Tiền tự có để mua nhà không phải tổng số tiền đang có trong nhà. Đó là phần còn lại sau khi đã giữ riêng quỹ dự phòng sinh hoạt, trừ đi tiền mượn sớm muộn phải trả và loại ra những khoản chưa rút được đúng lúc cần. Với phần lớn gia đình mua lần đầu, con số thật này thấp hơn con số "tưởng có" khá nhiều.
Người viết từng hớ đúng chỗ này: cộng sổ tiết kiệm, vàng cưới, tiền bố mẹ hứa cho, ra một con số rất đẹp rồi đi xem nhà theo con số đó. Tới lúc cần đặt cọc thì sổ chưa đáo hạn, vàng chưa kịp bán, tiền bố mẹ hứa thì phải chờ bán xong mảnh đất dưới quê. Căn nhà ưng ý trôi mất, còn mình học được một bài: tiền tự có phải tính theo ngày nó có mặt, không phải theo tổng.
Bài này đi qua cách tách từng lớp tiền, để con số mang đi xem nhà là con số dám dùng.
Vì sao "tổng tài sản" không phải tiền tự có?
Tổng tài sản trả lời câu hỏi "mình có bao nhiêu". Tiền tự có để mua nhà trả lời câu hỏi khác hẳn: "vào ngày đặt cọc, ngày công chứng, ngày thanh toán đợt cuối, mình rút ra được bao nhiêu mà vẫn sống bình thường". Hai câu hỏi này lệch nhau ở ba chỗ: thời điểm, nghĩa vụ trả lại, và phần phải giữ lại để sống.
Thời điểm là chỗ hay vỡ nhất. Một giao dịch nhà thường đòi tiền theo nhiều đợt sát nhau. Tiền nằm trong sổ có kỳ hạn, trong vàng, trong một mảnh đất khác, trong phần hùn làm ăn đều cần thời gian để thành tiền mặt, và khi bị ép rút gấp thì thường phải chịu thiệt: mất lãi kỳ hạn, bán vàng lúc giá mua vào thấp, bán đất vội bị ép giá.
Nghĩa vụ trả lại là chỗ người ta hay tự dối mình. Tiền anh chị em cho mượn "khi nào có thì trả" vẫn là nợ. Nó không có lãi suất nhưng có hạn chót vô hình, và thường đến đúng lúc mình đang gánh trả góp ngân hàng. Tính nó như tiền của mình là tự nâng sức mua lên một bậc mà thực tế không có.
Phần giữ lại để sống là thứ không được đụng tới. Nhà mới dọn vào gần như luôn phát sinh khoản chưa lường: ống nước rò, máy bơm hỏng, cần thêm cái tủ, con ốm đúng tháng đầu. Ai dồn sạch tiền vào căn nhà thì tháng đầu ở nhà mới thường là tháng phải đi vay nóng.
Tách tiền thành từng lớp: lớp nào được dùng, lớp nào không
Lớp 1: tiền mặt và tiền gửi không kỳ hạn. Rút được ngay, là phần chắc nhất. Nhưng chính lớp này cũng là chỗ đầu tiên phải trích ra quỹ dự phòng.
Lớp 2: sổ tiết kiệm có kỳ hạn. Ghi rõ ngày đáo hạn từng sổ. Sổ nào đáo hạn sau ngày dự kiến thanh toán thì hoặc chấp nhận mất lãi khi rút trước, hoặc đừng tính vào đợt đầu. Hỏi thẳng ngân hàng đang gửi xem rút trước hạn được tính lãi thế nào.
Lớp 3: vàng, ngoại tệ. Tính theo giá mua vào của tiệm, không theo giá bán ra đang thấy trên bảng. Khoảng chênh giữa hai giá là tiền mình mất khi bán, và nó không nhỏ vào lúc thị trường vàng biến động.
Lớp 4: tài sản khác phải bán mới có tiền. Xe, đất, phần hùn. Chỉ tính khi đã có người mua chắc chắn hoặc đã bán xong. Mảnh đất "đang rao" chưa phải là tiền.
Lớp 5: tiền người nhà cho hẳn. Chỉ tính khi đã nói rõ là cho, không đòi lại, và ngày nào chuyển. Nên nói chuyện này trước khi đi xem nhà, không phải sau khi đã cọc.
