Xem một căn hộ chung cư mua lại phải kiểm ba lớp. Lớp trong căn: tường, sàn, trần, ống nước, cửa sổ, ban công, dấu vết sửa chữa. Lớp vị trí: căn nằm tầng nào, hướng nào, cạnh thang máy, phòng rác, phòng kỹ thuật hay không. Lớp phần chung: thang máy, hầm xe, lối thoát hiểm, ban quản lý, các khoản phí và nợ phí của căn. Hai lớp sau quan trọng không kém lớp đầu, vì mua căn hộ là mua luôn một phần cuộc sống chung của cả toà.
Người chuyển từ nhà phố sang chung cư hay mang thói quen cũ: chỉ soi bên trong căn, không đi hành lang, không xuống hầm, không gặp ban quản lý. Trong khi đó, những thứ khó chịu nhất khi ở chung cư — thang máy chờ lâu, hầm xe chật, mùi phòng rác, tiếng máy bơm, ban quản lý lủng củng — đều nằm ngoài cửa căn hộ.
Xem căn hộ khác xem nhà phố ở chỗ nào?
Với nhà phố, mình mua trọn một khối nhà và mảnh đất bên dưới; mọi thứ từ mái tới móng là của mình, sửa thế nào là việc của mình. Với căn hộ, mình chỉ sở hữu riêng phần bên trong căn, còn kết cấu chính, hành lang, thang máy, hầm xe, mái là phần chung. Sửa chữa phần chung phụ thuộc vào ban quản lý, quỹ bảo trì và sự đồng thuận của cư dân.
Hệ quả là người mua căn hộ không cần soi móng hay mái như mua nhà phố, nhưng lại cần soi cách toà nhà được vận hành. Một toà nhà kết cấu tốt mà quản lý kém thì sau vài năm thang máy hỏng triền miên, hầm xe ngập, hành lang xuống cấp. Một toà nhà cũ mà quản lý tốt có khi sống dễ chịu hơn toà mới.
Một khác biệt nữa: căn hộ trong cùng một toà giống nhau về thiết kế, nên có thể học từ hàng xóm. Cư dân ở cùng trục căn, cùng hướng, khác tầng biết rất rõ căn của mình có nóng không, có nghe tiếng thang máy không, nhà vệ sinh có thấm xuống căn dưới không. Đây là nguồn thông tin quý mà người mua nhà phố không có.
Cuối cùng, giấy tờ căn hộ có những chuyện riêng như thời hạn sở hữu, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chuyện đã có sổ hay chưa. Bài này chỉ nói phần xem tận nơi; phần pháp lý căn hộ thuộc về bước kiểm giấy tờ trước khi cọc.
Bên trong căn: soi những chỗ chủ cũ đã sửa
Trần nhà vệ sinh và trần ngay dưới vị trí nhà vệ sinh căn trên. Thấm từ căn trên xuống là chuyện phổ biến nhất ở chung cư. Soi đèn xem vệt ố, hỏi chủ đã từng phải nhờ căn trên sửa chưa.
Tường giáp căn bên cạnh. Tường mỏng nghe rõ tiếng nhà bên. Áp tai nghe thử, gõ nhẹ xem tường xây hay vách nhẹ.
Sàn gỗ, gạch có phồng, kêu lộp bộp không. Sàn gỗ phồng là dấu từng ngập nước, rò nước. Gạch bộp là vữa lót bong.
Cửa sổ, cửa ban công kín không, tay nắm chắc không. Toà cao tầng gió mạnh, cửa không kín thì mưa tạt vào, gió rít.
Ban công, lô gia: lan can chắc chắn, thoát nước tốt. Lắc nhẹ lan can, xem chân lan can có gỉ. Nhà có trẻ nhỏ thì nhìn khe hở lan can và lưới an toàn.
