Nứt chân chim mảnh như sợi tóc, chạy lộn xộn trên mặt tường thường chỉ là lớp vữa co ngót, không ảnh hưởng tới sự an toàn của căn nhà. Đáng lo là những vết nứt có hướng rõ: chéo xiên từ góc cửa, chạy dọc theo dầm hoặc sàn, nứt ở cùng một vị trí qua nhiều tầng, vết nứt rộng tới mức nhét được đồng xu, đi kèm cửa kẹt và nền nghiêng. Gặp những dấu đó thì mời kỹ sư kết cấu xem trước khi đặt cọc.
Người mua không cần thành kỹ sư. Chỉ cần biết phân loại sơ bộ để không hoảng trước vết nứt vô hại, và không bỏ qua vết nứt nguy hiểm vì người bán bảo "nhà nào chẳng nứt".
Những vết nứt thường không đáng lo
Nứt chân chim mảnh, đan lưới. Vết rất mảnh, không có hướng chính, rải đều trên một mảng tường. Đây là lớp vữa trát co lại khi khô, gặp ở nhà mới lẫn nhà cũ. Sơn lại là xong.
Nứt ở đường nối giữa tường gạch và cột, dầm. Gạch và bê tông co giãn khác nhau, đường tiếp giáp hay nứt thẳng một đường. Nếu mảnh và không rộng thêm thì thường chỉ là chuyện thẩm mỹ.
Nứt ở mối nối tấm thạch cao trên trần. Trần thạch cao nứt theo đường nối tấm là do khung xương, băng keo nối, không liên quan đến kết cấu nhà.
Nứt quanh ổ điện, đường đi ống trong tường. Chỗ đục tường đi dây, đi ống rồi trát lại hay nứt theo đúng đường đục.
Nứt mảnh ở tường rào, tường sân. Tường rào móng nông, phơi nắng mưa, nứt là thường. Chỉ đáng chú ý khi tường nghiêng.
Nứt mặt gạch lát sàn rải rác. Một hai viên gạch nứt có thể do va đập, do vữa lót không đều. Khác hẳn với cả một vệt gạch nứt chạy thẳng qua phòng.
Vết nứt đã được trám và không mở lại. Hỏi chủ nhà trám khi nào. Nếu đã vài năm mà vết trám vẫn nguyên, không có vết mới bên cạnh, thường là ổn.
Những vết nứt phải dừng lại hỏi kỹ
Nứt chéo xiên từ góc cửa đi, cửa sổ. Vết chạy chéo khoảng bốn mươi lăm độ từ góc khung là dấu tường chịu lực không đều, hay gặp khi móng lún lệch. Đây là kiểu nứt nên chụp ảnh gửi kỹ sư.
Nứt dọc theo chiều dài dầm, hoặc ngang qua giữa dầm. Dầm là xương của nhà. Nứt ở đáy dầm, nứt chạy dọc thân dầm, nhất là khi có vệt gỉ nâu, cần người chuyên môn xem.
Bê tông bong mảng, lộ thép gỉ. Thường thấy ở trần nhà vệ sinh, ban công, sê nô. Nước ngấm lâu làm thép gỉ, thép nở ra đẩy bong lớp bê tông bên ngoài.
Vết nứt lặp lại ở cùng vị trí trên nhiều tầng. Nứt ở góc tường tầng một, lên tầng hai cũng nứt đúng góc đó, là dấu một bên nhà đang lún xuống.
Vết nứt rộng, hai mép lệch nhau. Mép bên này cao hơn mép bên kia, hoặc khe rộng tới mức nhét vừa đồng xu, là chuyển vị thật chứ không còn là co ngót.
Khe hở giữa nhà mình và nhà bên rộng dần lên trên. Nhìn từ sân thượng xuống khe giữa hai nhà, nếu khe trên rộng hơn khe dưới, một trong hai nhà đang nghiêng.
Nền nhà nứt kèm sụt, gạch bị đội hoặc lún. Nền lún cục bộ có khi do đất đắp dưới nền chưa chặt, có khi do hầm phân, đường ống bên dưới hỏng.
Nứt đi kèm cửa kẹt, cửa tự mở, cửa lệch khe. Một vết nứt đơn lẻ còn có thể do vữa. Nứt cộng thêm cửa không còn vuông là hai dấu cùng chỉ về một hướng.
Nhà bị lún nghiêng: cách tự nhận ra trong một buổi xem
Lún là vấn đề lớn nhất của nhà phố cũ, nhất là ở vùng đất yếu ven sông, vùng san lấp. Nhà lún đều cả khối thì ít nguy hiểm hơn, chỉ thấp dần so với mặt đường. Nhà lún lệch, một bên xuống nhiều hơn bên kia, mới là thứ làm tường nứt chéo và nhà nghiêng.
Có vài cách thô sơ mà khá tin cậy. Đặt một viên bi hoặc một chiếc bút tròn xuống sàn ở vài chỗ, xem nó lăn về một hướng nhất định hay không. Dùng ứng dụng thước thuỷ trong điện thoại áp lên bậu cửa sổ, mặt bàn bếp xây cố định. Đứng ở đầu hẻm nhìn thẳng mặt tiền, so mép tường nhà mình với mép nhà bên, xem có chụm vào nhau ở phía trên không.
Một dấu nữa hay bị bỏ qua: bậc cầu thang. Nhà lún lệch thì các bậc thang không còn đều, bước lên có cảm giác lệch nhẹ. Tay vịn cầu thang tách khỏi tường cũng là dấu.
