Xem một căn nhà phố cũ cho đúng là đi theo thứ tự: từ ngoài vào trong, từ trên xuống dưới. Lần lượt soi mặt tiền và kết cấu, thấm dột, điện, nước, thoát nước, bể phốt, cầu thang, sân thượng, rồi tới lối vào và hàng xóm. Mỗi hạng mục ghi một trong ba mức: ổn, cần hỏi lại, cần người chuyên môn xem. Cuối buổi, mình có một tờ giấy thay vì một cảm giác.
Người mua lần đầu hay đi xem theo kiểu dạo chơi: vào phòng khách khen đẹp, lên phòng ngủ hình dung chỗ kê giường, rồi về. Những thứ tốn tiền nhất của nhà cũ — móng, mái, điện, ống, bể phốt — lại là những thứ không ai dẫn mình đi xem, vì chúng nằm ở chỗ khuất.
Bài này gom lại toàn bộ một buổi xem nhà phố cũ, kèm bảng chấm, một tình huống ví dụ, các sai lầm hay gặp và lúc nào nên mời người có chuyên môn.
Chuẩn bị gì trước khi đi xem nhà phố cũ?
Đèn pin cầm tay sáng mạnh. Đèn điện thoại không đủ để soi xiên trần và gầm cầu thang. Đèn pin riêng giúp thấy vệt ố, vết nứt mảnh mà mắt thường bỏ qua.
Thước dây năm mét trở lên. Đo bề ngang thật của nhà, chiều sâu, chiều cao tầng, bề rộng hẻm ở chỗ hẹp nhất. Con số đo được để đối chiếu với giấy tờ sau này.
Điện thoại sạc đầy, có la bàn và thước thuỷ. La bàn xem hướng, thước thuỷ xem sàn và bậu cửa có nghiêng không, máy ảnh để quay video có lời nói.
Một viên bi hoặc cây bút tròn. Đặt xuống sàn ở vài chỗ để xem sàn có dốc về một phía không.
Một bút chì và tờ danh sách in sẵn. Bút chì để đánh dấu đầu vết nứt; danh sách để không quên hạng mục khi đang mải nói chuyện.
Giày đế bám, quần áo dễ leo trèo. Lên sân thượng, leo thang thăm bồn nước, cúi xuống gầm bếp.
Bản chụp tin rao. Để đối chiếu diện tích, số phòng, những điều tin rao hứa với hiện trạng.
Một người đi cùng không bị cảm xúc chi phối. Người thân, bạn bè, lý tưởng là người biết chút xây dựng. Họ sẽ hỏi những câu mình ngại hỏi.
Đi theo thứ tự nào để không bỏ sót?
Thứ tự dưới đây giúp mình gặp những thứ quan trọng khi còn tỉnh táo, trước khi bị cuốn vào nội thất đẹp:
- Đứng ngoài nhìn mặt tiền và hai nhà bên cạnh. Xem mặt tiền có thẳng không, có nghiêng về phía nhà bên không, ban công nhà bên có lấn sang không.
- Đi thẳng lên sân thượng trước tiên. Xem lớp chống thấm, bồn nước, mái tôn, ống thoát nước mưa, khe giữa hai nhà.
- Đi xuống từng tầng, mỗi tầng soi trần trước rồi mới tới tường và sàn. Trần tầng trên cùng và trần dưới nhà vệ sinh là hai chỗ dễ thấm nhất.
- Vào nhà vệ sinh từng tầng, xả nước, mở vòi. Nghe áp lực nước, xem thoát sàn, ngửi mùi.
- Xuống tầng trệt: chân tường, nền, bếp, tủ điện. Ẩm chân tường, nền lún, gầm bếp mục, cầu dao cũ.
- Hỏi chủ nhà vị trí bể phốt, đồng hồ điện, đồng hồ nước. Xem tận mắt nắp bể phốt, hỏi lần hút gần nhất.
- Ra ngoài, đi bộ một vòng khu phố. Hẻm, lối thoát, chỗ đậu xe, mùi, quán xá.
- Ngồi lại với chủ nhà, hỏi những điểm đã ghi. Hỏi theo tờ danh sách, ghi câu trả lời ngay cạnh.