Vị trí đặt dàn nóng máy lạnh. Có chỗ đặt dàn nóng theo thiết kế không, hay chủ cũ treo ra ngoài tường, gây khó khi vệ sinh và có thể vi phạm quy định toà nhà.
Ống thoát nước, hộp kỹ thuật trong căn. Nghe tiếng nước chảy trong hộp kỹ thuật khi căn trên xả. Hỏi đã từng tắc, trào chưa.
Những chỗ chủ cũ đập thông, đổi công năng. Đập tường, chuyển bếp, chuyển nhà vệ sinh có thể ảnh hưởng chống thấm và có thể không được phép. Hỏi ban quản lý về quy định sửa chữa căn hộ.
Điện: cầu dao, ổ cắm, công suất. Căn hộ cũ có thể thiếu ổ cắm cho bếp từ, máy giặt sấy. Hỏi công suất được cấp cho căn.
Vị trí căn trong toà: tầng, hướng, hàng xóm kỹ thuật
Hướng ban công và cửa sổ lớn. Căn hướng tây không có toà khác che thường nóng buổi chiều. Bài kiểm hướng nắng, tiếng ồn, mùi khi đi xem nhà có cách kiểm bằng la bàn điện thoại và một lần ghé buổi chiều.
Sát thang máy hay xa thang máy. Sát thì tiện nhưng nghe tiếng cabin chạy, tiếng người chờ. Xa thì yên nhưng đi bộ hành lang dài.
Gần phòng rác, ống đổ rác. Mùi và tiếng rác rơi, nhất là tầng thấp ở cuối ống. Đi tới phòng rác tầng đó xem tình trạng vệ sinh.
Gần phòng kỹ thuật, trạm bơm, máy phát. Tầng kỹ thuật, tầng trên hầm, tầng dưới mái có tiếng máy chạy. Hỏi vị trí các phòng máy.
Tầng thấp hay tầng cao. Tầng thấp gần mặt đất, nghe ồn đường, có muỗi, nhưng không phụ thuộc thang máy. Tầng cao gió, view, nhưng mất điện thang máy là khổ.
Căn góc hay căn giữa. Căn góc nhiều mặt thoáng hơn, cũng nhiều mặt nhận nắng hơn. Căn giữa ít mặt nắng nhưng có thể thiếu sáng.
Tầm nhìn có thể bị che trong tương lai. Bãi đất trống trước mặt hôm nay có thể là toà nhà sau vài năm. Không ai biết chắc, nhưng nên hỏi bãi đất đó là gì, đừng mua chỉ vì view.
Ngay trên lối vào hầm xe hoặc khu thương mại. Tiếng xe lên xuống dốc hầm, nhạc của cửa hàng tầng trệt vang lên các tầng thấp.
Phần chung của toà: thang máy, hầm xe, lối thoát hiểm
Số thang máy so với số căn, thời gian chờ giờ cao điểm. Đứng chờ thang lúc bảy giờ sáng và sáu giờ chiều. Thang chờ lâu là nỗi khổ hằng ngày.
Tình trạng thang máy: tiếng kêu, rung, dừng lệch tầng. Hỏi cư dân thang hay hỏng không, hỏng thì bao lâu mới sửa.
Hầm xe: còn chỗ không, ô tô có chỗ cố định không. Nhiều toà cũ hầm chật, ô tô phải gửi bên ngoài. Hỏi ban quản lý quy định và thực tế.
Hầm có từng ngập không. Nhìn vạch nước trên tường hầm, hỏi cư dân. Hầm ngập là xe ngập.
Lối thoát hiểm: cửa thoát hiểm có đóng mở được, cầu thang bộ có thông. Đi bộ thử cầu thang bộ từ tầng mình vài tầng. Cầu thang bị chất đồ, cửa bị khoá là dấu quản lý PCCC kém.
Thiết bị chữa cháy hành lang. Bình chữa cháy, vòi, đầu báo khói có không, còn hạn không. Đây là thứ có thể nhìn bằng mắt.
