Nếu chỉ để ở, một căn nhà trong hẻm yên, hẻm đủ cho xe hơi vào và cách đường lớn không quá xa thường dễ sống hơn nhà mặt tiền đường đông. Nhà mặt tiền hợp khi gia đình định buôn bán, cho thuê mặt bằng tầng trệt, và sẵn sàng sống chung với tiếng xe, bụi và chuyện an toàn của trẻ nhỏ.
Người mua lần đầu hay bị cuốn theo ý nghĩ mặt tiền là “sang”, là “giữ giá”. Có thể đúng ở một số nơi, nhưng nếu không kinh doanh gì, mình đang trả thêm một khoản đáng kể cho một thứ mình không dùng, và đổi lại là một đời sống ồn ào hơn.
Bài này so hai loại theo những chuyện xảy ra mỗi ngày, rồi đi sâu vào chuyện chọn hẻm, vì hẻm cũng có hẻm dễ sống và hẻm nên tránh.
Một ngày ở nhà mặt tiền đường đông
Năm giờ sáng xe tải giao hàng đã chạy. Bảy giờ, tiếng còi giờ cao điểm. Bụi đường bám vào bậu cửa, lau buổi sáng thì chiều đã đen. Cửa chính đóng gần như cả ngày, mở ra là gió bụi vào. Tầng trệt thường thành nơi để xe, không ai muốn ngồi chơi.
Ra vào cũng không dễ như tưởng. Đường lớn có dải phân cách thì muốn đi chiều ngược lại phải chạy xa để quay đầu. Dắt xe máy lên vỉa hè giờ cao điểm phải canh dòng xe. Khách tới chơi không có chỗ đậu.
Trẻ nhỏ là mối lo lớn nhất. Cửa nhà mở ra là lòng đường, trẻ chập chững chạy ra một bước là nguy hiểm. Nhiều gia đình ở mặt tiền phải lắp cửa kéo hai lớp, luôn khoá.
Đổi lại, nhà mặt tiền có những thứ hẻm không có: dễ tìm, xe cứu thương, cứu hoả vào thẳng, xe chở đồ đậu sát cửa, và cơ hội buôn bán hay cho thuê tầng trệt. Với gia đình có ý định kinh doanh, những ưu điểm này đáng giá thật.
Những điểm cần kiểm riêng với nhà mặt tiền
Lộ giới và quy hoạch mở đường. Đường đang được quy hoạch mở rộng thì một phần nhà có thể nằm trong lộ giới. Hỏi cơ quan quản lý quy hoạch địa phương trước khi cọc.
Độ cao nền so với mặt đường. Đường được nâng vài lần, nhà cũ thấp dần. Mưa lớn là nước tràn vào.
Dải phân cách và lối quay đầu. Xem trên bản đồ và đi thực tế xem từ nhà ra hướng mình hay đi mất bao lâu.
Quy định dừng đỗ trước nhà. Có đường cấm dừng đỗ giờ cao điểm. Nếu định buôn bán, khách không đậu được là mất khách.
Tiếng ồn ban đêm. Đường có xe tải chạy đêm thì ngủ khó. Đứng trước nhà lúc mười giờ tối một lần.
Vỉa hè trước nhà. Có cây xanh, cột điện, trạm biến áp hay tủ cáp ngay trước cửa không. Chúng ảnh hưởng ra vào và buôn bán.
Hàng xóm buôn bán gì. Quán nhậu, tiệm sửa xe, quán karaoke kế bên là tiếng ồn và mùi.
Kết cấu chịu rung. Nhà cũ mặt tiền đường nhiều xe nặng có thể bị rung, nứt. Nhờ kỹ sư xem nếu thấy vết nứt lạ.
Hẻm cũng có năm bảy loại
Hẻm xe hơi thông, nối hai đường lớn, thường là loại dễ sống và dễ bán lại: ô tô vào được, xe cứu thương vào được, ít bị ngập cục bộ hơn hẻm cụt thấp. Đổi lại, nếu hẻm thông thành đường tắt thì xe máy chạy qua liên tục giờ cao điểm.
Hẻm cụt yên tĩnh, ít người lạ, trẻ con chơi trong hẻm được. Nhưng hẻm cụt hẹp thì xe cứu hoả không vào được, và thoát nước kém nếu hẻm thấp. Hẻm cụt cũng hay có chuyện hàng xóm chiếm khoảng chung để xe, phơi đồ.
Hẻm sâu nhiều nhánh, hẻm trong hẻm, thường rẻ hơn hẳn. Đáng cân nhắc nếu khoảng cách từ đường lớn vào nhà chỉ vài phút đi bộ và đường hẻm đủ sáng ban đêm. Không đáng nếu phải đi qua đoạn tối, vắng, ngập, hay đoạn hẹp đến mức hai xe máy tránh nhau khó.