Đi lên sân thượng trước là mẹo của người đã mua vài lần: chỗ đó tiết lộ nhiều nhất về tình trạng thật của căn nhà, và cũng là chỗ người dẫn xem ít muốn đưa lên nhất.
Mặt tiền, kết cấu và những dấu hiệu lún
Mặt tiền nghiêng hoặc chụm vào nhà bên ở phía trên. Đứng xa nhìn thẳng, so mép tường nhà mình với nhà bên. Khe hở giữa hai nhà rộng dần lên trên là dấu nghiêng.
Vết nứt chéo ở góc cửa, nứt lặp lại ở cùng vị trí qua các tầng. Đây là nhóm vết nứt nên chụp ảnh gửi kỹ sư.
Dầm, sàn có vết nứt dọc, bê tông bong lộ thép. Hay gặp ở ban công, trần nhà vệ sinh, sê nô thoát nước.
Cửa đi, cửa sổ kẹt hoặc khe hở lệch. Kết hợp với nứt chéo là hai dấu cùng chỉ một hướng.
Sàn dốc, bi lăn về một phía. Thử ở vài phòng khác nhau, nhất là tầng trệt.
Nhà có cơi nới thêm tầng, thêm tum so với ban đầu. Hỏi cơi nới năm nào, có xin phép không, móng cũ có tính cho tầng mới không. Đây là câu hỏi cho cả kỹ sư lẫn giấy tờ.
Công trình mới ngay sát vách. Nhà cũ cạnh công trình đào móng sâu hay bị nứt, lún. Hỏi vết nứt có từ trước hay sau khi nhà bên xây.
Điện, nước, thoát nước và bể phốt: phần khuất tốn tiền nhất
Cầu dao tổng, tủ điện. Cầu dao kiểu cũ, không có thiết bị chống giật, dây chằng chịt không nhãn là dấu điện cần làm lại phần lớn.
Số lượng và vị trí ổ cắm. Nhà cũ thường thiếu ổ cắm, phải kéo dây nối khắp nơi. Đếm ổ để biết sẽ phải đi thêm dây.
Dây điện đi nổi, ống luồn cũ giòn. Dây cũ, vỏ cứng giòn, mối nối quấn băng keo là nguy cơ chập cháy.
Áp lực nước ở tầng cao nhất. Mở vòi tầng trên cùng, xả cùng lúc với vòi tầng dưới. Nước yếu là chuyện bồn, máy bơm, đường ống.
Nước có màu, có mùi lạ khi mới mở. Ống sắt cũ gỉ cho nước vàng ở mấy giây đầu. Thay ống là việc phải đục tường.
Thoát sàn nhà vệ sinh và bếp. Đổ một xô nước, xem thoát nhanh hay đọng. Thoát chậm có thể do ống nhỏ, do tắc, do dốc sàn sai.
Bể phốt: vị trí, nắp thăm, lần hút gần nhất. Bể phốt nằm dưới nhà, có khi dưới phòng khách. Hỏi đã hút bao giờ chưa, có mùi trào ngược không.
Đồng hồ điện nước đứng tên ai. Ghi lại để hỏi khi bàn giao. Đồng hồ dùng chung với nhà khác là chuyện phải tách sau này.
Cầu thang, sân thượng và mái
Bậc thang đều hay lệch, tay vịn chắc hay lung lay. Bậc lệch có thể do lún. Tay vịn tách khỏi tường là dấu cần chú ý.
Độ dốc cầu thang so với người già, trẻ nhỏ trong nhà. Nhà ống cũ hay có cầu thang dốc, hẹp. Đây không phải lỗi, nhưng là chuyện sống hằng ngày.
Lớp chống thấm sân thượng. Nhìn bề mặt có nứt, bong, rêu không. Hỏi lần làm chống thấm gần nhất.
Nước đọng trên sân thượng sau mưa. Mặt sân dốc sai, phễu thu tắc lá cây. Nước đọng lâu ngày sẽ tìm đường xuống trần.
