sân có đọng không, tấm chắn có được dựng lên không.
- Ghé tiệm tạp hoá hoặc quán nước gần đó, hỏi chuyện. Lúc vừa mưa xong là lúc người ta kể chuyện ngập hào hứng nhất.
- Quay lại sau một hai tiếng. So mức nước, xem đã rút chưa. Ngập nửa tiếng và ngập nửa ngày là hai chuyện khác nhau.
Ghi lại thời gian, độ sâu ước lượng, ảnh chụp. Đây là tư liệu để bàn giá và để cả nhà cùng quyết định.
Nhà từng ngập thì có nên mua không?
Câu trả lời tuỳ vào ba thứ: nước vào nhà hay chỉ ngập đường, ngập bao lâu, và mình chịu được tới đâu. Ngập đường nửa tiếng sau mưa lớn rồi rút là chuyện chung của rất nhiều khu ở thành phố lớn, nhiều người sống được. Nước vào nhà mỗi đợt triều cường, ngâm vài giờ, là chuyện khác hẳn.
Nếu nước vào nhà, phải tính chuyện nâng nền. Nâng nền nhà cũ đâu phải đổ thêm một lớp là xong; nó kéo theo cửa thấp đi, trần thấp đi, có khi phải nâng cả cầu thang, làm lại điện nước tầng trệt. Với nhà thấp tầng, đôi khi tính ra gần như phải sửa lại cả tầng một. Chi phí này nên hỏi thợ và kỹ sư cụ thể rồi trừ vào giá mua.
Cũng phải tính sinh hoạt. Nhà có người già, trẻ nhỏ, có ô tô, có việc kinh doanh ở tầng trệt sẽ chịu ảnh hưởng nặng hơn một gia đình trẻ đi xe máy, sống trên lầu. Cùng một mức ngập, có người sống được thoải mái, có người khổ mỗi mùa mưa.
Điều đáng tránh nhất không phải là nhà ngập, mà là mua nhà ngập mà không biết. Biết rồi, mình có cơ sở để trả giá, để tính tiền sửa, hoặc để bỏ đi một cách nhẹ nhõm.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà mùa khô thì làm sao biết có ngập không?
Dựa vào dấu vết trên tường, nền nhà so với mặt đường, các nhà xung quanh có nâng nền không, và hỏi hàng xóm ở lâu. Có thể tìm thêm ảnh, video mùa mưa trên các nhóm cư dân trên mạng.
Ngập do mưa và ngập do triều cường khác nhau thế nào?
Ngập do mưa xảy ra khi cống không thoát kịp, thường rút sau một vài giờ. Ngập do triều xảy ra ở vùng gần sông theo con nước, có thể lặp lại vào những tháng nhất định, kể cả khi không mưa. Hai loại có thể cộng dồn khi mưa lớn trùng triều cao.
Nâng nền nhà cũ có tốn kém không?
Thường tốn hơn nhiều người nghĩ, vì nâng nền kéo theo sửa cửa, cầu thang, điện nước tầng trệt và có khi cả trần. Nên mời thợ hoặc kỹ sư khảo sát và báo giá trước khi chốt giá mua.
Đường sắp nâng cấp thì nhà có bị thấp hơn đường không?
Có thể. Mỗi lần nâng đường, những nhà không nâng nền sẽ thấp hơn mặt đường. Hỏi phường, xã về kế hoạch làm đường và nhìn các nhà xung quanh đã đối phó ra sao.
Nhà không ngập nhưng hẻm ra đường chính bị ngập thì sao?
Vẫn ảnh hưởng: mỗi trận mưa lớn sẽ khó ra vào, xe dễ chết máy. Nên thử đi đúng tuyến đường hằng ngày sau một cơn mưa để biết mình sẽ chịu cảnh đó bao lâu.