Hành lang, sảnh: sạch sẽ, đèn sáng, có người trực. Hành lang là bộ mặt của cách quản lý toà nhà.
Hồ bơi, sân chơi, tiện ích có thật sự dùng được. Tiện ích trong tờ quảng cáo năm xưa có khi đã đóng hoặc thu phí riêng.
Ban quản lý, phí và nợ phí: những câu nên hỏi thẳng
Ban quản lý là người mình sẽ làm việc nhiều năm. Trước khi cọc, nên xuống văn phòng ban quản lý hỏi vài việc. Thứ nhất là các khoản phí hằng tháng của căn: phí quản lý, phí gửi xe, nước, các khoản khác. Không cần nhớ con số trên mạng, hỏi trực tiếp để biết con số thật của căn mình định mua.
Thứ hai là căn đó có đang nợ phí không. Nợ phí quản lý, phí gửi xe, tiền nước của chủ cũ có thể gây phiền khi mình nhận nhà, có toà còn ngừng một số dịch vụ với căn nợ. Đề nghị chủ nhà thanh toán hết, và ghi việc này vào thoả thuận mua bán.
Thứ ba là quy định sửa chữa, nuôi thú cưng, kinh doanh trong căn hộ, cho thuê ngắn ngày. Nhiều người mua xong mới biết toà cấm đập tường, cấm nuôi chó lớn, cấm cho thuê theo ngày. Hỏi trước để biết căn hộ có hợp lối sống của mình không.
Thứ tư là tình hình chung của toà: đã thành lập ban quản trị chưa, quỹ bảo trì được bàn giao chưa, có đang tranh chấp gì với chủ đầu tư không. Những câu này ban quản lý có thể trả lời dè dặt. Lúc đó, hỏi thêm cư dân, đọc nhóm cư dân của toà nhà trên mạng. Toà đang tranh chấp quỹ bảo trì, tranh chấp quyền quản lý thì cuộc sống chung sẽ nhiều chuyện.
Nhớ rằng ban quản lý không có nghĩa vụ trả lời mọi câu của người chưa phải cư dân. Đi cùng chủ nhà hiện tại sẽ dễ được tiếp hơn.
Xem căn hộ vào giờ nào để thấy gì?
Cũng như nhà phố, căn hộ nên xem ở nhiều khung giờ. Ý tưởng chia lần xem trong bài đi xem nhà mấy lần, vào giờ nào áp dụng được, chỉ khác ở những thứ cần nhìn:
| Khung giờ | Nên đứng ở đâu | Thấy được gì |
|---|---|---|
| Sáng ngày thường, bảy tới tám giờ | Sảnh thang máy, lối ra hầm | Thời gian chờ thang, kẹt xe lối ra hầm, cổng toà |
| Giữa buổi sáng | Trong căn, ban công | Ánh sáng tự nhiên, hiện trạng tường trần sàn, nói chuyện với ban quản lý |
| Ba tới bốn giờ chiều | Phòng ngủ, ban công phía tây | Nắng chiều, nhiệt độ trong căn khi chưa bật máy lạnh |
| Tối, sáu tới chín giờ | Hầm xe, hành lang, trong căn đóng cửa | Chỗ đậu xe còn không, tiếng ồn từ căn bên, căn trên, nhà hàng tầng trệt |
| Cuối tuần | Khu tiện ích, sân chơi | Mức độ đông đúc, tiện ích có thật sự mở cửa, sinh hoạt cư dân |
Không cần đi đủ năm khung giờ. Nhưng ít nhất phải có một lần buổi sáng giờ đi làm và một lần buổi tối, vì thang máy và hầm xe là hai thứ quyết định cảm giác sống hằng ngày ở chung cư.
Trình tự một buổi xem căn hộ
Một buổi xem căn hộ kỹ mất khoảng một tiếng rưỡi tới hai tiếng:
- Đến sớm mười lăm phút, đứng ở sảnh. Quan sát người ra vào, bảo vệ, thang máy.
