Trước khi đi xem một căn nhà, nên gọi người đăng tin và hỏi đủ mấy điều: địa chỉ cụ thể, họ là chủ nhà hay môi giới, loại giấy tờ và căn có đang thế chấp không, kích thước thật, lý do bán, khu có ngập không, giá có thương lượng không. Một cuộc gọi chuẩn bị kỹ trong mười phút giúp loại phần lớn những căn không hợp mà không phải ra khỏi nhà.
Người mua lần đầu hay gọi kiểu "Alo, nhà còn không anh? Em qua xem được không?". Câu trả lời gần như luôn là "còn, qua đi em". Thế là mất một buổi để phát hiện ra hẻm chỉ vừa xe máy, sổ đang chờ tách, giá thật cao hơn giá rao. Mọi điều đó đều hỏi được qua điện thoại.
Bài này là kịch bản gọi điện, kèm cách đọc câu trả lời.
Chuẩn bị trước khi bấm gọi
Năm phút chuẩn bị giúp cuộc gọi gọn và mình không quên hỏi.
- Đọc lại tin rao, chụp màn hình. Tin có thể bị sửa sau cuộc gọi; mình cần bản gốc để so.
- Ghi những cụm mơ hồ cần hỏi lại. "Hẻm xe hơi", "gần chợ", "sổ riêng".
- Chuẩn bị bảng ghi chép. Một dòng cho mỗi căn: ngày gọi, người nghe, câu trả lời chính.
- Chọn giờ gọi hợp lý. Tránh giờ nghỉ trưa, tối muộn. Người bán vui vẻ thì trả lời kỹ hơn.
- Thống nhất với người cùng mua. Những điều không chấp nhận, để khỏi hẹn xem căn chắc chắn bị loại.
Nhóm câu hỏi thứ nhất: người đăng và căn nhà có thật
Anh chị là chủ nhà hay đăng giúp chủ nhà? Không có câu trả lời sai, nhưng mình cần biết đang nói chuyện với ai.
Nhà ở hẻm nào, đoạn nào? Người có căn thật cho được khu vực đủ cụ thể. Né tránh địa chỉ là dấu hiệu tin mồi.
Căn này rao từ bao giờ? Rao lâu có thể là giá cao hoặc có điểm khó; rao mới có thể còn cứng giá.
Hiện nhà đang có người ở không? Đang ở, cho thuê hay bỏ trống. Nhà cho thuê cần hỏi thời hạn hợp đồng thuê.
Giá trên tin là giá hiện tại? Hỏi thẳng để tránh "giá đó là giá cũ" khi tới nơi.
Giá đã gồm những gì? Nội thất để lại, thuế phí bên nào chịu.
Có thể gửi thêm ảnh lối vào, nhà vệ sinh không? Phản ứng với yêu cầu này nói nhiều về người bán.
Nhóm câu hỏi thứ hai: giấy tờ và pháp lý
Nhà đã có giấy chứng nhận chưa, đứng tên ai? Một người, vợ chồng, hay nhiều người. Nhiều người đứng tên thì cần tất cả đồng ý bán.
Đang thế chấp ngân hàng không? Nếu có, hỏi họ định giải chấp thế nào.
Diện tích trên sổ và thực tế có khớp không? Phần xây lấn, phần chưa vào sổ hay gây rắc rối.
Nhà đã hoàn công phần xây dựng chưa? Nhất là các tầng, gác xây thêm.
Có đang cho thuê, cho mượn, hay ai khác đang ở không? Người đang ở có hợp đồng thì phải tính.
Có thể xem bản gốc giấy tờ lúc nào? Trước khi cọc là điều kiện tối thiểu. Ngập ngừng với câu này thì cẩn thận.
Có ai đang tranh chấp, thừa kế chưa chia không? Hỏi nhẹ nhàng. Người bán ngay thẳng sẽ nói, và mình vẫn phải tự kiểm sau.
Khu này có vướng quy hoạch gì không anh chị biết? Lời người bán chỉ để tham khảo; vẫn phải kiểm tại cơ quan có thẩm quyền.
Nhóm câu hỏi thứ ba: đời sống quanh căn nhà
Sau giấy tờ là những câu về chuyện sống. Mùa mưa nước có vào nhà, vào hẻm không, rút nhanh hay chậm. Nước máy có đều không, có phải dùng giếng hay bồn chứa. Điện có hay chập chờn. Hẻm ban đêm có sáng không, có hàng quán ồn không. Những câu này người bán có thể trả lời thật hoặc tô hồng, nhưng cách họ trả lời cũng là thông tin.
Có một cách hỏi hay hơn câu "có ngập không": hỏi "mùa mưa năm rồi nước lên tới đâu". Câu hỏi đầu dễ được trả lời "không" cho gọn; câu thứ hai buộc người ta nhớ lại một sự kiện cụ thể. Tương tự, thay vì "hàng xóm có tốt không", hỏi "hai nhà bên cạnh ở lâu chưa, làm nghề gì".