Hẻm có chợ tự phát, có quán nhậu đầu hẻm, có điểm tập kết rác là những thứ nhìn ban ngày không thấy hết. Đi xem lúc sáng sớm, trưa và tối, nhất là tối cuối tuần.
Một điểm rất đời thường: hẻm hay là nơi dựng rạp đám cưới, đám tang. Vài ngày như vậy hẻm bị chắn, xe khó ra vào. Đó là một phần của đời sống hẻm; nếu thấy khó chịu thì nên biết trước.
So nhà hẻm và nhà mặt tiền khi mua để ở
So theo những thứ ảnh hưởng tới sinh hoạt; giá trị đầu tư không nằm trong bảng.
| Tiêu chí | Nhà trong hẻm yên | Nhà mặt tiền đường đông |
|---|---|---|
| Ồn, bụi | Ít, phụ thuộc hàng xóm | Nhiều, gần như cả ngày |
| An toàn trẻ nhỏ | Dễ quản lý hơn, vẫn cần coi xe máy | Phải khoá cửa kỹ, rủi ro cao |
| Ra vào bằng ô tô | Tuỳ độ rộng hẻm | Thuận, nhưng khó đỗ |
| Cứu hoả, cứu thương | Khó với hẻm nhỏ, hẻm cụt | Thuận lợi |
| Buôn bán, cho thuê | Hạn chế, chủ yếu buôn bán nhỏ trong xóm | Thuận lợi |
| Quan hệ hàng xóm | Gần gũi, cũng dễ va chạm | Thưa hơn, ít va chạm hơn |
| Rủi ro quy hoạch đường | Hẻm cũng có thể có lộ giới mở rộng | Đường lớn có thể mở rộng, cắt vào nhà |
Những loại hẻm người mua lần đầu nên cẩn thận
Hẻm thấp hơn đường chính rõ rệt. Mưa lớn là nước dồn vào. Hỏi hàng xóm mùa mưa ngập tới đâu.
Hẻm có đoạn quá hẹp. Hai xe máy tránh nhau khó, chuyển đồ đạc, sửa nhà rất khổ.
Hẻm nằm cạnh kênh rạch chưa cải tạo. Mùi, muỗi, và có thể nằm trong khu quy hoạch chỉnh trang.
Hẻm có lối đi chung chưa rõ ràng. Đường vào nhà đi qua đất người khác mà không có giấy tờ lối đi chung là rủi ro pháp lý.
Hẻm có nhiều nhà trọ đông người. Không có gì xấu, nhưng ồn và đông hơn; giờ giấc khác nhau.
Hẻm có xưởng, kho. Xe tải ra vào, tiếng máy, có khi nguy cơ cháy.
Hẻm tối, ít đèn. Đi về khuya, nhất là phụ nữ, trẻ đi học thêm về muộn, sẽ thấy rõ.
Hẻm có tranh chấp ranh giới giữa các nhà. Hỏi tổ dân phố, hàng xóm lâu năm. Tranh chấp xóm kéo dài nhiều năm.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà mặt tiền để ở có phí không?
Nếu không buôn bán hay cho thuê tầng trệt, phần lớn khoản trả thêm cho mặt tiền không mang lại tiện ích tương xứng cho đời sống. Ngược lại, nếu có kế hoạch kinh doanh cụ thể, mặt tiền là lợi thế thật. Tính rõ mục đích trước khi trả giá.
Hẻm bao nhiêu mét thì ô tô vào được?
Tuỳ loại xe và tay lái, nhưng quan trọng hơn con số là đi thực tế: xe vào được tới cửa không, quay đầu ở đâu, có bị chắn bởi xe máy để trước nhà hàng xóm không. Lái thử một lần hoặc nhờ người quen có xe đi cùng.
Nhà hẻm cụt có khó bán lại không?
Không phải lúc nào cũng khó. Hẻm cụt yên tĩnh, rộng, khô ráo vẫn được nhiều gia đình tìm. Khó bán thường là hẻm cụt hẹp, thấp, sâu và tối.
Làm sao biết đường trước nhà có mở rộng không?
Hỏi cơ quan quản lý quy hoạch của địa phương hoặc tra thông tin quy hoạch công khai. Sau sắp xếp hành chính, hỏi UBND xã, phường nơi có nhà để biết đầu mối. Đừng chỉ tin lời người bán.
Nhà mặt tiền hẻm có phải là lựa chọn ở giữa không?
Nhà mặt tiền một con hẻm lớn thường cân bằng được: ô tô vào, buôn bán nhỏ được, ít ồn hơn đường chính. Vẫn cần kiểm ngập, lộ giới hẻm và đường ra đường lớn.
