Không có một chỗ duy nhất trả lời được câu "nhà này có tranh chấp không". Phải ghép nhiều nguồn: hỏi văn phòng công chứng về dữ liệu ngăn chặn, cùng chủ nhà hỏi văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng thửa đất, hỏi UBND phường, xã và tổ dân phố về tranh chấp, khiếu nại đã biết, rồi nói chuyện với hàng xóm. Mỗi nguồn bắt được một kiểu rủi ro.
Tranh chấp không phải lúc nào cũng có giấy tờ. Có khi chỉ là anh em trong nhà chưa đồng ý chia, hàng xóm đang cãi nhau về một mét ranh đất, hay một người đã đưa tiền mua giấy tay trước mình. Những chuyện đó không hiện trên hệ thống nào, nhưng sẽ thành chuyện của người mua ngay khi mình đặt cọc.
Các kiểu "vướng" hay gặp ở một căn nhà
Tranh chấp thừa kế trong gia đình. Người đứng tên đã mất, các con chưa thống nhất, một người đứng ra bán. Phổ biến nhất và nguy hiểm nhất với người mua.
Tranh chấp giữa vợ chồng. Đang ly hôn, chưa chia tài sản, một bên muốn bán nhanh.
Tranh chấp ranh giới, lối đi với hàng xóm. Cãi nhau về bức tường, khe nước, lối đi chung. Thường không có hồ sơ ở toà, nhưng có thể đã có đơn ở phường, xã.
Ngăn chặn giao dịch theo yêu cầu cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ khi có vụ án liên quan, có yêu cầu của toà án, cơ quan thi hành án. Thông tin ngăn chặn thường được gửi tới cơ quan đất đai, văn phòng công chứng.
Tài sản bị kê biên để thi hành án. Chủ nhà có nghĩa vụ trả nợ theo bản án, nhà bị kê biên hoặc có nguy cơ bị kê biên.
Đã bán, đã cọc cho người khác trước. Một căn nhà, hai người mua. Hay gặp khi chủ nhà cần tiền gấp, nhận cọc nhiều nơi.
Khiếu nại về cấp sổ, đền bù, thu hồi đất. Có thể còn treo hồ sơ ở cơ quan nhà nước.
Nhà đang cho thuê dài hạn. Không hẳn là tranh chấp, nhưng hợp đồng thuê còn hạn có thể làm việc nhận nhà phức tạp.
Hỏi ở đâu, mỗi nơi trả lời được gì?
Văn phòng công chứng. Nhiều văn phòng công chứng có tra dữ liệu ngăn chặn trước khi công chứng. Hỏi xem họ có thể kiểm tra trước cho mình theo số thửa, số sổ không, và kết quả có ý nghĩa tới đâu.
Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi giữ hồ sơ thửa đất, biết tình trạng đăng ký thế chấp, ngăn chặn đã được thông báo tới. Thông tin của chủ sử dụng thường cần chủ đồng ý cung cấp, nên rủ chủ nhà cùng đi.
UBND phường, xã nơi có nhà. Biết những tranh chấp đã có đơn hoà giải, khiếu nại đã gửi tới. Hỏi bộ phận địa chính, tư pháp.
Tổ trưởng tổ dân phố. Biết chuyện trong khu: gia đình nào đang cãi nhau chuyện nhà, ai đã đến hỏi mua trước.
Hàng xóm sát vách và lâu năm. Biết chuyện ranh giới, chuyện người lạ tới đòi nợ, chuyện anh em tranh giành.
Cơ quan thi hành án dân sự. Nếu có nghi ngờ chủ nhà có nghĩa vụ theo bản án. Thường cần luật sư làm việc này.
Luật sư. Khi các nguồn cho thông tin không khớp, hoặc khi giá trị giao dịch lớn, luật sư giúp kiểm theo quy trình có hệ thống hơn.
Tranh chấp thừa kế: kiểu rủi ro khó thấy nhất
Kiểu tình huống điển hình: sổ đứng tên cha mẹ đã mất. Một người con đang ở trong nhà, nói các anh chị em đã đồng ý cho bán, giấy tờ "đang làm". Người mua cọc, rồi một người anh ở xa về phản đối, giao dịch đứng im, tiền cọc khó đòi vì đã tiêu.
Nguyên tắc đơn giản: nếu người đứng tên trên sổ đã mất, phải có thủ tục thừa kế xong, hoặc tất cả những người thừa kế đều tham gia ký. Lời nói "anh em đồng ý hết rồi" không có giá trị gì. Hỏi xem đã có văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản được công chứng chưa, và sổ đã được cập nhật tên người thừa kế chưa.
Ngay cả khi đã có văn bản, vẫn nên hỏi thêm: có ai trong diện thừa kế bị bỏ sót không, có người đang ở nước ngoài, có người con riêng không. Những người bị bỏ sót có thể khởi kiện sau này. Đây là câu hỏi mà công chứng viên và luật sư có kinh nghiệm thường đặt ra, người mua đừng ngại hỏi lại.
Hàng xóm thường biết nhà đó có mấy người con, ai ở đâu, có ai bất hoà. Thông tin này không thay giấy tờ, nhưng giúp mình biết phải hỏi kỹ ở chỗ nào.
Vì sao "tra công chứng thấy sạch" vẫn chưa đủ?