- Đi thang lên, ghi thời gian chờ. Nếu có thể, đi cả thang bộ vài tầng.
- Đi dọc hành lang tầng căn hộ. Tìm phòng rác, phòng kỹ thuật, cửa thoát hiểm, bình chữa cháy.
- Vào căn, soi theo thứ tự trần, tường, sàn, cửa, ban công. Chú ý nhà vệ sinh, tường giáp căn bên, vị trí dàn nóng.
- Đóng cửa, ngồi im vài phút. Nghe tiếng thang máy, tiếng căn bên, tiếng đường.
- Xuống hầm xe, đi một vòng. Chỗ đậu, vạch nước, đèn, lối thoát.
- Ghé văn phòng ban quản lý cùng chủ nhà. Hỏi phí, nợ phí, quy định sửa chữa, tình hình chung của toà.
- Nói chuyện với một hai cư dân ở sảnh hoặc khu tiện ích. Hỏi về thang máy, hầm xe, quản lý, căn cùng trục có thấm không.
Tình huống ví dụ: căn tầng cao view đẹp
Một người mua đi xem căn góc tầng cao trong một toà đã ở được nhiều năm. Ban công rộng nhìn ra khu dân cư thấp tầng, view thoáng, giá hợp lý so với căn tầng thấp cùng toà. Chủ nhà nói căn chỉ cần sơn lại là ở được.
Lần xem đầu vào buổi sáng, căn sáng và mát. Người mua xin xem lại lúc bốn giờ chiều thì căn nóng hầm, nắng chiếu thẳng vào phòng ngủ góc qua mảng kính lớn. Hỏi cư dân cùng trục thì được biết nhiều nhà đã phải dán phim cách nhiệt, làm rèm hai lớp.
Ở sảnh, người mua chờ thang máy lúc tám giờ sáng khá lâu vì toà có ít thang so với số căn, lại có một thang đang bảo trì. Xuống ban quản lý thì biết căn đang nợ phí gửi xe vài tháng, và toà đang có tranh luận giữa cư dân với chủ đầu tư về việc bàn giao quỹ bảo trì.
Không có chi tiết nào trong số này là lý do bắt buộc bỏ căn. Nhưng cộng lại, người mua biết mình sẽ chịu nóng buổi chiều, chờ thang buổi sáng, và một ban quản lý có chuyện chưa giải quyết. Họ quyết định đàm phán để chủ nhà trả hết nợ phí, tính thêm chi phí chống nóng vào giá, và hỏi luật sư về chuyện quỹ bảo trì trước khi cọc. Nếu chỉ xem một buổi sáng, họ sẽ chỉ thấy view đẹp.
Sai lầm thường gặp khi xem căn hộ mua lại
Chỉ xem bên trong căn. Hành lang, thang máy, hầm xe là nơi mình đi qua mỗi ngày, phải xem như xem phòng khách.
Bị view và nội thất của chủ cũ thuyết phục. View có thể bị che, nội thất có thể được mang đi. Kết cấu, hướng, vị trí căn thì không đổi.
Không hỏi căn có nợ phí không. Nợ phí của chủ cũ có thể thành rắc rối của mình khi nhận nhà.
Không hỏi quy định của toà về sửa chữa, nuôi thú, cho thuê. Mua xong mới biết không được làm điều mình định làm.
Không hỏi căn trên có thấm xuống không. Thấm từ căn trên phải nhờ căn trên sửa, không tự xử lý được.
Tin vào tiện ích trong quảng cáo năm xưa. Hồ bơi, phòng gym có thể đã đóng hoặc thu phí riêng. Đi xem tận nơi.
Không thử cầu thang bộ, lối thoát hiểm. Đây là chuyện an toàn tính mạng, không phải chuyện tiện nghi.
