Muốn so gói vay mua nhà cho đúng, hãy so tổng số tiền phải trả trong suốt khoản vay, không so con số lãi ưu đãi in to trên tờ quảng cáo. Tổng đó gồm lãi trong thời gian ưu đãi, lãi sau ưu đãi (thường là lãi cơ sở cộng biên độ), phí trả nợ trước hạn nếu mình định trả sớm, và chi phí các sản phẩm đi kèm nếu có. Gói có lãi ưu đãi thấp nhất nhiều khi lại là gói đắt nhất tính trên cả khoản vay.
Người viết từng chọn gói vay vì ưu đãi năm đầu thấp hơn chỗ khác một chút, và tới năm thứ ba mới nhận ra biên độ sau ưu đãi cao hơn, phí trả trước hạn cũng nặng hơn. Lúc đó muốn chuyển cũng đã tốn. Bài này hướng dẫn cách đặt các gói cạnh nhau cho công bằng, và những câu cần hỏi ngân hàng trước khi ký.
Vì sao lãi ưu đãi là con số dễ đánh lừa nhất
Khoản vay mua nhà thường kéo dài nhiều năm, trong khi giai đoạn ưu đãi chỉ chiếm phần đầu. Phần còn lại tính theo lãi thả nổi, mà lãi thả nổi được xác định bằng một công thức: một mức lãi cơ sở do ngân hàng công bố hoặc tham chiếu, cộng một biên độ ghi trong hợp đồng. Lãi cơ sở thay đổi theo thị trường, mình không kiểm soát được. Biên độ thì cố định suốt khoản vay, và đó là chỗ các gói khác nhau thật sự.
Hai gói có lãi ưu đãi chênh nhau một chút, nhưng biên độ chênh nhau nhiều hơn, thì sau vài năm gói "ưu đãi thấp" sẽ đắt hơn. Ngân hàng biết điều này, nên quảng cáo thường nhấn vào ưu đãi và ít nhắc biên độ. Không phải vì họ giấu, mà vì con số ưu đãi dễ bán hơn.
Thêm vào đó, nhiều người định trả trước hạn khi có tiền, hoặc chuyển sang ngân hàng khác khi hết ưu đãi. Với những người này, phí trả trước hạn quan trọng không kém lãi. Một gói phí trả trước cao trong mấy năm đầu sẽ "khoá" mình lại đúng giai đoạn muốn linh hoạt nhất.
Vì vậy câu hỏi đúng không phải "lãi bao nhiêu", mà là "trong kịch bản mình định đi, tổng tiền lãi và phí là bao nhiêu".
Những gì cần đặt cạnh nhau khi so gói vay
Xin mỗi ngân hàng điền đủ các ô sau, bằng văn bản hoặc email, rồi mới so. Ô nào ngân hàng không trả lời rõ cũng là một thông tin.
| Hạng mục | Câu hỏi cụ thể | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Lãi ưu đãi | Mức bao nhiêu, cố định trong bao lâu, áp dụng từ ngày giải ngân hay ngày ký | Thời gian ưu đãi thật có khi ngắn hơn quảng cáo |
| Lãi sau ưu đãi | Tính theo lãi cơ sở nào, cộng biên độ bao nhiêu | Đây là phần dài nhất của khoản vay |
| Kỳ điều chỉnh | Bao lâu điều chỉnh một lần, báo trước cho khách thế nào | Ảnh hưởng tới dự tính dòng tiền hằng tháng |
| Lãi cơ sở công bố ở đâu | Khách xem lãi cơ sở hiện hành bằng cách nào | Để tự kiểm tiền lãi bị tính có đúng không |
| Phí trả nợ trước hạn | Tính thế nào, có giảm theo năm không, trả một phần có bị tính không | Quyết định mình có linh hoạt được hay không |
| Cách trả nợ | Gốc đều hay tổng đều, có ân hạn gốc không | Ảnh hưởng tiền phải trả những năm đầu |
| Sản phẩm đi kèm | Có điều kiện nào gắn với mở thẻ, bảo hiểm, chuyển lương không; nếu không dùng thì lãi đổi ra sao | Ưu đãi có điều kiện thì phải tính chi phí của điều kiện |
| Chi phí khác | Phí thẩm định, phí công chứng hợp đồng thế chấp, phí đăng ký thế chấp do ai chịu | Cộng vào tổng chi phí ban đầu |
Bảng này không có con số nào, vì con số thay đổi theo thời điểm và theo hồ sơ từng người. Thứ cần giữ là cách hỏi: hỏi đủ, hỏi bằng chữ, và so cùng một kịch bản.
