Không có con số cọc đúng cho mọi căn nhà. Khoản cọc hợp lý là khoản đủ để người bán tin mình nghiêm túc, đủ để họ ngừng chào căn nhà cho người khác, nhưng nằm trong mức mình chịu được nếu giao dịch đổ vỡ vì lý do ngoài dự tính. Tiền đó chỉ chuyển vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu trên giấy chứng nhận, với đủ chữ ký của những người phải ký.
Hai câu hỏi "bao nhiêu" và "cho ai" nghe đơn giản, nhưng đa phần các vụ mất cọc người viết từng nghe kể đều sai ở một trong hai chỗ: cọc quá lớn khi chưa kiểm xong, hoặc tiền đưa cho người không có quyền bán.
Cọc bao nhiêu thì vừa: nghĩ từ phía rủi ro
Mức cọc người ta hay nhắc là "một phần nhỏ của giá nhà", và mỗi khu, mỗi kiểu giao dịch có thói quen riêng. Thay vì nhớ một tỷ lệ, hãy tự hỏi: nếu vì một lý do mình không lường trước mà phải bỏ, mình có chịu nổi mất khoản này không? Nếu câu trả lời là không, khoản cọc đang quá lớn so với độ chắc chắn hiện tại của giao dịch.
Độ chắc chắn đó phụ thuộc vào việc đã kiểm xong những gì. Đã xem giấy tờ, hỏi tình trạng thế chấp, quy hoạch, đã được ngân hàng cho biết sơ bộ khả năng vay, thì có thể cọc cao hơn. Còn nhiều điểm chưa rõ thì cọc thấp và ghi điều kiện hoàn rõ ràng.
Về phía người bán, khoản cọc là tín hiệu nghiêm túc và là bù đắp cho việc họ dừng chào bán. Thời gian từ cọc tới công chứng càng dài, người bán càng muốn cọc cao. Đây là chỗ thương lượng được: thời gian ngắn hơn đổi lấy cọc thấp hơn, hoặc cọc chia làm hai đợt.
Người bán đòi cọc rất cao so với thói quen trong khu, trong khi thời gian tới công chứng ngắn, thì nên hỏi vì sao. Có khi họ cần tiền để giải chấp khoản vay, có khi là dấu hiệu muốn "khoá" người mua bằng tiền. Hiểu lý do thì mới biết nên đồng ý hay đề nghị cách khác.
Khi nào nên chia tiền cọc làm nhiều đợt
Còn chờ kết quả kiểm giấy tờ. Đợt đầu nhỏ, đợt hai sau khi đã có thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chứng.
Đang chờ ngân hàng thẩm định. Đợt hai sau khi có thông báo phê duyệt khoản vay, kèm điều khoản hoàn cọc nếu không được duyệt.
Nhà đang thế chấp, bên bán cần tiền giải chấp. Cách làm an toàn hơn là phối hợp qua ngân hàng đang giữ sổ thay vì đưa tiền thẳng cho bên bán; hỏi ngân hàng và công chứng cách làm cụ thể.
Bên bán cần thời gian dọn đi. Phần cọc sau gắn với mốc bàn giao, giúp người bán có động lực giữ đúng hẹn.
Có hạng mục bên bán cam kết sửa. Một phần tiền gắn với việc nghiệm thu hạng mục đó.
Có đồng sở hữu ở xa chưa về ký được. Cọc nhỏ với người đang có mặt, phần lớn chờ đủ người ký hoặc có uỷ quyền hợp lệ.
Thời gian từ cọc tới công chứng dài. Chia đợt giúp cả hai bên có mốc kiểm tra tiến độ giữa chừng.
Mọi đợt đều ghi trong cùng một hợp đồng. Mỗi đợt có ngày, số tiền, điều kiện; tránh mỗi đợt một giấy rời rạc dễ mâu thuẫn nhau.
Tiền cọc phải tới tay ai
Người nhận cọc phải là người có quyền bán. Với nhà đất, đó là người hoặc những người đứng tên trên giấy chứng nhận. Nếu nhà là tài sản chung của vợ chồng, kể cả khi sổ chỉ ghi tên một người, thì thường cần cả hai đồng ý. Nếu sổ cấp cho hộ gia đình hoặc nhiều người đồng sở hữu, cần hỏi văn phòng công chứng xem những ai phải ký.
Khi một người ký thay người khác, phải có giấy uỷ quyền hợp lệ, đúng phạm vi (uỷ quyền nhận cọc, uỷ quyền bán), còn thời hạn. Uỷ quyền miệng, tin nhắn "anh cứ nhận giúp em" không đủ. Nên đem bản uỷ quyền tới văn phòng công chứng hỏi trước khi chuyển tiền.
Môi giới, người thân, "người quen của chủ" không phải người nhận cọc, trừ khi có uỷ quyền đúng như trên. Nhiều vụ mất cọc bắt đầu từ câu "chủ bận, đưa em cầm qua cho". Lúc giao dịch suôn sẻ thì không sao; lúc đổ vỡ, người mua phải đi đòi một người không có nghĩa vụ gì với căn nhà.