Bồn nước: chất liệu, chân đế, ống nối. Chân đế gỉ, bồn nghiêng, ống nối rỉ nước là việc cần sửa sớm.
Mái tôn: đinh vít gỉ, tôn thủng, máng xối. Mái tôn cũ thủng lỗ nhỏ khó thấy từ dưới, nhìn từ trên mới rõ.
Khe giữa mái nhà mình và nhà bên. Chỗ này là đường nước vào tường chung. Xem có tấm che, có trám không.
Tum thang, lối lên mái có khoá được không. Liên quan tới an ninh và lối thoát hiểm khi có cháy.
Bảng chấm nhanh sau buổi xem
In bảng này ra, mỗi hạng mục đánh một trong ba mức. Cột cuối nói ai là người nên xem tiếp khi mình không chắc.
| Hạng mục | Dấu hiệu ổn | Dấu hiệu cần hỏi kỹ | Ai nên xem tiếp |
|---|---|---|---|
| Kết cấu, móng | Nứt chân chim, sàn phẳng, cửa đóng êm | Nứt chéo góc cửa, sàn dốc, cửa kẹt, nứt lặp qua tầng | Kỹ sư kết cấu, đơn vị kiểm định |
| Thấm dột | Trần khô, chân tường khô, không mùi mốc | Vệt ố, sơn khoanh vùng, chân tường ẩm, tường chung lạnh | Thợ chống thấm độc lập |
| Điện | Có thiết bị chống giật, dây đi trong ống, đủ ổ cắm | Cầu dao cũ, dây nổi giòn, mối nối băng keo | Thợ điện |
| Cấp nước | Nước mạnh ở tầng trên, trong, không mùi | Nước yếu, có màu ban đầu, ống sắt cũ | Thợ nước |
| Thoát nước, bể phốt | Thoát nhanh, không mùi, biết lịch hút | Thoát chậm, mùi trào ngược, không ai biết bể ở đâu | Thợ nước, dịch vụ hút bể phốt |
| Sân thượng, mái | Chống thấm còn tốt, không đọng nước | Bề mặt nứt, rêu, nước đọng, tôn thủng | Thợ chống thấm, thợ mái |
| Ngập | Nền cao hơn đường, không dấu vạch nước | Nền thấp, vạch nước, tấm chắn cửa | Hàng xóm, xem lại sau mưa |
| Hẻm, lối vào | Đủ rộng cho xe mình dùng, có lối thoát | Hẻm hẹp chỗ giữa, lối đi nhờ, hẻm cụt sâu | Tự lái thử, hỏi văn phòng đăng ký đất đai về lối đi |
| Cơi nới, ranh giới | Hiện trạng khớp giấy tờ | Tầng, tum, ban công không có trên giấy; nhà bên lấn sang | Văn phòng đăng ký đất đai, luật sư |
Nhà nào cũng sẽ có vài ô "cần hỏi kỹ". Điều quan trọng là số ô đó nằm ở hạng mục nào. Vài ô ở điện, nước là chuyện sửa được. Một ô ở kết cấu, móng hoặc ranh giới là chuyện có thể quyết định mua hay không.
Tình huống ví dụ: căn nhà ba tầng vừa sơn lại
Một gia đình trẻ đi xem căn nhà ba tầng trong hẻm, chủ nhà vừa sơn lại toàn bộ, lát lại gạch tầng trệt. Lần xem đầu vào mười giờ sáng, nhà sáng sủa, thơm mùi sơn mới, cả hai vợ chồng đều ưng. Môi giới cho biết có khách khác hẹn chiều cùng ngày.
Người chồng giữ được bình tĩnh, xin lên sân thượng trước. Lớp chống thấm có vài đường nứt đã được trám bằng keo, nhìn khá mới. Xuống tầng ba, trần thạch cao một phòng có một tấm thay mới, màu sơn tươi hơn hẳn các tấm còn lại. Đó là đúng kiểu dấu hiệu mà bài soi thấm dột, ẩm mốc khi xem nhà cũ mô tả: sơn khoanh vùng ngay dưới sân thượng.
