Mua đất về tự xây hợp với người có thời gian, có chỗ ở ổn định trong lúc chờ và muốn căn nhà đúng ý mình. Mua nhà xây sẵn hợp với người cần dọn vào sớm và muốn biết chính xác tổng số tiền phải bỏ ra. Tự xây gần như luôn tốn thời gian, công sức và tiền phát sinh nhiều hơn dự tính ban đầu.
Một kịch bản rất hay gặp: bản vẽ đẹp, thợ quen giới thiệu, tính toán kỹ trên giấy. Rồi xin phép chậm vài tháng, giá vật liệu đổi giữa chừng, một mùa mưa làm ngưng công, và tiền thuê nhà ở trong suốt thời gian đó không ai tính vào. Căn nhà cuối cùng vẫn vừa ý, nhưng người tự xây nào đi qua rồi cũng nói giá như tính những thứ đó vào ngay từ đầu.
Bài này không khuyên cách nào hơn cách nào. Nó bày ra những gì mỗi cách đòi hỏi, để mỗi gia đình tự thấy mình hợp với đường nào.
Tự xây: được gì, trả giá bằng gì?
Cái được lớn nhất là căn nhà theo nhu cầu của mình: phòng ngủ tầng trệt cho ông bà, bếp rộng vì nhà hay nấu, chỗ để xe đủ cho hai xe máy và một chiếc xe đạp con. Mình chọn vật liệu, chọn thợ, biết móng đổ thế nào, ống nước chạy đâu. Sau này sửa chữa, mình hiểu căn nhà của mình.
Cái giá phải trả là thời gian và sự có mặt. Từ lúc mua đất tới lúc dọn vào thường đi qua nhiều chặng: thiết kế, xin phép, chọn nhà thầu, thi công, hoàn công. Mỗi chặng có thể chậm vì những lý do ngoài tầm tay. Trong cả quãng đó, gia đình vẫn phải ở đâu đó, trả tiền thuê hoặc ở nhờ.
Giám sát thi công là công việc thật, không phải ghé qua cuối tuần. Người không có chuyên môn có thể thuê giám sát độc lập; người tự giám sát thì phải học nhanh, đi công trình thường xuyên, và chấp nhận có những thứ mình không nhìn ra.
Tiền cũng là chuyện khác. Mua nhà xây sẵn biết ngay một con số. Tự xây là một dãy con số rải theo thời gian, trong đó có khoản phát sinh. Người tự xây khôn ngoan để riêng một khoản dự phòng ngay từ đầu, và coi như chắc chắn sẽ dùng.
So hai cách theo những thứ gia đình phải gánh
Bảng so theo trải nghiệm, không so giá vì giá phụ thuộc khu vực.
| Khía cạnh | Mua đất tự xây | Mua nhà xây sẵn |
|---|---|---|
| Thời gian tới khi dọn vào | Dài, nhiều chặng, dễ trễ | Ngắn, sau khi sang tên và bàn giao |
| Tổng chi phí | Biết dần, có phát sinh | Biết gần như ngay từ đầu |
| Chi phí ở trong lúc chờ | Tiền thuê hoặc ở nhờ cả quãng xây | Gần như không |
| Hợp nhu cầu | Theo ý mình | Theo ý người xây để bán |
| Chất lượng phần khuất | Mình biết, nếu giám sát kỹ | Khó biết, phải kiểm kỹ |
| Thủ tục | Thiết kế, giấy phép, hoàn công | Kiểm hoàn công, sang tên |
| Công sức | Rất nhiều | Tập trung vào lúc chọn và kiểm |
Trước khi mua đất để xây, phải chắc những gì?
Loại đất cho phép xây nhà ở. Đất ở mới xây nhà ở được; đất nông nghiệp thì không, và chuyển mục đích không phải lúc nào cũng được. Hỏi cơ quan đất đai địa phương.
Quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng. Được xây mấy tầng, lùi bao nhiêu, mật độ xây dựng ra sao. Hai lô cạnh nhau có thể có chỉ tiêu khác nhau.
Kích thước, hình dạng lô. Lô méo, lô quá nông, lô hẹp mặt tiền làm thiết kế khó và tốn.
Đường vào và hạ tầng. Đường đủ cho xe chở vật liệu, có điện, nước, thoát nước chưa. Lô trong khu mới hay thiếu hạ tầng hoàn chỉnh.
Nền đất. Đất ruộng san lấp, đất ven kênh cần móng kỹ hơn, tốn hơn. Hỏi kỹ sư kết cấu trước khi chốt.
Nhà bên cạnh. Xây sát nhà cũ có thể làm nứt nhà bên; cần biện pháp, có khi cần thoả thuận và ghi nhận hiện trạng trước.
