Gia đình trẻ cần đi làm gần, muốn an ninh có sẵn và tiền đầu vào vừa sức thường hợp chung cư. Gia đình cần không gian tự quyết, muốn sửa nới khi con lớn, hoặc muốn vừa ở vừa buôn bán nhỏ thường hợp nhà đất. Không loại nào tốt hơn tuyệt đối; câu trả lời nằm ở nhịp sống mười năm tới của chính nhà mình.
Cuộc tranh luận chung cư hay nhà đất trên mạng thường biến thành chuyện giá trị tài sản, ai được lời hơn. Góc đó làm người mua lần đầu lo lắng vô ích và hay chọn sai, vì họ chọn theo dự đoán thị trường mà không ai chắc, thay vì theo những thứ mình biết rõ: con mấy tuổi, vợ chồng làm ở đâu, ông bà có lên ở không.
Bài này so hai loại nhà theo những câu hỏi mà một gia đình trẻ thật sự phải sống cùng mỗi ngày, kèm cả những điều người bán của mỗi bên ít nhắc tới.
So nhanh chung cư và nhà đất theo đời sống hằng ngày
Bảng dưới so theo trải nghiệm sống, không so giá. Mỗi ô là xu hướng chung; từng căn cụ thể có thể khác.
| Khía cạnh | Chung cư | Nhà đất |
|---|---|---|
| Tiền đầu vào | Thường thấp hơn ở cùng khu vực, dễ vay theo dự án | Thường cao hơn, hay phải lùi ra xa hoặc vào hẻm sâu |
| Chi phí hằng tháng | Phí quản lý, gửi xe, có khi phí dịch vụ khác | Ít phí cố định, nhưng tự lo sửa chữa |
| An ninh | Có bảo vệ, thẻ từ, camera chung | Tự lo, phụ thuộc hẻm và hàng xóm |
| Không gian cho trẻ | Sân chung, hồ bơi tuỳ khu, nhưng phải đưa con xuống | Sân nhỏ, hẻm, nhưng trẻ dễ ra vào hơn |
| Quyền tự sửa | Bị giới hạn bởi nội quy, kết cấu, mặt ngoài | Rộng hơn nhưng vẫn cần phép xây dựng khi sửa lớn |
| Ồn và hàng xóm | Tiếng từ trên, dưới, hành lang | Tiếng từ đường, hẻm, nhà sát vách |
| Khi bán lại | Phụ thuộc chất lượng dự án, toà nhà, ban quản trị | Phụ thuộc hẻm, mặt tiền, pháp lý thửa đất |
Tiền đầu vào và chi phí sống: tính cả hai, không chỉ giá mua
Ở cùng một khu vực, căn hộ thường có tiền đầu vào dễ chịu hơn nhà đất, nhất là khi mua dự án có lịch thanh toán dàn ra theo tiến độ. Đó là lý do nhiều vợ chồng trẻ bắt đầu bằng chung cư. Nhưng giá mua chỉ là một nửa câu chuyện.
Chung cư có những khoản cố định mỗi tháng: phí quản lý tính theo diện tích, phí gửi xe máy, ô tô, có nơi thêm phí dịch vụ tiện ích. Cộng lại, khoản này đều đặn như tiền điện, và tăng theo quyết định của hội nghị cư dân hoặc đơn vị quản lý. Người mua nên hỏi mức phí hiện tại của chính toà nhà và lịch sử điều chỉnh vài năm gần đây.
Nhà đất gần như không có phí cố định kiểu đó, nhưng có những khoản đến không báo trước: chống thấm lại mái, thay ống nước âm tường, nâng nền khi hẻm được nâng cao, sơn lại mặt tiền. Một căn nhà phố cũ cần một khoản để dành cho sửa chữa mỗi năm, và khoản này thường lớn hơn người mua lần đầu nghĩ.