Nhiều người mua nghĩ chỉ cần văn phòng công chứng tra thấy không có ngăn chặn là xong. Kết quả đó có giá trị, nhưng nó chỉ phản ánh những gì đã được cơ quan có thẩm quyền gửi vào hệ thống. Một vụ tranh chấp vừa mới nổ ra, một đơn khởi kiện chưa được toà thụ lý, một người đã đưa tiền mua giấy tay — tất cả đều có thể chưa có dấu vết gì ở đó.
Văn phòng đăng ký đất đai cũng vậy: họ biết thửa đất đang đăng ký thế chấp ở đâu, có thông báo ngăn chặn nào gửi tới không, nhưng không biết anh em trong nhà đang cãi nhau, hay hàng xóm vừa nộp đơn lên phường về bức tường chung.
Ngược lại, hàng xóm và tổ dân phố biết rất nhiều chuyện đời thường nhưng không có thẩm quyền và có khi nghe nhầm, nói quá. Thông tin của họ là manh mối để hỏi tiếp, không phải kết luận.
Vì vậy cách nghĩ đúng là ghép nguồn: hệ thống cho biết những gì đã chính thức, con người cho biết những gì đang âm ỉ. Khi hai bên khớp nhau thì yên tâm hơn; khi lệch nhau thì đó chính là chỗ phải hỏi kỹ, hoặc nhờ luật sư làm tiếp.
Dấu hiệu nên kiểm kỹ hơn bình thường
Giá thấp hơn hẳn các căn tương tự xung quanh. Có thể là chủ cần tiền gấp, cũng có thể là có điều không muốn nói.
Người bán không phải người đứng tên. Uỷ quyền, thừa kế, mua giấy tay trước. Mỗi trường hợp có rủi ro riêng.
Chủ nhà giục cọc và giục công chứng gấp bất thường. Có thể là để kịp trước một sự kiện bất lợi như bản án, đơn ngăn chặn.
Chủ nhà không muốn cùng đi hỏi cơ quan đất đai. Người bán ngay thẳng thường không ngại việc này.
Có người khác đang sống trong nhà mà không phải chủ. Người thân, người thuê, người đã cọc mua trước. Hỏi họ là ai, có đồng ý rời đi không.
Hàng xóm, tổ dân phố úp mở "nhà này phức tạp lắm". Hỏi thêm cho ra chuyện gì.
Căn nhà từng bán hụt nhiều lần. Người mua trước có thể đã phát hiện ra vấn đề mà mình chưa thấy.
Có dấu hiệu xây dựng, sửa chữa bị đình chỉ. Công trình dở dang, có biên bản dán trước cửa.
Cọc thế nào khi chưa kiểm chắc được hết?
Thực tế không phải lúc nào cũng kiểm được mọi thứ trước khi cọc. Khi đó, giảm rủi ro bằng cách:
- Cọc ở mức vừa phải. Mức cọc vừa đủ thể hiện thiện chí, không đặt phần lớn tài sản của mình vào một tờ thoả thuận.
- Lập thoả thuận cọc bằng văn bản, nên công chứng. Văn bản có công chứng thì việc xác định các bên và nội dung rõ ràng hơn.
- Ghi điều kiện: không có tranh chấp, không bị ngăn chặn. Nếu phát hiện tranh chấp, ngăn chặn trước ngày công chứng mua bán thì bên mua được nhận lại cọc. Câu chữ nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem.
- Yêu cầu chủ nhà cam kết bằng văn bản. Cam kết tài sản không tranh chấp, không thế chấp ngoài, chưa cọc cho ai khác.
- Chuyển tiền cọc qua ngân hàng, nội dung rõ ràng. Tránh tiền mặt không có biên nhận.
- Đặt hạn công chứng mua bán hợp lý. Đủ dài để mình kịp kiểm, đủ ngắn để chủ nhà không có thời gian rao bán cho người khác.
Câu hỏi thường gặp
Văn phòng công chứng có tra được nhà có tranh chấp không?
Văn phòng công chứng thường tra được thông tin ngăn chặn đã được cơ quan có thẩm quyền gửi tới, không biết được những tranh chấp chưa ai báo. Vì vậy cần kết hợp với cơ quan đất đai, phường, xã và hàng xóm.
Tranh chấp với hàng xóm về ranh giới có ảnh hưởng tới người mua không?
Có. Sau khi mua, mình là người kế thừa chuyện ranh giới đó. Nên hỏi đã giải quyết chưa, có biên bản hoà giải không, và đối chiếu ranh trên sổ với thực tế.
Người bán nói anh em đồng ý hết rồi có tin được không?
Lời nói không đủ. Phải có văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản, hoặc tất cả người thừa kế cùng ký. Nên hỏi công chứng viên về giấy tờ cần có.
Làm sao biết nhà đã nhận cọc của người khác?
Khó biết chắc. Hỏi hàng xóm, yêu cầu chủ cam kết bằng văn bản chưa cọc cho ai, và đặt hạn công chứng hợp lý. Nếu có nghi ngờ, nên dừng lại.
Nhà bị ngăn chặn giao dịch thì có mua được không?
Trong thời gian bị ngăn chặn, giao dịch thường không được công chứng hay đăng ký. Cần biết lý do ngăn chặn và khi nào được gỡ, việc này nên nhờ luật sư.
Có nên mua nhà giá rẻ vì chủ đang tranh chấp?
Giá rẻ thường đi kèm rủi ro mất thời gian và tiền bạc nhiều năm. Nếu không có luật sư theo sát và không sẵn sàng chờ, người mua để ở nên tránh.