Đất nền dự án đủ điều kiện chưa. Đất nền phân lô từ dự án phải đủ điều kiện về pháp lý và hạ tầng mới được chuyển nhượng; kiểm kỹ trước khi cọc.
Thời gian xin phép ở địa phương. Hỏi người vừa xây gần đó mất bao lâu, vướng gì. Sau sắp xếp hành chính, nơi cấp phép có thể đã đổi.
Mua nhà xây sẵn: chuyện phần khuất
Nhà xây sẵn để bán thường đẹp ở những thứ nhìn thấy: sơn mới, gạch bóng, đèn trang trí, cầu thang kính. Những gì khuất sau tường và dưới sàn thì khó biết: móng đổ thế nào, thép dùng loại gì, ống nước nối ra sao, chống thấm có làm đủ không.
Không phải ai xây để bán cũng làm ẩu. Nhưng người xây để bán và người xây để ở có động lực khác nhau; người mua nên kiểm như thể không biết gì về người xây. Hỏi bản vẽ, hỏi nhà thầu, hỏi hoá đơn vật liệu chính nếu có. Nhờ kỹ sư xem một buổi là khoản tiền nhỏ so với giá nhà.
Chuyện pháp lý quan trọng không kém: nhà mới xây đã được hoàn công và cập nhật vào sổ chưa. Nếu sổ mới chỉ ghi đất, phần nhà chưa được ghi nhận, việc sang tên, thế chấp vay ngân hàng sau này đều có thể vướng. Xây đúng phép hay xây vượt tầng, lấn ra ngoài cũng phải kiểm.
Một mẹo nhỏ: đến xem sau một trận mưa lớn, xem chân tường, trần tầng trên cùng, quanh khung cửa sổ. Nhà mới mà đã có vệt ẩm là dấu hiệu chống thấm chưa đạt.
Kiểu gia đình hợp với mỗi cách
Vợ chồng đang ở nhà bố mẹ, chưa vội. Có chỗ ở ổn định trong lúc xây, hợp tự xây.
Gia đình đang thuê nhà, tiền thuê nặng. Mỗi tháng chờ là thêm một khoản; mua nhà xây sẵn đỡ gánh.
Người có bạn bè, người thân làm xây dựng. Có người tin cậy tư vấn và giám sát, tự xây đỡ rủi ro hơn.
Người đi làm xa, ít thời gian. Khó theo công trình; mua nhà xây sẵn, dồn sức vào khâu kiểm.
Gia đình có nhu cầu đặc biệt. Người già cần phòng tầng trệt, người khuyết tật cần lối đi rộng, nhà làm việc tại gia — tự xây dễ đáp ứng hơn.
Người mua lần đầu, tiền vừa khít. Tự xây dễ đội chi phí; nhà xây sẵn cho con số rõ ràng hơn để tính khoản vay.
Người muốn ở ngay trước mùa tựu trường. Lịch tự xây khó chắc; nhà có sẵn chủ động hơn.
Người thích tự tay làm. Chọn tự xây nếu thật sự thích quá trình, không chỉ thích kết quả.
Câu hỏi thường gặp
Tự xây nhà có rẻ hơn mua nhà xây sẵn không?
Trên giấy thường rẻ hơn vì không trả phần lời của người xây để bán. Nhưng khi cộng tiền ở thuê trong lúc xây, chi phí giám sát, phát sinh và thời gian của mình, khoảng chênh có thể thu hẹp nhiều. Tính đủ mới so được.
Xây nhà ở có bắt buộc xin giấy phép không?
Phần lớn nhà ở riêng lẻ ở đô thị cần giấy phép xây dựng; một số trường hợp được miễn theo quy định. Hỏi cơ quan cấp phép nơi có đất trước khi thiết kế, vì quy định có thể thay đổi.
Mua nhà mới xây chưa hoàn công có sao không?
Phần nhà chưa được ghi nhận trên sổ thì quyền của mình với phần đó chưa trọn vẹn, và việc vay thế chấp, bán lại có thể vướng. Đề nghị người bán hoàn công trước khi sang tên, hoặc hỏi luật sư cách ghi điều khoản bảo vệ mình.
Có nên thuê kỹ sư xem nhà xây sẵn trước khi mua không?
Nên, nhất là nhà mới xây để bán. Kỹ sư nhìn được những dấu hiệu người thường bỏ qua, như vết nứt kết cấu, độ võng sàn, dấu ẩm sau lớp sơn mới.
Mua đất trong khu dân cư mới có gì cần chú ý?
Kiểm pháp lý của dự án, hạ tầng đã hoàn thiện chưa, khu có dân ở thật chưa. Khu mới mà ít nhà xây thì trường, chợ, an ninh có thể còn thiếu nhiều năm.