Cách tính thực tế là cộng giá mua, chi phí ẩn khi mua, chi phí sống mười năm đầu cho cả hai phương án. Con số tuyệt đối khác nhau ở mỗi nơi, nhưng làm bài toán này một lần sẽ thấy rõ phương án nào vừa túi, thay vì nghe ai đó nói “chung cư mất giá” hay “nhà đất mới là tài sản”.
Những điều người bán căn hộ ít nói trước
Thang máy giờ cao điểm. Toà đông cư dân, sáng đi làm có thể chờ thang khá lâu. Đi xem vào bảy giờ sáng một ngày thường.
Hầm xe chật dần. Lúc mới bàn giao còn trống, vài năm sau xe nhiều lên, chỗ ô tô có khi phải thuê thêm hoặc chờ.
Tiếng ồn từ tầng trên. Kéo ghế, trẻ con chạy, khoan tường cuối tuần. Hỏi cư dân đang ở về độ cách âm sàn.
Nội quy về thú cưng, sửa chữa. Có toà cấm hoặc hạn chế nuôi chó mèo; có toà giới hạn giờ thi công, đặt cọc khi sửa.
Sổ hồng có thể chậm. Căn hộ dự án có khi chờ sổ lâu vì chuyện chung của dự án, không phải của riêng căn mình.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư. Quy định về thời hạn sử dụng, cải tạo, xây lại khi toà nhà xuống cấp là chủ đề nên tìm hiểu kỹ; hỏi luật sư nếu băn khoăn.
Quỹ bảo trì và ban quản trị. Chất lượng sống phụ thuộc nhiều vào việc ban quản trị làm việc thế nào, điều mà lúc mua chưa ai biết trước.
Phơi đồ, nấu nướng nặng mùi. Ban công nhỏ, lô gia hẹp làm phơi đồ khó; nhà hay kho cá, nướng thịt thì mùi đi khắp căn.
Những điều người bán nhà đất ít nói trước
Tự lo an ninh. Khoá cửa, camera, chó giữ nhà, quan hệ với hàng xóm là việc của mình.
Mặt tiền hay hẻm có thể ngập. Nhà thấp hơn mặt đường sau vài lần nâng đường là chuyện thường ở đô thị lớn.
Nhà sát vách chung tường. Thấm từ nhà bên, tiếng ồn từ nhà bên, khi nhà bên xây lại thì mình chịu bụi, rung, có khi nứt.
Cầu thang nhiều tầng. Nhà ống bốn năm tầng là leo lên leo xuống mỗi ngày, mệt khi có con nhỏ, có người già, hay khi mình bị đau chân.
Xin phép khi sửa lớn. Có quyền tự quyết hơn chung cư, nhưng sửa kết cấu, nâng tầng vẫn cần phép và phải hợp quy hoạch.
Pháp lý thửa đất đa dạng. Nhà đất có nhiều kiểu pháp lý hơn căn hộ: thừa kế chưa chia, đồng sở hữu, xây lấn, chưa hoàn công. Kiểm kỹ hơn.
Chỗ đậu ô tô. Hẻm nhỏ không vào được xe hơi; có xe thì phải thuê chỗ gửi xa nhà.
Chi phí sửa chữa không đều. Năm êm, năm tốn. Cần một khoản dự phòng riêng.
Có con nhỏ: chung cư hay nhà đất dễ sống hơn?
Chung cư có điểm mạnh là sân chung, khu vui chơi, hồ bơi ở một số dự án, và nhiều bạn cùng lứa trong toà. Trẻ có chỗ chạy nhảy an toàn hơn so với ra hẻm. Điểm yếu là trẻ không tự xuống chơi được khi còn nhỏ; bố mẹ phải đi cùng, và căn hộ cao tầng cần lưới, khoá cửa sổ, khoá ban công kỹ.