Những cách này không thay được đo đạc của kỹ sư, nhưng đủ để biết căn nhà có cần mời kỹ sư hay không. Nếu bi lăn rõ về một phía, lại kèm nứt chéo góc cửa, thì đừng nghe câu "nhà nào cũng thế". Nhà lún lệch còn đang tiếp diễn có thể phải gia cố móng, chi phí và độ phức tạp vượt xa chuyện sơn sửa.
Cũng nên nhìn quanh: công trình bên cạnh đang đào móng, xây tầng hầm, hay vừa xây xong một toà cao hơn hẳn? Nhà cũ cạnh công trình mới thường nứt trong và sau thời gian người ta thi công. Hỏi chủ nhà vết nứt xuất hiện từ khi nào, có trùng với lúc nhà bên xây không.
Gặp vết nứt đáng ngờ thì làm gì trước khi cọc?
Không cần bỏ nhà ngay, cũng không cần đoán một mình. Làm theo thứ tự:
- Chụp ảnh vết nứt có vật so kích thước. Đặt thước hoặc đồng xu cạnh vết nứt, chụp thẳng và chụp toàn cảnh mảng tường.
- Hỏi chủ nhà vết nứt có từ bao giờ, có rộng thêm không. Hỏi thêm từng sửa móng, gia cố gì chưa, nhà bên cạnh xây khi nào.
- Đánh dấu hai đầu vết nứt bằng bút chì, ghi ngày. Nếu lần xem sau vết đã dài quá vạch, đó là nứt đang tiến triển.
- Gửi ảnh cho một kỹ sư xây dựng quen biết để hỏi sơ bộ. Nhiều trường hợp chỉ cần nhìn ảnh là đủ biết có cần đến tận nơi hay không.
- Nếu kỹ sư thấy đáng ngại, mời kiểm định chính thức. Các đơn vị kiểm định chất lượng công trình có thể khảo sát và đưa ra kết luận bằng văn bản. Hỏi giá và thời gian trước, rồi bàn với chủ nhà.
- Chưa có kết luận thì chưa cọc, hoặc chỉ cọc có điều kiện. Nếu chủ nhà giục, đề xuất điều khoản: kết quả kiểm định cho thấy kết cấu có vấn đề nghiêm trọng thì được nhận lại cọc. Nội dung điều khoản nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem.
Câu "nhà nào chẳng nứt" đúng tới đâu?
Câu này đúng một nửa. Gần như nhà nào cũng có vết nứt, đúng. Nhưng phần lớn là nứt chân chim, nứt mối nối, vô hại. Câu đó trở thành chiêu khi người bán dùng nó để gạt đi một vết nứt chéo góc cửa, một vết nứt dầm có gỉ thép.
Người mua lần đầu thường rơi vào một trong hai cực. Cực thứ nhất là hoảng, thấy vết nứt nào cũng sợ, bỏ qua những căn nhà tốt chỉ vì mấy vết chân chim. Cực thứ hai là cả nể, ngại hỏi nhiều sợ người bán phật ý, rồi mua một căn nhà lún lệch.
Vị trí đúng là ở giữa: phân loại được, hỏi đúng câu, và với những vết nằm trong nhóm đáng lo thì chi một khoản nhỏ cho người có chuyên môn xem. Khoản đó rẻ hơn rất nhiều so với tiền gia cố móng sau khi đã mua.
Người bán ngay thẳng thường không khó chịu khi người mua muốn mời kỹ sư. Người bán phản đối gay gắt, hoặc ra hạn chót "kiểm định thì thôi, bán người khác", là đã cho mình một thông tin quý.
Câu hỏi thường gặp
Nứt chân chim trên tường có cần sửa trước khi dọn vào?
Không gấp. Nứt chân chim là co ngót vữa, chỉ ảnh hưởng thẩm mỹ. Khi sơn lại, thợ thường bả và xử lý bề mặt là hết thấy. Riêng tường ngoài trời có nhiều chân chim thì nên sơn chống thấm để nước không len vào.
Vết nứt chéo ở góc cửa có nguy hiểm không?
Đây là kiểu nứt cần chú ý vì hay liên quan đến lún lệch móng hoặc chịu lực không đều. Không phải vết nào cũng nguy hiểm, nhưng nên chụp ảnh gửi kỹ sư và hỏi chủ nhà vết có rộng thêm không.
Mua nhà cũ có nên thuê kiểm định chất lượng không?
Với nhà có dấu lún, nứt kết cấu, nhà nhiều tầng đã cũ, hoặc nhà cạnh công trình mới xây, nên. Với nhà chỉ có nứt chân chim, ít dấu hiệu bất thường, có thể chỉ cần một kỹ sư quen xem qua.
Làm sao biết vết nứt còn đang rộng ra?
Đánh dấu hai đầu vết bằng bút chì kèm ngày, hoặc dán một mẩu giấy mỏng ngang qua vết nứt. Vài tuần sau quay lại, vết vượt vạch hoặc giấy rách là nứt đang tiến triển.
Nhà bên cạnh xây làm nhà mình nứt thì ai chịu?
Đó là chuyện giữa chủ nhà hiện tại và bên xây. Người mua nên hỏi rõ đã giải quyết chưa, có biên bản ghi nhận hiện trạng không, vì sau khi sang tên, chuyện đòi bồi thường cho vết nứt cũ sẽ rất khó.