Ở tầng trệt, gạch mới lát nhưng đặt viên bi xuống thì bi lăn khá rõ về phía tường giáp nhà bên. Góc cửa sổ tầng hai có một vết nứt chéo mảnh đã bả lại, nhìn kỹ vẫn thấy. Hai dấu này cùng chỉ một hướng, khớp với nhóm vết nứt đáng lo trong bài vết nứt tường nhà cũ: nứt nào đáng lo.
Họ không cọc buổi đó. Tối hôm ấy quay lại, hỏi chuyện hàng xóm thì biết nhà bên vừa đập đi xây lại hai năm trước, trong thời gian đó căn nhà này có nứt và chủ đã sửa. Họ mời một kỹ sư quen đi cùng ở lần xem thứ ba. Kỹ sư kết luận nhà có lún lệch nhẹ, hiện chưa thấy tiến triển, nhưng nên theo dõi và có thể cần gia cố một phần.
Kết cục không phải là bỏ nhà. Họ dùng kết luận của kỹ sư để thương lượng lại giá, đủ bù chi phí gia cố dự kiến, và ghi điều khoản chủ nhà xử lý chống thấm sân thượng trước bàn giao. Khách "hẹn chiều cùng ngày" thì không thấy xuất hiện. Điểm mấu chốt: họ có trong tay những dấu hiệu cụ thể, nên cuộc đàm phán là chuyện con số chứ không phải chuyện cảm giác.
Sai lầm thường gặp khi đi xem nhà phố cũ
Bị nội thất và sơn mới dẫn dắt. Đồ đạc đẹp sẽ được chủ cũ chở đi, còn kết cấu, ống nước, bể phốt thì ở lại với mình.
Không lên sân thượng, không mở tủ điện. Hai chỗ khuất này quyết định một phần lớn chi phí sửa chữa.
Chỉ xem một lần vào giờ đẹp. Tiếng ồn, kẹt xe, ngập đều theo giờ. Một lần xem là thấy một phần ba sự thật.
Ngại hỏi vì sợ chủ nhà phật ý. Người bán thật lòng không khó chịu với câu hỏi cụ thể. Người khó chịu là người có điều không muốn nói.
Tin thợ, tin kỹ sư do bên bán giới thiệu. Người xem nhà cho mình phải là người không có lợi ích gì ở giao dịch.
Không đo đạc, chỉ tin số liệu tin rao. Bề ngang thực tế, chiều sâu, hẻm thật có khi khác hẳn. Đo rồi đối chiếu với giấy tờ.
Không ghi chép, về nhà nhớ lẫn các căn. Đi năm căn trong một tuần mà không ghi thì căn nào thấm, căn nào nứt sẽ trộn lẫn hết.
Cọc ngay trong buổi xem đầu vì sợ mất. Tiền cọc thường khó lấy lại. Chưa xem đủ, chưa đọc giấy tờ thì đừng cọc.
Khi nào cần mời người có chuyên môn?
Không phải căn nhà nào cũng cần thuê kỹ sư. Nhà còn tương đối mới, ít tầng, không có dấu lún hay nứt kết cấu, thấm nhẹ ở một chỗ, thì một người quen biết nghề xây dựng xem qua là đủ. Nhưng có vài trường hợp đáng chi tiền cho người có chuyên môn: nhà có nứt chéo hay sàn dốc, nhà đã cơi nới thêm tầng, nhà cạnh công trình mới đào móng, nhà rất cũ mà giá cao, hoặc nhà định đập sửa lớn sau khi mua.
Kỹ sư kết cấu hoặc đơn vị kiểm định chất lượng công trình xem móng, dầm, cột, đưa ra kết luận về mức độ an toàn và hướng xử lý. Thợ chống thấm, thợ điện nước độc lập thì báo giá từng hạng mục. Cả hai loại người này phải do mình tự tìm, không liên quan tới bên bán. Hỏi trước chi phí và thời gian để sắp xếp lịch với chủ nhà.
Những gì liên quan tới hẻm và lối đi thì thước dây và mắt đã giúp được một phần, như bài xem hẻm, lối vào và hàng xóm khi mua nhà phố đã nói. Nhưng khi lối vào là lối đi nhờ qua đất nhà khác, khi phần cơi nới không có trên giấy, hoặc khi hàng xóm lấn ranh, thì đó là chuyện của văn phòng đăng ký đất đai và luật sư chứ không phải kỹ sư.