Tính tổng chi phí theo kịch bản của mình
Không cần giỏi toán, chỉ cần một bảng tính đơn giản hoặc nhờ nhân viên ngân hàng lập lịch trả nợ theo từng kịch bản.
- Chọn hai ba kịch bản đời mình. Ví dụ: trả đều tới hết hạn; trả bớt một phần sau vài năm; tất toán sớm khi bán nhà cũ.
- Giả định lãi cơ sở cho giai đoạn thả nổi. Không đoán thị trường; lấy mức hiện hành và thử thêm một mức cao hơn hẳn để xem mình chịu được không.
- Xin lịch trả nợ dự kiến của từng gói. Theo cùng số tiền vay, cùng thời hạn, cùng giả định lãi cơ sở.
- Cộng thêm phí trả trước hạn theo kịch bản. Nếu định trả sớm vào năm thứ mấy, tính đúng phí của năm đó.
- Cộng chi phí sản phẩm đi kèm. Phí thường niên của thẻ, phí bảo hiểm nếu mua để được ưu đãi.
- So tổng, rồi mới nhìn tới các yếu tố khác. Tốc độ duyệt, chi nhánh gần, thái độ phục vụ.
Thường sẽ thấy gói "rẻ nhất" thay đổi theo kịch bản. Người định giữ khoản vay lâu nên ưu tiên biên độ thấp; người định trả sớm nên ưu tiên phí trả trước hạn thấp.
Gốc đều hay tổng đều: ảnh hưởng tới túi tiền những năm đầu
Có hai cách trả nợ phổ biến. Trả gốc đều: mỗi kỳ trả một phần gốc như nhau, cộng lãi tính trên dư nợ còn lại; tiền trả những tháng đầu cao nhất, rồi giảm dần. Trả tổng đều: tiền trả mỗi kỳ gần như bằng nhau trong cùng một mức lãi, phần gốc nhỏ ở đầu và lớn dần về sau.
Gốc đều tốn ít lãi hơn tính trên cả khoản vay, nhưng áp lực những năm đầu lớn, đúng lúc gia đình vừa mua nhà, có khi còn phải sửa chữa, sắm đồ. Tổng đều nhẹ hơn ở đầu, dễ lên kế hoạch hơn, đổi lại tổng lãi cao hơn.
Không có cách nào đúng cho mọi người. Thu nhập ổn định, có dư thì gốc đều tiết kiệm hơn. Thu nhập còn chập chờn hay vừa có con nhỏ thì tổng đều an toàn hơn. Nên hỏi ngân hàng gói mình xem có cho chọn cách trả không, và có được đổi giữa chừng không.
Lưu ý: với lãi thả nổi, kể cả tổng đều thì tiền trả mỗi kỳ vẫn thay đổi khi lãi điều chỉnh. "Đều" chỉ đúng trong khoảng thời gian lãi đứng yên.
Những điều kiện ưu đãi cần soi kỹ
Ưu đãi gắn với chuyển lương về ngân hàng. Đổi việc, công ty đổi ngân hàng trả lương thì ưu đãi có mất không? Hỏi rõ.
Ưu đãi gắn với mở thẻ tín dụng. Tính phí thường niên vào tổng chi phí; có điều kiện chi tiêu tối thiểu không.
Ưu đãi gắn với mua bảo hiểm. Hỏi nếu không mua thì lãi bao nhiêu. Chênh lệch đó là "giá" thật của bảo hiểm.
