Lọc tin rao hiệu quả là đi qua ba vòng: lọc trên màn hình theo những tiêu chí không thương lượng, lọc bằng một cuộc gọi có kịch bản, và lọc bằng một lần tự đi ngang khu mà không hẹn ai. Chỉ những căn qua được cả ba vòng mới đáng một buổi hẹn xem chính thức với người bán. Với cách này, cả trăm tin trong một tháng thường chỉ còn vài căn thật sự đáng đi.
Không có quy trình, người tìm nhà rơi vào một vòng quen: lướt tin mỗi tối, gọi bất kỳ căn nào trông hấp dẫn, cuối tuần chạy đi xem năm sáu căn, về nhà mệt, lẫn lộn căn này với căn kia, tuần sau lặp lại. Sau hai tháng, hai vợ chồng cãi nhau về chuyện căn nào có cái ban công, và cả hai đều bắt đầu muốn "mua đại cho xong". Đó là lúc dễ mua sai nhất.
Bài này là quy trình người viết dùng ở lần mua thứ hai, sau khi lần đầu đã đi xem vài chục căn mà phần lớn lẽ ra loại được từ trên màn hình.
Vì sao cần một quy trình lọc, không chỉ là chăm chỉ?
Tìm nhà là một chuỗi quyết định nhỏ lặp lại: gọi hay không, xem hay không, xem lần hai hay không. Mỗi quyết định tốn một chút năng lượng. Khi số căn quá nhiều, người ta bắt đầu quyết theo cảm giác, theo ảnh đẹp, theo lời môi giới, thay vì theo tiêu chí. Mệt mỏi là kẻ thù lớn nhất của người mua nhà, lớn hơn cả giá.
Một vấn đề nữa là giá trôi. Mỗi lần xem một căn hơi cao hơn khả năng, mức "bình thường" trong đầu nhích lên một chút. Sau vài tuần, căn ở giá trần trông như căn rẻ. Quy trình lọc giữ cho giá trần nằm ở vòng đầu tiên, trước khi mắt kịp nhìn thấy ảnh đẹp.
Quy trình cũng giúp hai người cùng mua nói chung một ngôn ngữ. Khi đã thống nhất tiêu chí và cách chấm, cuộc tranh luận chuyển từ "anh thích, em không thích" sang "căn này trượt tiêu chí số ba". Dễ chịu hơn nhiều cho cả hai.
Cuối cùng, quy trình giúp mình biết khi nào nên đổi hướng. Nếu sau một tháng không căn nào qua được vòng hai, đó không phải xui, mà là tín hiệu tiêu chí và khu vực, hoặc tiêu chí và khoảng giá, đang không khớp nhau.
Trước khi lọc: ba nhóm tiêu chí
Ngồi lại với người cùng mua, chia mọi mong muốn vào ba nhóm. Bảng dưới là ví dụ của một gia đình có con nhỏ; mỗi nhà sẽ có bảng riêng.
| Nhóm | Ý nghĩa | Ví dụ |
|---|---|---|
| Không thương lượng | Trượt một điều là loại, không xem tiếp | Trong vùng giá; có giấy chứng nhận riêng; không ngập vào nhà; đi làm dưới một khoảng thời gian chịu được |
| Muốn có | Cộng điểm, nhưng thiếu vẫn xem | Hẻm xe hơi; có chỗ phơi đồ; gần trường mẫu giáo; tầng trệt có phòng cho bà |
| Không chấp nhận | Có một điều là loại | Giấy tay, sổ chung; đối diện quán nhậu; nhà trong hẻm cụt quá sâu; cầu thang quá dốc |
| Chưa rõ | Ghi lại, quyết sau khi xem vài căn | Hướng nhà; nhà cũ hay mới; chung cư hay nhà đất |
Nhóm "không thương lượng" nên ngắn, chỉ vài điều. Nếu dài quá, gần như không căn nào qua được và mình sẽ bắt đầu tự phá luật.
Vòng 1: lọc trên màn hình
Vòng rẻ nhất, làm buổi tối, không gọi ai. Mục tiêu là loại nhanh, không phải tìm căn hoàn hảo.
- Dùng bộ lọc của trang theo khu và vùng giá thoải mái. Không mở rộng lên giá trần ở vòng này.