Lớp 6: tiền người nhà cho mượn. Tính vào tiền dùng được, nhưng đồng thời ghi thành một khoản nợ hằng tháng phải trả trong bảng ngân sách, dù người cho mượn có nói "khi nào có thì trả".
Lớp 7: quỹ dự phòng. Trừ ra trước hết. Nhiều người giữ đủ chi tiêu sinh hoạt vài tháng; con số cụ thể tuỳ nhà, nhưng nguyên tắc là không được để nó về không vào ngày nhận nhà.
Lớp 8: tiền đã hứa cho việc khác. Học phí con kỳ tới, tiền cưới em, tiền chữa răng của mẹ. Những khoản đã có tên thì gạch ra, đừng vay tạm của chính mình.
Ví dụ một bảng tiền tự có theo ngày cần dùng
Cách dễ nhất là kẻ bảng theo các mốc tiền phải ra khỏi túi, rồi điền khoản nào có mặt kịp ở mốc đó. Bảng dưới là khung mẫu, mỗi nhà điền con số của mình.
| Mốc cần tiền | Khoản có mặt kịp | Khoản chưa kịp, phải tính cách khác |
|---|---|---|
| Ngày đặt cọc | Tiền mặt, tiền gửi không kỳ hạn (sau khi đã trừ quỹ dự phòng) | Sổ chưa đáo hạn, vàng chưa bán |
| Ngày công chứng, thanh toán đợt chính | Sổ đã đáo hạn, vàng đã bán, tiền người nhà đã chuyển | Đất đang rao, phần hùn chưa rút |
| Ngày nhận nhà | Phần còn lại sau các đợt trên | Tiền sửa sang, nội thất nếu chưa để riêng |
| Ba tháng đầu ở nhà mới | Quỹ dự phòng giữ nguyên | Không rút quỹ dự phòng để trả nợ người nhà trong giai đoạn này |
Nếu cột thứ ba dài hơn cột thứ hai ở mốc đặt cọc, đó là tín hiệu nên chờ thêm, hoặc chỉ xem những căn có lịch thanh toán thưa hơn.
Tiền mượn người nhà: tính vào hay để ngoài?
Ở nhiều gia đình Việt, tiền mua căn nhà đầu tiên hiếm khi chỉ của hai vợ chồng. Bố mẹ hai bên góp một phần, anh chị cho mượn một phần. Đó là điều bình thường và đáng quý, nhưng cách ghi nó vào bảng tính quyết định mình có ngủ yên hay không.
Cách an toàn là ghi tiền mượn ở hai nơi cùng lúc: một dòng ở cột tiền dùng được, một dòng ở cột chi tiêu hằng tháng với số tiền dự kiến trả dần. Nếu cộng khoản trả người nhà với khoản trả góp ngân hàng mà ngân sách vẫn thở được, thì khoản mượn đó là khoản lành. Nếu chỉ chịu được khi "anh chị không đòi", thì mình đang mua một căn nhà lớn hơn sức mình.
Nói chuyện tiền với người thân nên rõ ràng từ đầu, nhẹ nhàng nhưng đủ ý: cho hay cho mượn, mượn thì bao lâu, nếu một bên gặp chuyện cần tiền gấp thì xử lý thế nào. Ghi lại vài dòng có chữ ký hai bên không làm tình thân sứt mẻ; thứ làm sứt mẻ là hai cách nhớ khác nhau sau năm năm.
Một chỗ hay bị bỏ qua: nếu người nhà góp tiền với ý định được đứng tên chung, đó không còn là chuyện mượn hay cho nữa mà là chuyện sở hữu chung. Trường hợp này nên hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư về cách thể hiện phần góp trước khi giao dịch.
Những khoản tiền tự có hay bị đếm hai lần
Tiền dự định sửa nhà. Nhiều người vừa tính nó vào tiền mua, vừa tính nó vào tiền sửa. Chọn một chỗ.
Tiền cọc đang nằm ở chỗ thuê nhà. Tiền cọc nhà thuê chỉ về tay khi trả nhà, mà trả nhà thường sau ngày nhận nhà mới. Đừng tính nó cho đợt đặt cọc.
Tiền thưởng cuối năm chưa nhận. Thưởng là khoản có thể thay đổi theo kết quả công ty. Chưa vào tài khoản thì chưa phải tiền.