Bỏ qua cảm nhận của cư dân. Mười phút nói chuyện ở sảnh cho biết nhiều hơn mọi tờ quảng cáo.
Khi nào cần hỏi người có chuyên môn hoặc cơ quan có thẩm quyền?
Với căn hộ, phần kết cấu chính là của chung và đã được thiết kế, nghiệm thu cho cả toà, nên người mua thường không cần thuê kỹ sư như mua nhà phố cũ. Ngoại lệ là khi thấy vết nứt lớn ở dầm, sàn, tường chịu lực trong căn, hoặc khi chủ cũ đã đập thông, cải tạo nhiều. Lúc đó nên mời kỹ sư xem, và hỏi ban quản lý việc cải tạo đó có được phép không.
Về PCCC, người mua không tự đánh giá được toà nhà có đạt yêu cầu hay không. Có thể hỏi ban quản lý toà nhà đã được nghiệm thu PCCC chưa, có định kỳ diễn tập không, và quan sát thực tế thiết bị, lối thoát. Nếu có nghi ngờ nghiêm trọng, cơ quan cảnh sát PCCC địa phương là nơi có thẩm quyền.
Về pháp lý — căn đã có sổ chưa, đang thế chấp ở đâu, thời hạn sở hữu ra sao, mua lại hợp đồng có rủi ro gì — đó là việc của bước kiểm giấy tờ, cần hỏi văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, luật sư. Bắt đầu bằng việc đọc kỹ sổ trước khi cọc, rồi tới những câu hỏi riêng của căn hộ.
Còn những thứ xem tận nơi trong bài này — hướng nắng, thang máy, hầm xe, phòng rác, ban quản lý — thì không ai làm thay mình được. Đó là phần người mua tự đi, tự nhìn, tự hỏi, và cũng là phần quyết định mình sống trong căn hộ đó dễ chịu hay khổ sở.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn hộ chung cư cũ cần kiểm tra gì nhất?
Ba lớp: bên trong căn (thấm từ căn trên, tường, sàn, cửa), vị trí căn (hướng, gần thang máy, phòng rác), và phần chung (thang máy, hầm xe, lối thoát hiểm, ban quản lý, nợ phí). Đừng chỉ xem bên trong căn.
Căn hộ tầng cao hay tầng thấp tốt hơn?
Mỗi tầng có đánh đổi. Tầng cao thoáng, ít ồn mặt đất nhưng phụ thuộc thang máy, có thể nóng nếu hướng tây. Tầng thấp tiện đi lại nhưng ồn hơn, gần hầm, có thể có muỗi. Chọn theo người trong nhà và thói quen sống.
Làm sao biết căn hộ có nợ phí quản lý?
Hỏi trực tiếp ban quản lý, tốt nhất là đi cùng chủ nhà. Nếu có nợ, đề nghị chủ thanh toán hết trước khi giao dịch và ghi vào thoả thuận mua bán.
Có nên mua căn hộ ngay cạnh phòng rác?
Có thể chấp nhận nếu toà quản lý vệ sinh tốt, nhưng nên đi xem phòng rác tầng đó vào buổi tối để biết mùi và tiếng ồn. Căn ở tầng thấp, gần cuối ống đổ rác thường chịu ảnh hưởng nhiều hơn.
Căn hộ bị thấm từ căn trên thì ai sửa?
Thường phải phối hợp với căn trên vì nguồn nước nằm ở đó, có khi cần ban quản lý đứng ra. Trước khi mua, hỏi chủ nhà đã từng xảy ra chưa, đã xử lý thế nào và còn tái diễn không.
Có cần thuê kỹ sư xem căn hộ không?
Thường không cần, trừ khi thấy nứt lớn ở dầm, sàn, tường chịu lực hoặc căn đã bị đập thông cải tạo nhiều. Khi đó nên mời kỹ sư và hỏi ban quản lý việc cải tạo có được phép không.