Nguyên tắc chung: kỹ sư trả lời câu hỏi nhà có an toàn không và sửa tốn bao nhiêu; cơ quan đất đai và luật sư trả lời câu hỏi mình có mua được trọn vẹn những gì đang thấy không. Xem nhà tận nơi chỉ giải quyết được phần đầu. Phần thứ hai bắt đầu từ việc đọc sổ trước khi cọc, đối chiếu hiện trạng với giấy tờ.
Từ tờ danh sách tới bàn đàm phán
Một buổi xem nhà làm đúng cho mình ba thứ. Thứ nhất là quyết định có đi tiếp hay không: nếu móng có vấn đề nghiêm trọng, ranh giới mập mờ, lối vào là lối đi nhờ không có giấy tờ, nhiều khi bỏ là lựa chọn nhẹ nhõm nhất.
Thứ hai là danh sách việc phải sửa kèm báo giá. Danh sách này biến câu "nhà cũ quá, bớt cho em" thành một đề nghị có cơ sở: hạng mục chống thấm, làm lại điện, thay ống, mỗi thứ một con số do thợ độc lập báo. Người bán khó bác một con số có căn cứ hơn là một lời than.
Thứ ba là những điều khoản cần đưa vào thoả thuận: chủ nhà xử lý gì trước khi bàn giao, nghiệm thu bằng cách nào, tình trạng nhà lúc bàn giao phải ra sao, đồ đạc nào ở lại. Ảnh và video quay trong các buổi xem chính là biên bản hiện trạng không chính thức, giữ lại đến khi nhận nhà.
Người đã từng hớ một lần thường nói: lần đó mình mua căn nhà, lần này mình mua tờ danh sách. Căn nhà đẹp sẽ còn nhiều, nhưng tiền và thời gian sửa những thứ mình không nhìn thấy thì không lấy lại được.
Câu hỏi thường gặp
Xem nhà phố cũ mất bao lâu là đủ?
Lần xem kỹ đầu tiên nên dành ít nhất một đến hai tiếng cho nhà hai ba tầng, chưa kể đi bộ quanh khu. Cộng thêm một lần buổi tối và một lần sau mưa. Gấp gáp hơn thế là dễ bỏ sót.
Có cần thuê kỹ sư cho mọi căn nhà cũ không?
Không bắt buộc. Nên thuê khi có dấu lún, nứt kết cấu, nhà đã cơi nới, nhà cạnh công trình mới, hoặc định sửa lớn. Nhà ít tầng, ít dấu bất thường thì một người quen biết nghề xem qua là đủ.
Chủ nhà không cho lên sân thượng thì sao?
Nên đề nghị lại một cách lịch sự và giải thích là cần xem chống thấm, bồn nước. Nếu vẫn không được, coi đó là một rủi ro lớn và cân nhắc kỹ trước khi đi tiếp, vì đó là chỗ nói lên nhiều nhất về căn nhà.
Xem nhà xong nên làm gì tiếp theo?
Tổng hợp tờ danh sách, xin báo giá sửa chữa từ thợ độc lập cho các hạng mục cần làm, rồi chuyển sang bước kiểm giấy tờ: đọc sổ, hỏi quy hoạch, kiểm thế chấp. Chỉ bàn cọc khi cả hai phần đều đã rõ.
Nhà cũ cơi nới thêm tầng có mua được không?
Mua được nhưng phải hỏi hai việc: kết cấu cũ có chịu được phần cơi nới không, và phần cơi nới có được ghi nhận trên giấy tờ không. Phần không có trên giấy có thể gây khó khi sang tên, vay ngân hàng hay xin phép sửa sau này.
Nên đưa ai đi xem nhà cùng?
Một người thân không bị cảm xúc chi phối, và nếu được thì một người biết nghề xây dựng. Hai người cùng xem sẽ thấy nhiều hơn một người, và giúp mình giữ bình tĩnh khi bị giục cọc.