Tiền lãi dự kiến từ khoản đầu tư. Lãi chưa chốt là con số trên giấy. Chỉ tính phần gốc rút ra được.
Tiền bán căn cũ khi chưa bán. Mua căn mới trước khi bán căn cũ là chuyện có thể làm, nhưng phải có phương án nếu căn cũ bán chậm vài tháng.
Khoản hoàn ứng công ty. Tiền công tác đã chi hộ chưa được hoàn là tiền của mình về lý, nhưng chưa về tay thì chưa dùng được.
Tiền chung của hai vợ chồng cộng hai lần. Khi mỗi người tự liệt kê, sổ tiết kiệm chung dễ bị cả hai cùng ghi. Gộp bảng một lần, rà từng dòng cùng nhau.
Tiền trong thẻ tín dụng. Hạn mức thẻ không phải tiền tự có. Đó là nợ ngắn hạn đắt, và ngân hàng cho vay mua nhà thường còn xem nó như một khoản nợ hiện có.
Làm bảng tiền tự có trong một buổi tối
Không cần phần mềm, chỉ cần một tờ giấy lớn hoặc bảng tính đơn giản và hai người cùng ngồi.
- Liệt kê mọi tài khoản, sổ, vàng, tài sản. Ghi cả những thứ tưởng nhỏ, kèm ngày rút ra được.
- Gạch quỹ dự phòng ra trước tiên. Thống nhất con số giữ lại, rồi trừ thẳng khỏi lớp tiền mặt.
- Gạch các khoản đã có tên. Học phí, hiếu hỉ đã hứa, khoản trả nợ cũ.
- Đánh dấu khoản mượn. Ghi song song số tiền trả dần mỗi tháng vào ngân sách.
- Xếp theo mốc thời gian. Đặt cọc, công chứng, nhận nhà, ba tháng đầu.
- Đọc lại sau một tuần. Con số ngủ qua một tuần mà hai người vẫn đồng ý thì mới mang đi xem nhà.
Con số cuối cùng này cộng với khoản vay chịu nổi mới ra khoảng giá nên xem. Khoản vay chịu nổi là một phép tính riêng, không suy ra từ hạn mức ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Câu hỏi thường gặp
Quỹ dự phòng khi mua nhà nên giữ bao nhiêu?
Không có con số chung cho mọi nhà. Cách tính hay dùng là cộng chi tiêu thiết yếu của gia đình trong vài tháng, cộng thêm vài kỳ trả góp, rồi điều chỉnh theo độ ổn định của thu nhập. Thu nhập càng thất thường thì quỹ càng nên dày.
Có nên bán hết vàng để mua nhà?
Bán vàng là chuyện bình thường nếu nó nằm trong kế hoạch, nhưng nên tính theo giá mua vào của tiệm và đừng bán sạch phần đang làm quỹ dự phòng. Nhiều nhà giữ lại một phần nhỏ làm phương án cuối cho những tháng khó.
Tiền bố mẹ cho có cần giấy tờ gì không?
Không bắt buộc với chuyện tình cảm gia đình, nhưng nên nói rõ là cho hay cho mượn. Nếu khoản cho lớn hoặc liên quan đến đứng tên tài sản, hãy hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư để biết cách ghi nhận cho rõ ràng.
Tiền tự có ít thì có nên vay nhiều hơn để mua sớm?
Vay nhiều để bù tiền tự có mỏng nghĩa là khoản trả mỗi tháng lớn hơn và biên an toàn mỏng hơn. Câu hỏi đúng không phải ngân hàng cho vay bao nhiêu mà là gia đình gánh khoản trả đó được bao lâu nếu thu nhập chững lại.
Sổ tiết kiệm chưa đáo hạn có dùng làm tiền đặt cọc được không?
Rút trước hạn được ở nhiều ngân hàng, nhưng thường chịu lãi thấp hơn lãi kỳ hạn. Hỏi ngân hàng đang gửi về cách tính cụ thể, rồi so khoản lãi mất với lợi ích của việc giữ được căn nhà.
Có nên dùng thẻ tín dụng để bù tiền đặt cọc?
Không nên. Thẻ tín dụng là nợ ngắn hạn chi phí cao, và khi xét hồ sơ vay mua nhà, khoản dư nợ thẻ cũng có thể làm hồ sơ kém đi.
