Thấm dột ở nhà cũ gần như luôn để lại dấu ở sáu chỗ: trần ngay dưới sân thượng, trần dưới nhà vệ sinh tầng trên, chân tường tầng trệt, mảng tường chung với nhà bên, quanh khung cửa sổ và quanh đường ống thoát nước. Đi xem nhà, cầm đèn pin soi đúng sáu chỗ đó, ngửi mùi trong phòng đóng kín, sờ tay vào chân tường — mười lăm phút là đủ biết căn nhà khô hay ẩm.
Thấm không phải lý do bắt buộc bỏ một căn nhà. Gần như nhà nào ở vài chục năm cũng từng thấm chỗ này chỗ kia. Điều cần biết là thấm do đâu, đã xử lý chưa, xử lý tốn công sức thế nào, để tính vào giá và vào thời gian sửa trước khi dọn vào.
Vì sao nhà cũ hay thấm, và vì sao người bán ít khi nói?
Nước luôn tìm đường đi xuống và đi vào chỗ yếu. Lớp chống thấm sân thượng, lớp chống thấm sàn nhà vệ sinh sau nhiều năm co giãn vì nắng mưa sẽ nứt chân chim. Ống nước âm tường bị rỉ ở mối nối. Nhà xây sát vách, nước mưa chảy vào khe giữa hai nhà rồi ngấm sang. Không có căn nhà cũ nào miễn nhiễm hoàn toàn.
Người bán ít khi nói, phần vì ngại mất giá, phần vì chính họ đã quen: sống trong nhà lâu, vệt ố ở góc phòng thành ra như một phần của căn phòng. Có người đã gọi thợ chống thấm vài lần, hết được một mùa rồi lại thấm. Đến lúc bán, cách nhanh nhất là sơn lại cho sạch đẹp.
Vì vậy câu hỏi đúng không phải "nhà có thấm không" — người bán gần như luôn trả lời không. Câu hỏi đúng là "lần cuối làm chống thấm sân thượng là khi nào, làm những gì", "nhà vệ sinh trên lầu đã làm lại sàn chưa". Câu hỏi cụ thể buộc người trả lời phải nhớ lại, và câu trả lời mơ hồ tự nó cũng là thông tin.
Cũng cần tỉnh táo theo chiều ngược lại: có môi giới hoặc thợ quen dẫn theo chỉ vào một vệt ố rồi phán "phải đập làm lại cả sàn", để ép giá hoặc nhận luôn hợp đồng sửa. Thấy dấu thấm thì ghi nhận, còn mức độ và cách sửa nên hỏi một thợ hoặc kỹ sư độc lập, không liên quan gì tới bên bán hay bên môi giới.
Sáu chỗ phải soi bằng đèn pin
Trần tầng trên cùng, ngay dưới sân thượng. Đây là chỗ thấm phổ biến nhất. Soi đèn pin xiên sát mặt trần, vệt ố vàng hoặc nâu nhạt, sơn phồng rộp, thạch cao võng xuống đều là dấu cũ hoặc mới.
Trần ngay bên dưới nhà vệ sinh của tầng trên. Đứng dưới, tính vị trí nhà vệ sinh tầng trên, soi đúng mảng trần đó. Thấm quanh vị trí ống thoát sàn, quanh bồn cầu là dấu chống thấm sàn vệ sinh đã hỏng.
Chân tường tầng trệt, cao khoảng gang tay tính từ sàn. Ẩm từ nền đất bốc lên làm sơn bong thành mảng, vữa bở, có muối trắng kết tinh. Dấu này hay gặp ở nhà nền thấp hơn mặt đường.
Mảng tường giáp nhà bên cạnh. Nhà phố xây sát nhau, khe giữa hai nhà đọng nước mưa. Thấm tường chung khó sửa nhất vì phần cần xử lý nằm ở phía nhà hàng xóm hoặc ở khe mà thợ không với tới.
Quanh khung cửa sổ và ô thoáng. Nước mưa tạt vào khe giữa khung và tường. Vệt ố chảy xuống từ hai góc dưới của khung cửa là dấu rất đặc trưng.