- Bỏ qua tin không có ảnh lối vào hoặc không nêu loại giấy tờ. Đánh dấu "chờ" thay vì "loại" nếu khu rất hợp.
- Gạch các cụm cảm xúc, giữ thông tin thật. Cách đọc từng cụm quen trong tin rao có ở bài đọc giữa dòng tin rao nhà đất.
- Loại tin giá thấp bất thường không có lý do. Hoặc chuyển sang kiểm tin mồi trước khi tốn thời gian.
- Gộp tin trùng. Một căn nhiều người đăng: giữ một dòng, ghi các mức giá khác nhau.
- Ghi vào sổ theo dõi. Chỉ những tin qua vòng 1.
Thường vòng 1 loại được phần lớn số tin. Nếu loại quá ít, tiêu chí đang lỏng; nếu loại gần hết, xem lại khu hoặc vùng giá.
Vòng 2: lọc bằng một cuộc gọi có kịch bản
Những tin qua vòng 1 được gọi điện, nhưng không phải để hẹn xem. Mục tiêu cuộc gọi là kiểm ba thứ: căn nhà có thật và còn bán với giá như tin, giấy tờ ở tình trạng nào, và có điều gì trúng nhóm "không chấp nhận" mà tin rao giấu.
Danh sách câu hỏi chi tiết, cách hỏi khéo về ngập nước, lý do bán, và cách đọc câu trả lời đã có ở bài những câu nên hỏi người đăng tin trước khi đi xem. Ở quy trình lọc, điều quan trọng là kỷ luật: gọi xong ghi ngay vào sổ, kể cả khi câu trả lời là "không".
Hai dấu hiệu khiến một căn rớt ngay ở vòng này: người nghe máy không cho được địa chỉ đủ cụ thể, và người bán không chịu nói khi nào xem được bản gốc giấy tờ. Căn nào có một trong hai dấu hiệu đó, dù ảnh đẹp đến đâu, chuyển sang cột "loại".
Một mẹo nhỏ: gọi các căn theo cụm khu. Gọi năm căn cùng một khu trong một buổi tối giúp mình nghe được những câu trả lời khác nhau về cùng một chuyện, như ngập hay kẹt xe, và tự thấy ai đang nói thật.
Vòng 3: đi ngang khu một mình, không hẹn ai
Đi vào giờ mình lo nhất. Giờ tan tầm nếu lo kẹt xe, sau cơn mưa nếu lo ngập, tối muộn nếu lo ồn.
Đi từ đường lớn vào tới trước cửa. Đo bằng mắt độ rộng hẻm, đếm khúc quẹo, xem xe hơi có vào nổi không.
Nhìn hai bên và đối diện. Quán nhậu, xưởng, chuồng gà, nhà đang xây, trạm biến áp, cột điện ngay cửa.
Ngửi và nghe. Mùi cống, mùi rác, tiếng máy, tiếng karaoke. Ảnh không bao giờ có những thứ này.
Nhìn mặt tiền căn nhà từ bên ngoài. Vết nứt, vết ố trên tường ngoài, mái, máng nước.
Ghé quán nước đầu hẻm. Hỏi chuyện xóm một cách tự nhiên; người ngồi đó cả ngày biết nhiều hơn mọi tin rao.
Không bấm chuông, không gọi người bán. Vòng này là để mình thấy khu khi không ai dàn dựng.
Chụp vài ảnh khu vực từ ngoài đường. Không chụp vào nhà người khác. Ảnh giúp nhớ khi so các căn.
Ghi ngay vào sổ khi về. Cảm giác đầu tiên khi đứng trong hẻm thường đúng.
Sổ theo dõi tin: những cột nên có
Một bảng tính đơn giản hay một cuốn sổ đều được. Điều quan trọng là mỗi căn một dòng, và hai người cùng mở được.