Ưu đãi chỉ áp dụng cho dự án nhất định. Gói liên kết với chủ đầu tư có thể không áp dụng cho nhà mua lại.
Ưu đãi tính từ ngày ký, không phải ngày giải ngân. Giải ngân chậm vài tháng là mất vài tháng ưu đãi.
Ưu đãi chia tầng. Năm đầu một mức, năm sau mức khác; đọc đủ các tầng, đừng chỉ nhìn tầng đầu.
Ưu đãi có trần sàn. Có gói ghi trần lãi trong một thời gian, có gói không; trần là thứ đáng giá.
Ưu đãi có điều kiện "không trả trước hạn". Trả trước trong thời gian ưu đãi có thể bị phạt nặng hơn.
Sai lầm hay gặp khi chọn gói vay
Chọn theo lời giới thiệu của môi giới nhà. Gói môi giới giới thiệu có khi là gói họ quen, không phải gói hợp nhất với mình.
Chỉ hỏi một ngân hàng. Không có gì để so thì không biết mình đang được mời mức nào.
Hỏi bằng lời, không có văn bản. Lời tư vấn tại quầy có thể đúng lúc đó, nhưng hợp đồng mới là căn cứ.
Không hỏi biên độ. Lỗi phổ biến nhất, và đắt nhất về lâu dài.
Vay hết hạn mức được duyệt. Được duyệt nhiều không có nghĩa nên vay nhiều; giữ phần dư làm quỹ dự phòng thay vì vay thêm.
Chọn thời hạn ngắn để "trả nhanh cho xong". Tiền trả hằng tháng cao, dễ căng khi có biến cố; thời hạn dài hơn kèm trả trước khi dư thường linh hoạt hơn.
Không đọc phần phí trả trước hạn. Tới lúc muốn chuyển ngân hàng mới biết phải trả một khoản lớn.
Ký trong ngày được duyệt. Xin bản hợp đồng mang về đọc trước ít nhất một ngày.
Câu hỏi thường gặp
Lãi cơ sở và biên độ là gì?
Lãi thả nổi thường bằng lãi cơ sở cộng biên độ. Lãi cơ sở là mức tham chiếu ngân hàng công bố hoặc dựa vào, thay đổi theo thời gian. Biên độ là phần cộng thêm cố định ghi trong hợp đồng, nên là chỗ so sánh giữa các ngân hàng quan trọng nhất.
Có nên chọn gói lãi ưu đãi thấp nhất không?
Chỉ nên chọn khi đã so cả biên độ sau ưu đãi và phí trả trước hạn. Gói ưu đãi thấp nhưng biên độ cao có thể đắt hơn trên cả khoản vay. Hãy so tổng chi phí theo kịch bản mình định đi.
Làm sao biết lãi ngân hàng tính cho mình có đúng không?
Hỏi ngân hàng lãi cơ sở được công bố ở đâu và kỳ điều chỉnh khi nào. Mỗi lần điều chỉnh, tự cộng lãi cơ sở mới với biên độ trong hợp đồng để đối chiếu. Thấy lệch thì hỏi lại chi nhánh bằng văn bản.
Nên vay ngân hàng mình đang nhận lương không?
Thường thuận tiện vì hồ sơ thu nhập sẵn có và có thể có ưu đãi. Nhưng vẫn nên hỏi thêm vài nơi để so, vì ưu đãi gắn với chuyển lương có thể mất khi đổi việc.
Phí trả nợ trước hạn có tránh được không?
Tuỳ gói, có gói giảm dần theo năm, có gói cho trả một phần mỗi năm mà không tính phí. Hỏi rõ từ đầu và chọn gói hợp với kế hoạch trả sớm của mình.
Có nên vay thời hạn dài nhất ngân hàng cho phép?
Thời hạn dài làm tiền trả hằng tháng nhẹ, tạo khoảng thở khi có biến cố, đổi lại tổng lãi cao hơn nếu không trả sớm. Nhiều người chọn thời hạn dài rồi trả bớt khi có tiền dư, miễn phí trả trước hạn hợp lý.