Nhà đất cho trẻ không gian riêng hơn: một khoảng sân, một sân thượng, phòng riêng khi lớn. Nhưng nhà ống nhiều tầng có cầu thang dốc, và hẻm có xe máy chạy qua liên tục. Nhà mặt tiền thì trẻ ra cửa là ra đường.
Một câu hỏi hay bị bỏ quên là trường học. Trẻ học gần nhà thì bố mẹ đỡ mấy chục phút đưa đón mỗi ngày. Chung cư lớn thường có trường mầm non trong hoặc gần khu; nhà đất ở khu dân cư cũ thì gần trường công lập lâu năm. Đặt bản đồ trường học lên trước, chọn loại nhà sau.
Khi con lớn lên, nhu cầu thay đổi: mười năm sau, hai đứa trẻ cần hai phòng riêng. Căn hộ hai phòng ngủ khó nới thêm; nhà đất nếu đủ diện tích thì có thể sửa thêm phòng, với điều kiện xin phép đúng quy định. Tính trước nhu cầu này đỡ phải bán mua lại sớm.
Tự hỏi năm câu trước khi chọn
Trả lời thật lòng năm câu dưới, phần lớn gia đình sẽ tự thấy mình nghiêng về phía nào.
- Vợ chồng đi làm ở đâu trong năm năm tới? Nếu cả hai làm ở trung tâm, một căn hộ gần nơi làm có thể đáng giá hơn nhà đất xa một giờ xe.
- Có định sinh thêm con, đón ông bà lên ở không? Số người trong nhà quyết định số phòng và có cần tầng trệt hay không.
- Có ý định buôn bán tại nhà không? Kinh doanh nhỏ tại nhà thường hợp nhà đất hơn; căn hộ để ở thường không dùng được việc này.
- Mình chịu được phí hằng tháng hay chịu được chuyện tự sửa nhà? Có người thích trả phí để khỏi lo; có người thích tự tay quyết.
- Bao lâu nữa có thể đổi nhà? Nếu dự tính đổi trong vài năm, khả năng bán lại và chi phí giao dịch quan trọng hơn sở thích.
Không có câu nào trong năm câu trên hỏi về chuyện giá sẽ lên hay xuống. Đó là cố ý.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư có phải là sở hữu tạm thời không?
Căn hộ được cấp giấy chứng nhận vẫn là tài sản của người mua. Điểm cần tìm hiểu là quy định về thời hạn sử dụng toà nhà theo thiết kế và việc cải tạo, xây lại khi xuống cấp. Đọc kỹ sổ, hỏi luật sư nếu băn khoăn, đừng dựa vào tin đồn.
Ở chung cư có tốn hơn ở nhà đất không?
Chung cư có phí cố định hằng tháng, nhà đất có chi phí sửa chữa không đều. Cộng mười năm lại thì chênh lệch tuỳ từng căn. Hỏi mức phí của toà nhà cụ thể và ước khoản sửa chữa của căn nhà cụ thể rồi mới so.
Có con nhỏ nên ở tầng thấp hay tầng cao?
Tầng thấp tiện đưa con xuống sân, đỡ phụ thuộc thang máy; tầng cao thoáng, ít muỗi bụi hơn nhưng cần an toàn cửa sổ, ban công thật kỹ. Ưu tiên lắp lưới và khoá an toàn dù ở tầng nào.
Nhà đất trong hẻm có an toàn cho trẻ hơn chung cư không?
Không hẳn. Hẻm có xe máy qua lại, chung cư có ban công và thang máy. Mỗi loại có rủi ro riêng; điều quan trọng là bố mẹ biết rủi ro của chỗ mình ở và xử lý trước.
Mua chung cư trước rồi đổi sang nhà đất sau có hợp lý không?
Nhiều gia đình đi theo hướng này. Cần tính chi phí giao dịch mỗi lần mua bán, thời gian bán được căn hộ, và không nên mua căn hộ đầu với kỳ vọng chắc chắn bán được giá cao hơn.