| Cột | Ghi gì | Vì sao cần |
|---|---|---|
| Mã căn | Số thứ tự kèm tên gợi nhớ như "căn ban công xanh" | Tránh lẫn khi nói chuyện |
| Nguồn | Trang tin, nhóm, môi giới tên gì, người quen nào | Biết ai giới thiệu, tránh tranh chấp phí |
| Giá rao và lịch sử giá | Ghi mỗi lần thấy giá đổi | Đoán độ mềm khi thương lượng |
| Giấy tờ theo lời người bán | Loại giấy, đứng tên, thế chấp | Đối chiếu khi xem bản gốc |
| Vòng đã qua | Vòng 1, 2, 3, đã xem, xem lần hai | Biết đang ở đâu với từng căn |
| Tiêu chí trượt | Trượt điều nào, nếu có | Không phải tranh luận lại |
| Điểm cộng | Những điều trong nhóm "muốn có" | So các căn qua vòng 3 |
| Ghi chú đi ngang | Mùi, tiếng, hẻm, hàng xóm | Thứ dễ quên nhất |
| Câu hỏi còn treo | Điều cần hỏi trước khi hẹn xem | Cuộc hẹn xem có mục đích |
Đừng xoá dòng của căn đã loại. Sau vài tuần, nhìn lại cột "tiêu chí trượt" sẽ thấy khu nào hay trượt điều gì, và đó là thông tin quý để chỉnh hướng tìm.
Nhịp một tuần tìm nhà
Tìm nhà kéo dài vài tháng là chuyện thường, nên cần một nhịp chịu được lâu, không phải một cơn hăng hái hai tuần rồi kiệt sức. Một nhịp mà nhiều gia đình đi làm thấy dễ giữ: hai buổi tối trong tuần làm vòng 1, mỗi buổi chừng một giờ; một buổi tối gọi điện vòng 2 cho những căn đã lọc; sáng cuối tuần đi ngang vòng 3 cho các căn qua vòng 2, gom theo khu; chiều cuối tuần chỉ hẹn xem chính thức tối đa hai ba căn.
Giới hạn số căn hẹn xem mỗi tuần có lý do: sau căn thứ ba, mắt mình bắt đầu lẫn, và cảm giác mệt khiến căn cuối cùng hoặc bị chê oan, hoặc được khen dễ dãi. Ít căn nhưng xem kỹ tốt hơn nhiều căn xem lướt.
Mỗi tuần dành mười lăm phút ngồi lại cùng nhau nhìn sổ: căn nào lên vòng, căn nào rớt, có cần chỉnh tiêu chí không. Nếu ba bốn tuần liền không căn nào qua được vòng 2, hãy xem lại: khu này có hợp vùng giá không, hay cần mở rộng sang khu bên cạnh, hay chuyển loại nhà.
Và có những tuần nên nghỉ hẳn. Tìm nhà khi đang căng thẳng công việc, con ốm, hay vừa cãi nhau là cách nhanh nhất để mua sai.
Một ví dụ: tháng đầu tiên của một gia đình
Một gia đình giả định đang thuê nhà, muốn mua nhà đất gần trường tiểu học của con. Tuần đầu họ chỉ làm vòng 1 trên hai trang tin và một nhóm cư dân khu, lưu vào sổ được khoảng hai chục dòng sau khi đã gộp tin trùng. Họ để ý thấy cùng một căn góc hẻm xuất hiện ở bốn tin với ba mức giá khác nhau.
Tuần thứ hai, họ gọi điện. Gần một nửa số tin rơi ở bước này: vài căn "vừa bán", vài căn người nghe máy không nói được hẻm nào, một căn sổ đang chung với anh em chưa tách. Còn khoảng mười căn.
Sáng thứ bảy tuần thứ ba, người chồng chạy xe đi ngang cả mười căn, chia theo hai cụm. Ba căn nằm sâu trong hẻm có khúc chỉ vừa một xe máy, dù tin ghi "hẻm xe hơi". Một căn đối diện xưởng gỗ, tiếng máy cưa từ sáng. Hai căn nằm cạnh khu chợ, buổi sáng xe cộ kín hẻm. Còn bốn căn.
Cuối tuần thứ tư, hai vợ chồng hẹn xem chính thức hai căn, để hai căn còn lại cho tuần sau. Họ chưa mua căn nào trong tháng đầu, nhưng cả hai đều biết khu đó rõ hơn hẳn, và không ai phải nghỉ làm buổi nào để đi xem những căn vô ích.
Sai lầm thường gặp khi lọc tin
Gọi mọi tin hấp dẫn ngay khi thấy. Số điện thoại lan ra, điện thoại reo cả ngày, và mình bắt đầu bị dẫn dắt.
Nới tiêu chí "không thương lượng" vì một tấm ảnh đẹp. Nới một lần là tiêu chí mất giá trị.