Hỏi về lý do bán cũng nên khéo. Lý do thường gặp là chuyển chỗ làm, con cái ở xa, cần tiền, đổi nhà lớn hơn. Lý do không phải chuyện của mình nếu người bán không muốn nói, nhưng nếu họ kể, nó gợi ý độ gấp và độ mềm của giá.
Ghi chép mọi câu trả lời, kể cả câu trả lời mơ hồ. Khi tới xem, so lời nói với những gì thấy. Chỗ lệch lớn nhất thường là chỗ cần hỏi kỹ nhất.
Đọc câu trả lời: dấu hiệu tốt và dấu hiệu nên dừng
Tốt: trả lời cụ thể, có chi tiết. "Hẻm rộng đủ xe bảy chỗ vào, quay đầu ở bãi đất trống cuối hẻm."
Tốt: tự nói điểm yếu. "Mùa mưa lớn nước lên mặt hẻm chừng một gang tay, không vào nhà."
Tốt: sẵn sàng cho xem giấy tờ sớm. Kể cả bản chụp đã che thông tin cá nhân trước khi gặp.
Nên dừng: né địa chỉ, chỉ muốn hẹn gặp. "Em cứ ra đầu đường, anh đón."
Nên dừng: giá trên tin "chỉ để tham khảo". Giá thật sẽ khác, thường là cao hơn.
Nên dừng: giấy tờ "đang làm", "sắp có". Trừ khi mình chấp nhận rủi ro và có luật sư hỗ trợ.
Nên dừng: giục quyết trong ngày. "Mai có người cọc rồi."
Nên dừng: yêu cầu chuyển tiền để giữ lịch xem. Không có ngoại lệ.
Sau cuộc gọi: hẹn xem sao cho buổi xem có ích
Nếu căn nhà qua được cuộc gọi, đừng vội hẹn ngay chiều nay. Hẹn vào giờ mình thấy được điều mình lo nhất: lo ngập thì hẹn sau một cơn mưa, lo kẹt xe thì đi đúng giờ tan tầm, lo nắng thì hẹn buổi chiều. Người bán hay đề nghị giờ đẹp nhất của căn nhà; mình có quyền xin giờ khác.
Đề nghị được gặp chủ nhà trong buổi xem, hoặc ít nhất là người đứng tên trên giấy tờ. Nếu không được, hỏi lý do và ghi lại. Nhắc trước rằng mình muốn xem bản gốc giấy tờ nếu buổi xem suôn sẻ, để người bán chuẩn bị, khỏi mất thêm một lần hẹn.
Rủ thêm một người đi cùng, tốt nhất là người không mê căn nhà như mình: người thân kỹ tính, bạn từng mua nhà, hoặc người thợ quen nếu nhà cũ. Người đi cùng nhìn thấy những thứ mình bỏ qua khi đang thích.
Cuối cùng, đối chiếu ngay sau buổi xem: những gì nghe qua điện thoại có khớp với những gì thấy không. Một hai chỗ lệch nhỏ là bình thường; nhiều chỗ lệch, nhất là về giấy tờ và đường vào, là lý do đủ để dừng dù căn nhà đẹp.
Câu hỏi thường gặp
Gọi điện hỏi mua nhà nên hỏi gì đầu tiên?
Hỏi người nghe là chủ nhà hay đăng giúp, và địa chỉ cụ thể của căn nhà. Hai câu này giúp loại nhanh tin mồi và biết mình đang nói chuyện với ai.
Làm sao biết người nghe máy là chủ nhà hay môi giới?
Hỏi thẳng là cách đơn giản nhất. Người đăng rất nhiều tin ở nhiều khu, hoặc không trả lời được chi tiết đời sống trong nhà, thường là môi giới hoặc người đăng hộ.
Có nên hỏi giấy tờ ngay qua điện thoại?
Nên. Hỏi loại giấy tờ, đứng tên ai, có thế chấp không, khi nào xem được bản gốc. Người bán có giấy tờ rõ ràng thường trả lời thẳng.
Hỏi lý do bán nhà có bất lịch sự không?
Hỏi nhẹ nhàng thì không. Người bán có quyền không nói, nhưng nếu họ kể, lý do giúp mình hiểu độ gấp và cách thương lượng.
Nên ghi chép gì sau mỗi cuộc gọi?
Ngày gọi, người nghe, địa chỉ, giá, giấy tờ, các điểm yếu được nói và câu hỏi còn bỏ ngỏ. Bảng ghi chép giúp so các căn và đối chiếu khi đi xem.
Có nên trả giá qua điện thoại?
Chưa nên trả giá cụ thể khi chưa xem nhà và giấy tờ. Có thể hỏi giá có thương lượng không để biết độ mềm, còn con số để dành tới khi đã có đủ thông tin.