Dọc đường ống thoát nước mưa, ống nước âm tường. Vệt ẩm chạy thành đường thẳng đứng trên tường gần như chắc chắn là ống. Hỏi chủ nhà ống đi trong tường ở đâu.
Góc dưới gầm cầu thang, sau tủ âm. Những chỗ khuất ít ai nhìn, cũng ít ai sơn lại. Dấu mốc ở đây cho biết tình trạng thật của nhà hơn những bức tường mặt tiền đã sơn mới.
Dưới bồn rửa bếp, trong tủ bếp. Mở tủ, soi đáy tủ. Ván bếp phồng, mục, có mùi chua là dấu rỉ nước lâu ngày.
Dùng mũi và tay, không chỉ dùng mắt
Ngửi ngay khi vừa mở cửa phòng đóng kín. Mùi ẩm mốc nặng, ngai ngái là dấu rõ hơn mọi vệt ố. Mấy phút sau mũi đã quen, nên lần ngửi đầu tiên là chính xác nhất.
Để ý mùi thơm quá nồng. Tinh dầu, nến thơm, xịt phòng dày đặc có khi chỉ là chủ nhà chu đáo, cũng có khi là che mùi. Xin mở cửa sổ vài phút rồi ngửi lại.
Áp lòng bàn tay vào chân tường và tường chung. Tường thấm có cảm giác lạnh hơn và hơi ẩm so với tường khô bên cạnh. Sau cơn mưa, khác biệt này rất rõ.
Gõ nhẹ vào mảng tường nghi ngờ. Tiếng bộp rỗng thường là lớp vữa đã bong khỏi gạch, hay đi cùng với thấm lâu ngày.
Miết ngón tay lên lớp sơn chỗ nghi ngờ. Sơn mới quét trên tường ẩm hay phấn hoá, dính bột trắng lên tay, hoặc bong ra như vảy.
Sờ mặt sau cánh tủ gỗ áp tường. Tủ âm tường ẩm lâu ngày thì mặt sau ván có mốc đen, có khi cong vênh.
Nếu có máy đo độ ẩm cầm tay, mang theo. Loại máy đo độ ẩm tường không đắt, thợ chống thấm hay dùng. Không cần chính xác tuyệt đối, chỉ cần so mảng nghi ngờ với mảng khô bên cạnh.
Sơn mới quét lại: dấu hiệu đang che cái gì
Nhà rao bán vừa sơn lại toàn bộ là chuyện rất thường. Nhưng có vài kiểu sơn lại nên đặt câu hỏi. Chỉ sơn mỗi trần tầng trên cùng, trong khi các tầng dưới vẫn sơn cũ. Chỉ sơn một mảng tường, màu hơi lệch so với phần còn lại. Chỉ sơn quanh khung cửa sổ. Những chỗ sơn khoanh vùng như vậy thường trùng với đúng sáu chỗ hay thấm kể trên.
Soi đèn pin xiên sát mặt tường, chỗ sơn đè lên vết ố cũ đôi khi vẫn thấy được mép loang nhẹ. Thạch cao thay mới một tấm giữa trần cũ cũng nhìn ra nhờ đường nối mới, màu sơn tươi hơn.
Thấy dấu sơn lại thì cứ hỏi thẳng, không cần vòng vo: "Chỗ này sơn lại vì thấm phải không anh, đã xử lý chống thấm từ phía trên chưa?" Nếu chủ nhà nói đã làm chống thấm sân thượng, xin xem sân thượng: lớp chống thấm mới thường nhìn ra được, mép tường có quét lên, khe nứt được trám.
Cách chắc nhất vẫn là đi lại sau một cơn mưa lớn. Sơn mới không chặn được nước, chỉ che dấu của lần thấm trước. Nếu nước vẫn vào, vài giờ sau mưa vết ẩm sẽ hiện lại trên lớp sơn mới.
Thấy thấm rồi thì tính sao với giá và với việc sửa?