Bỏ qua vòng đi ngang vì "đã xem video rồi". Video không có mùi, không có tiếng, không có giờ tan tầm. Những mẹo hình ảnh hay gặp có ở bài soi ảnh và video trong tin rao.
Không ghi lại căn đã loại và lý do. Vài tuần sau cùng căn đó được đăng lại với ảnh mới, và mình lại mất công.
Một người lọc, một người quyết. Người không tham gia lọc không hiểu vì sao căn kia bị loại.
Hẹn xem quá nhiều căn một ngày. Lẫn lộn, mệt, quyết sai.
Tin vào nhãn "chính chủ", "giá tốt", "pháp lý chuẩn". Nhãn không thay được kiểm tra.
Để môi giới lọc hộ hoàn toàn. Môi giới giúp được nhiều, nhưng tiêu chí và giá trần là của mình. Cách làm việc với họ khi mình là người mua có ở bài làm việc với môi giới.
Không chịu thay đổi khi dữ liệu đã rõ. Một tháng không căn nào qua vòng 2 thì phải đổi khu, đổi loại nhà hoặc tính lại sức mua.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn?
Khi một căn qua vòng 3 và mình định hẹn xem nghiêm túc. Chuẩn bị trước danh sách giấy tờ cần xem, hỏi luật sư hoặc công chứng nếu chưa rõ cách đọc.
Khi nghi khu vực có quy hoạch. Hỏi cơ quan quản lý quy hoạch, văn phòng đăng ký đất đai địa phương; đừng chỉ tin lời người bán hay môi giới.
Khi nhà cũ có dấu hiệu nứt, lún, thấm. Mời kỹ sư hoặc thợ có kinh nghiệm đi xem cùng trong buổi hẹn chính thức.
Khi gặp giấy tờ lạ. Sổ chung, giấy tay, vi bằng, giấy tờ đang làm. Hỏi luật sư trước khi đi tiếp.
Khi nghi bị lừa. Báo ngân hàng nếu đã chuyển tiền, trình báo công an, lưu bằng chứng.
Khi sau nhiều tuần vẫn không thấy căn hợp. Có thể cần ngồi lại tính sức mua, hoặc nhờ người hiểu khu tư vấn độc lập.
Khi định mua đất trống, đất vườn trong quá trình lọc. Hỏi cơ quan đất đai về loại đất, quy hoạch, khả năng xây dựng trước khi coi là căn đáng xem.
Câu hỏi thường gặp
Một tuần nên đi xem bao nhiêu căn nhà?
Nhiều gia đình thấy hai ba căn mỗi tuần là vừa, sau khi đã lọc kỹ trên màn hình, qua điện thoại và đi ngang khu. Xem quá nhiều căn một ngày dễ lẫn và dễ quyết theo cảm giác.
Tiêu chí không thương lượng nên có mấy điều?
Nên ngắn, chỉ vài điều thật sự quan trọng như vùng giá, loại giấy tờ, không ngập, thời gian đi làm. Danh sách dài quá thì gần như không căn nào qua và mình sẽ bắt đầu tự phá luật.
Đi ngang khu trước khi hẹn có cần thiết không?
Rất nên, vì đó là lần duy nhất mình thấy khu khi không ai sắp đặt. Đi đúng giờ mình lo nhất như tan tầm hay sau mưa giúp loại nhiều căn mà ảnh và video không cho thấy.
Nên dùng bảng tính hay sổ tay để theo dõi tin rao?
Cái nào hai người cùng dùng được thì tốt. Bảng tính tiện chia sẻ và lọc; sổ tay tiện mang theo khi đi xem. Quan trọng là mỗi căn một dòng và ghi ngay sau mỗi bước.
Tìm mãi không thấy căn hợp thì làm sao?
Nhìn lại sổ xem các căn hay trượt tiêu chí nào. Thường là khu và vùng giá không khớp; khi đó cần mở rộng khu, đổi loại nhà, hoặc tính lại sức mua.
Có nên nhờ môi giới lọc tin thay mình?
Môi giới giúp được việc tìm nguồn và biết khu, nhưng tiêu chí và giá trần nên do mình giữ. Đưa cho họ khoảng giá muốn xem và danh sách điều không chấp nhận, rồi vẫn tự đi ngang trước khi hẹn.