Còn một điểm: người nhận cọc ký vào hợp đồng phải trùng với chủ tài khoản nhận tiền. Tiền chuyển vào tài khoản của người khác, dù là con, là vợ, cũng tạo ra khoảng trống chứng cứ khi tranh chấp.
Chuyển khoản tiền cọc đúng cách
Chuyển khoản, hạn chế tiền mặt. Chuyển khoản để lại dấu vết rõ ràng, khó chối cãi hơn biên nhận tay.
Tài khoản đứng tên người bán trên sổ. Đối chiếu họ tên chủ tài khoản hiện lên khi chuyển với tên trên giấy chứng nhận.
Ghi nội dung chuyển khoản cụ thể. Ví dụ: "đặt cọc mua nhà theo hợp đồng đặt cọc ngày…, thửa đất số…". Nội dung càng rõ càng ít tranh cãi.
Chuyển sau khi đã ký hợp đồng cọc, hoặc tại chỗ khi ký. Không chuyển trước rồi "mai ký giấy".
Lưu biên lai, ảnh chụp màn hình và sao kê. Giữ ít nhất hai nơi. Sao kê của ngân hàng là chứng cứ mạnh hơn ảnh chụp.
Có biên nhận ký tay kèm theo. Người bán ký xác nhận đã nhận đủ số tiền theo hợp đồng, kể cả khi đã chuyển khoản.
Nếu buộc phải dùng tiền mặt. Đếm và giao tại văn phòng công chứng hoặc có người làm chứng, ký nhận ngay, ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ.
Không chuyển cho nhiều người "chia nhau". Có nhiều đồng sở hữu thì thống nhất một tài khoản nhận, mọi người cùng ký xác nhận trong hợp đồng.
Kiểm lại trước khi bấm chuyển tiền cọc
Một lượt kiểm cuối mất vài phút, nhưng là lượt kiểm hay bị bỏ nhất vì lúc đó ai cũng muốn xong cho nhanh.
- Đối chiếu tên trên sổ, trên giấy tờ tuỳ thân và trên hợp đồng cọc. Ba chỗ phải trùng nhau.
- Kiểm đủ người ký. Vợ chồng, đồng sở hữu, người được uỷ quyền có giấy hợp lệ.
- Đọc lại điều khoản hoàn cọc. Giấy tờ có vấn đề, ngân hàng không duyệt, quy hoạch: có đủ chưa.
- Kiểm tên chủ tài khoản nhận tiền. Trùng với người ký nhận cọc.
- Ghi nội dung chuyển khoản. Có ngày hợp đồng và thông tin thửa đất.
- Chụp lại, lưu lại, xin chữ ký nhận. Mỗi bên giữ một bản hợp đồng có đủ chữ ký.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc mua nhà thường bao nhiêu phần trăm?
Không có tỷ lệ cố định, mỗi khu và mỗi loại giao dịch có thói quen riêng. Cách tính hợp lý là dựa vào mức mình chịu được nếu mất và mức độ đã kiểm xong giấy tờ, khoản vay. Còn nhiều điểm chưa rõ thì nên cọc thấp và chia đợt.
Sổ chỉ đứng tên chồng thì vợ có cần ký nhận cọc không?
Nếu nhà là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì thường cần cả hai vợ chồng đồng ý, dù sổ ghi một tên. Có trường hợp là tài sản riêng thì phải có giấy tờ chứng minh. Hỏi văn phòng công chứng để biết chính xác với căn nhà cụ thể.
Chuyển cọc cho con của chủ nhà được không?
Không nên, trừ khi người con có giấy uỷ quyền hợp lệ cho đúng việc nhận cọc. Tiền nên vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu trên sổ để khi có chuyện, chứng cứ rõ ràng.
Nội dung chuyển khoản tiền cọc nên ghi gì?
Ghi rõ là tiền đặt cọc mua nhà, kèm ngày ký hợp đồng cọc và số thửa hoặc địa chỉ tài sản. Nội dung cụ thể giúp phân biệt với các khoản khác như cho vay, trả nợ.
Có nên đặt cọc bằng tiền mặt không?
Hạn chế. Nếu buộc phải dùng tiền mặt, giao tại văn phòng công chứng hoặc có người làm chứng, và có biên nhận ký ngay, ghi số tiền bằng số và bằng chữ. Chuyển khoản vẫn để lại chứng cứ tốt hơn.
Người bán đòi cọc rất cao thì làm sao?
Hỏi lý do và đề nghị chia làm nhiều đợt gắn với các mốc kiểm tra. Nếu lý do là cần tiền giải chấp khoản vay, hỏi ngân hàng và công chứng cách thanh toán qua ngân hàng đang giữ sổ thay vì đưa thẳng cho người bán.