Ghi lại vị trí, chụp ảnh, đánh dấu trên sơ đồ nhà. Đây là cơ sở để hỏi thợ, và để đưa vào biên bản hiện trạng khi bàn giao.
Phân biệt thấm từ trên xuống và ẩm từ dưới lên. Thấm từ sân thượng, nhà vệ sinh thường xử lý được từ phía nhà mình. Ẩm chân tường do nền thấp, nền đất bốc hơi thì khó và tốn hơn nhiều, có khi phải nâng nền.
Thấm tường chung là loại khó nhất. Phần cần xử lý có khi nằm ở phía nhà bên. Phải hỏi hàng xóm có chịu cho làm không. Ghi điều này vào danh sách rủi ro.
Hỏi giá chống thấm từ một thợ độc lập. Không nhờ thợ do bên bán hay môi giới giới thiệu. Mức giá chống thấm thay đổi theo vật liệu và khu vực nên chỉ có báo giá thật mới có ích.
Cộng chi phí sửa vào giá mua, rồi mới đàm phán. Đừng nói "nhà thấm nên giảm giá cho em". Nói cụ thể: hạng mục nào, báo giá bao nhiêu, xin trừ vào giá hoặc chủ nhà xử lý trước khi bàn giao.
Nếu chủ nhà nhận sửa trước khi giao, ghi vào hợp đồng. Ghi rõ hạng mục, nghiệm thu bằng cách nào, ví dụ để qua một trận mưa lớn mà không có vệt ẩm mới.
Thấm kèm nứt kết cấu thì gọi kỹ sư, không chỉ gọi thợ. Nước ngấm lâu ngày vào dầm, sàn có thể làm gỉ thép bên trong. Vết nứt dọc theo dầm, mảng bê tông bong để lộ thép gỉ là việc của kỹ sư kết cấu.
Không mua chỉ vì tin "sửa chút là xong". Có thấm sửa một lần là hết, có thấm sửa ba lần vẫn quay lại. Nếu đã cân nhắc mà không chắc, cứ coi chi phí và thời gian sửa là cao rồi tính.
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ có vệt ố trên trần có nên mua không?
Vệt ố không tự nó là lý do bỏ nhà. Cần biết thấm từ đâu, đã xử lý chưa, nước còn vào không. Đi lại sau một cơn mưa lớn và hỏi thợ độc lập báo giá sửa rồi mới quyết.
Làm sao biết vết thấm là cũ hay đang còn?
Sờ tay xem có ẩm không, soi xem mép vệt có đang loang ra không, và quay lại xem sau mưa. Vết cũ đã khô thường có viền rõ, bề mặt sơn khô; vết đang thấm thì ẩm, lạnh, sơn phồng.
Thấm tường chung với nhà bên xử lý được không?
Xử lý được nhưng khó, vì phần nước vào thường ở khe giữa hai nhà hoặc phía nhà bên. Cần sự đồng ý của hàng xóm, có khi phải làm từ mái nhà bên. Nên tính đây là rủi ro lớn khi đàm phán giá.
Nhà vừa sơn lại toàn bộ thì có đáng ngờ không?
Không hẳn, nhiều người sơn lại cho đẹp khi bán. Đáng chú ý hơn là kiểu sơn khoanh vùng: chỉ một mảng trần, một góc tường. Cứ hỏi thẳng lý do và xem lại sau mưa.
Có cần thuê người kiểm tra thấm trước khi mua không?
Với nhà cũ nhiều tầng hoặc có dấu thấm rộng, nên mời một thợ chống thấm hoặc kỹ sư độc lập đi xem một buổi. Chi phí một buổi xem nhỏ so với tiền sửa nếu đánh giá sai.
Ẩm chân tường tầng trệt có sửa dứt được không?
Tuỳ nguyên nhân. Nếu nền nhà thấp hơn mặt đường và nền đất ẩm, xử lý triệt để thường tốn kém, có khi phải nâng nền. Nên hỏi thợ có kinh nghiệm đúng loại này trước khi tính giá.
