Mua nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn làm được, và khá phổ biến. Điều kiện là phải làm việc ba bên: người mua, người bán và ngân hàng đang giữ sổ cùng xác nhận khoản nợ còn lại, tiền trả nợ đi thẳng vào tài khoản ngân hàng chứ không qua tay chủ nhà, ngân hàng giải chấp, nhà được xoá đăng ký thế chấp, rồi mới công chứng hợp đồng mua bán.
Rủi ro không nằm ở chuyện nhà đang thế chấp. Rủi ro nằm ở cách làm: đưa tiền cọc lớn cho chủ nhà "để đi trả ngân hàng lấy sổ ra", rồi chủ nhà dùng tiền vào việc khác, hoặc nhà còn thế chấp ở một nơi khác mà mình không biết. Bài này nói cách nhận ra, cách làm an toàn và những câu nên hỏi ngân hàng.
Vì sao nhà đang thế chấp không bán thẳng được?
Khi chủ nhà vay ngân hàng và thế chấp căn nhà, ngân hàng thường giữ sổ gốc, và việc thế chấp được đăng ký tại cơ quan đất đai. Muốn chuyển nhượng căn nhà cho người khác, thông thường phải được ngân hàng đồng ý hoặc phải trả xong khoản vay và xoá đăng ký thế chấp. Văn phòng công chứng gần như không công chứng mua bán một căn nhà còn đang đăng ký thế chấp mà không có sự tham gia của ngân hàng.
Điều này thực ra bảo vệ người mua. Nó có nghĩa là một căn nhà đang thế chấp không thể bị bán lén cho mình mà ngân hàng không biết. Vấn đề chỉ nảy sinh khi người mua chấp nhận các con đường tắt: cọc lớn cho chủ để chủ tự đi tất toán, ký giấy tay chờ "lấy sổ về rồi công chứng", hay nhận chuyển nhượng qua một người trung gian.
Người bán có nhà thế chấp thường thiếu tiền mặt để tất toán trước, nên họ cần tiền của người mua. Đó là nhu cầu chính đáng, và có cách làm an toàn cho cả hai. Chỉ cần người mua không chấp nhận cách làm mà tiền của mình rời tay trước khi có gì bảo đảm.
Cũng có những trường hợp nhà thế chấp ở chỗ không phải ngân hàng: cầm sổ cho người cho vay cá nhân, cho tiệm cầm đồ, cho một người quen. Những trường hợp này khó kiểm hơn nhiều, vì không có quy trình chuẩn và có khi không được đăng ký. Thấy chủ nhà không có sổ gốc mà không giải thích được rõ ràng, nên coi là rủi ro cao.
Nhận ra nhà đang thế chấp bằng cách nào?
Chủ nhà không đưa được sổ gốc. Lý do thường gặp nhất là sổ đang ở ngân hàng. Hỏi thẳng, đừng ngại.
Trang ghi thay đổi có dòng thế chấp mà chưa có dòng xoá. Đọc tới dòng cuối cùng của phần thay đổi sau khi cấp sổ.
Ảnh sổ môi giới gửi chụp từ lâu. Ảnh có thể chụp trước khi chủ đem thế chấp. Luôn xem bản gốc.
Chủ nhà muốn cọc lớn bất thường. Cọc một tỷ lệ cao của giá bán thường là vì cần tiền tất toán khoản vay. Hỏi lý do.
Chủ nhà hẹn công chứng sau khi "lấy sổ về". Câu này gần như là lời xác nhận sổ đang nằm ở đâu đó.
Xác minh với văn phòng đăng ký đất đai. Cùng chủ nhà đến hỏi thông tin thửa đất, trong đó có tình trạng đăng ký thế chấp.
Hỏi văn phòng công chứng. Công chứng viên thường kiểm tra dữ liệu ngăn chặn và tình trạng giao dịch trước khi công chứng; hỏi họ có thể kiểm tra trước giúp những gì.
Để ý chuyện vay ngoài. Hàng xóm kể có người lạ đến đòi tiền, chủ nhà đang gấp tiền. Đây không phải bằng chứng, nhưng là lý do để hỏi kỹ.
Quy trình mua nhà đang thế chấp theo kiểu ba bên
Mỗi ngân hàng có quy trình riêng, nhưng khung chung thường như sau. Hỏi ngân hàng đang giữ sổ về các bước cụ thể của họ:
- Chủ nhà liên hệ ngân hàng, xin xác nhận dư nợ còn lại. Người mua nên đi cùng hoặc nhìn thấy văn bản xác nhận, không chỉ nghe con số qua lời kể.
- Ba bên thống nhất cách thanh toán. Phần tiền đủ để tất toán khoản vay được chuyển thẳng vào tài khoản ngân hàng chỉ định, không qua tay chủ nhà.
- Ký thoả thuận đặt cọc có ghi rõ mục đích tiền cọc. Ghi tiền cọc dùng để tất toán khoản vay tại ngân hàng nào, chuyển vào tài khoản nào, hạn giải chấp, hệ quả nếu không giải chấp được.
- Ngân hàng nhận tiền, tất toán, trả sổ và giải chấp. Hỏi ngân hàng thời gian dự kiến, ai đi làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
- Xoá đăng ký thế chấp tại cơ quan đất đai. Kiểm tra trang ghi thay đổi đã có dòng xoá thế chấp.
- Công chứng hợp đồng mua bán. Lúc này nhà không còn thế chấp, giao dịch như bình thường.
- Thanh toán phần còn lại theo hợp đồng. Vẫn ưu tiên chuyển khoản, có nội dung rõ ràng.
Nếu người mua cũng vay ngân hàng để mua, có ngân hàng hỗ trợ quy trình nhận chuyển nhượng nhà đang thế chấp ở ngân hàng khác hoặc cùng ngân hàng. Hỏi trực tiếp ngân hàng mình định vay về khả năng này.
Những cách làm nên tránh
Đưa tiền mặt cho chủ nhà để chủ tự đi trả ngân hàng. Tiền rời tay mình mà không có gì bảo đảm sẽ được dùng đúng mục đích.
Chuyển khoản vào tài khoản cá nhân của chủ với nội dung chung chung. Không chứng minh được mục đích. Nếu buộc phải chuyển cho chủ, ghi rõ nội dung và có thoả thuận kèm.
Ký giấy tay mua bán, chờ lấy sổ ra rồi công chứng sau. Khoảng thời gian chờ là khoảng thời gian mình không có gì trong tay ngoài tờ giấy tay.
Nhận "sang tay" qua người thứ ba đang cầm sổ. Người cầm sổ không phải chủ. Giao dịch kiểu này rất dễ thành tranh chấp ba bên.
Tin rằng "ngân hàng quen, giải chấp nhanh lắm". Thời gian giải chấp phụ thuộc thủ tục của ngân hàng và cơ quan đất đai, không phụ thuộc người quen.
Cọc phần lớn giá trị nhà trước khi thấy văn bản xác nhận dư nợ. Nếu nợ thực tế lớn hơn giá bán, giao dịch có thể không thực hiện được.
Bỏ qua khả năng nhà còn vay ở chỗ khác. Ngoài khoản vay ngân hàng, chủ nhà có thể còn nợ cá nhân. Hỏi, và kiểm dữ liệu ngăn chặn qua công chứng.
Khi nào nên dừng và hỏi luật sư?
Phần lớn giao dịch nhà thế chấp ngân hàng diễn ra suôn sẻ nếu theo quy trình ba bên. Nhưng có những tình huống người mua nên dừng lại và nhờ luật sư xem trước khi đi tiếp. Một là khoản nợ còn lại lớn, gần bằng hoặc vượt giá bán. Hai là nhà thế chấp cho cá nhân, tiệm cầm đồ, chỗ không có quy trình rõ ràng. Ba là chủ nhà đang có nợ quá hạn, có tin đồn ngân hàng chuẩn bị xử lý tài sản.
Bốn là chủ nhà từ chối làm việc ba bên, chỉ muốn nhận tiền mặt. Có thể có lý do cá nhân, nhưng với người mua, đó là tín hiệu để chậm lại. Năm là thoả thuận cọc do bên bán soạn sẵn, có điều khoản phạt cọc nặng phía người mua mà nhẹ phía người bán khi không giải chấp được.
Trong những trường hợp đó, chi phí nhờ luật sư đọc giấy tờ, soạn điều khoản cọc thường nhỏ hơn rất nhiều so với số tiền đang đặt vào. Đừng để sự gấp gáp của người bán thành sự gấp gáp của mình.
Và với mọi giao dịch nhà thế chấp, một nguyên tắc nên nhớ: tiền của mình chỉ nên đi vào nơi có thể chứng minh được mục đích, và chỉ đi khi đã có văn bản ghi nhận việc đó.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đang thế chấp ngân hàng có mua được không?
Mua được, thường theo cách ba bên: ngân hàng xác nhận dư nợ, tiền tất toán chuyển thẳng vào ngân hàng, giải chấp và xoá đăng ký thế chấp xong mới công chứng mua bán. Hỏi ngân hàng đang giữ sổ về quy trình cụ thể của họ.
Chủ nhà xin tiền cọc để trả ngân hàng có an toàn không?
Chỉ an toàn khi tiền được chuyển thẳng vào tài khoản ngân hàng chỉ định với mục đích tất toán, và thoả thuận cọc ghi rõ điều đó. Đưa tiền mặt cho chủ để chủ tự đi trả là rủi ro lớn.
Giải chấp mất bao lâu?
Tuỳ quy trình của từng ngân hàng và cơ quan đất đai, nên hỏi trực tiếp. Trong thoả thuận cọc, nên ghi hạn giải chấp và hệ quả nếu quá hạn.
Làm sao biết nhà còn thế chấp ở chỗ khác ngoài ngân hàng?
Đọc trang ghi thay đổi trên sổ gốc, cùng chủ hỏi văn phòng đăng ký đất đai, và hỏi văn phòng công chứng về dữ liệu ngăn chặn. Khoản vay cá nhân không đăng ký thì khó phát hiện, nên càng phải giữ nguyên tắc tiền đi qua ngân hàng.
Mình vay ngân hàng để mua nhà đang thế chấp thì sao?
Một số ngân hàng hỗ trợ quy trình giải ngân để tất toán khoản vay cũ của bên bán rồi nhận thế chấp mới. Hỏi trực tiếp ngân hàng mình định vay về điều kiện và các bước.
