Trước khi cọc, người mua phải xác định đủ những ai có quyền với căn nhà: tất cả những người đứng tên trên sổ; vợ hoặc chồng của người đứng tên nếu nhà là tài sản chung trong hôn nhân; các thành viên có chung quyền sử dụng nếu sổ cấp cho hộ gia đình; tất cả người thừa kế nếu chủ sổ đã mất. Thiếu một người đồng ý là giao dịch có thể bị tranh chấp, thậm chí bị tuyên vô hiệu sau này.
Người bán ngồi trước mặt mình thường chỉ là một người. Câu hỏi "còn ai có quyền với căn nhà này nữa không" nghe hơi khó nói, nhưng là câu quan trọng nhất trước khi đưa tiền. Bài này đi qua từng trường hợp hay gặp, kèm giấy tờ cần xem và nơi cần hỏi.
Vì sao người ngồi trước mặt chưa chắc là đủ?
Một căn nhà ở Việt Nam hiếm khi chỉ "của một người" theo nghĩa pháp lý. Nhà mua sau khi cưới thường là tài sản chung của hai vợ chồng dù sổ chỉ ghi một tên. Nhà ông bà để lại thường thuộc nhiều người con. Nhà cấp sổ từ lâu có thể ghi cho cả hộ gia đình. Mỗi trường hợp, những người không có mặt lúc mình xem nhà vẫn có quyền nói "không".
Hệ quả với người mua: nếu thiếu sự đồng ý của một người có quyền, người đó có thể phản đối giao dịch, có thể khởi kiện. Tiền đã trả thì phải đòi lại từ người bán, mà người bán có khi đã tiêu hết. Văn phòng công chứng thường kiểm khá kỹ ai phải ký, nhưng giai đoạn đặt cọc thường diễn ra trước đó, nhiều khi bằng giấy tay, và đó là lúc rủi ro rơi vào người mua.
Không cần nghi ngờ người bán. Phần lớn người bán không cố tình giấu; họ chỉ nghĩ đơn giản "sổ đứng tên mình thì mình bán". Việc của người mua là hỏi đúng, xem đúng giấy tờ, và yêu cầu đủ người có quyền cùng tham gia ngay từ thoả thuận cọc.
Câu hỏi nên hỏi rất tự nhiên: "Anh chị mua nhà này năm nào, lúc đó đã lập gia đình chưa?", "Sổ cấp cho ai, có ai cùng đứng tên không?", "Nhà có phải của ông bà để lại không?". Câu trả lời dẫn tới giấy tờ cần xem.
Tài sản chung vợ chồng: sổ một tên vẫn có thể cần hai chữ ký
Sổ ghi tên cả hai vợ chồng. Cả hai phải cùng ký hoặc một người uỷ quyền hợp lệ cho người kia.
Sổ chỉ ghi tên một người nhưng có trong thời kỳ hôn nhân. Thường được coi là tài sản chung, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng. Văn phòng công chứng sẽ yêu cầu xác định.
Người bán nói là tài sản riêng. Phải có giấy tờ chứng minh: nhà có trước khi kết hôn, được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc có thoả thuận tài sản riêng hợp lệ.
Người bán độc thân. Thường phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Hỏi văn phòng công chứng về yêu cầu cụ thể.
Người bán đã ly hôn. Xem quyết định, bản án ly hôn đã chia căn nhà này cho ai chưa. Chưa chia thì vẫn có thể là tài sản chung với người vợ, chồng cũ.
Vợ hoặc chồng không có mặt khi xem nhà, khi cọc. Đề nghị người đó cùng ký thoả thuận cọc, hoặc có văn bản đồng ý. Một chữ ký vắng mặt hôm nay là một rủi ro về sau.
Vợ chồng đang mâu thuẫn, ly thân. Tình huống dễ xảy ra chuyện một bên bán nhanh. Thận trọng gấp đôi.
Sổ hộ gia đình, đồng thừa kế, người ở xa: những trường hợp đặc biệt
Sổ cấp cho hộ gia đình. Những thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ thường phải đồng ý khi chuyển nhượng. Xác định ai là thành viên có quyền là chuyện phải hỏi công chứng viên dựa trên hồ sơ, không tự đoán từ sổ hộ khẩu cũ.
Chủ sổ đã mất, chưa làm thừa kế. Cần thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản trước, hoặc tất cả người thừa kế cùng tham gia.
Một người thừa kế đứng ra bán. Hỏi văn bản thoả thuận phân chia di sản, sổ đã cập nhật tên người thừa kế chưa.
Có người thừa kế ở nước ngoài. Họ có thể ký uỷ quyền hoặc văn bản đồng ý tại cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài, cần thủ tục hợp pháp hoá theo quy định. Hỏi công chứng viên giấy tờ nào được chấp nhận.
Có người thừa kế là trẻ chưa thành niên. Phải có người đại diện theo pháp luật, và có những giới hạn về việc định đoạt tài sản của người chưa thành niên. Trường hợp này nên hỏi luật sư.
Nhà đứng tên chung nhiều anh em. Tất cả cùng ký, hoặc uỷ quyền hợp lệ. Một người không đồng ý là không bán được phần chung.
Người bán được uỷ quyền. Xem hợp đồng uỷ quyền: ai uỷ quyền, phạm vi có việc bán không, còn hiệu lực không, có công chứng không. Nếu được, liên lạc trực tiếp người uỷ quyền để xác nhận.
Tra nhanh: trường hợp nào cần giấy tờ gì?
Bảng dưới để người mua biết hỏi giấy tờ gì. Danh sách giấy tờ cụ thể do văn phòng công chứng yêu cầu theo từng hồ sơ, nên hỏi họ trước.
| Trường hợp | Ai cần đồng ý | Giấy tờ nên hỏi xem |
|---|---|---|
| Sổ ghi hai vợ chồng | Cả hai | Căn cước hai người, giấy đăng ký kết hôn |
| Sổ một tên, có trong hôn nhân | Thường cả hai vợ chồng | Giấy đăng ký kết hôn, hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng |
| Người bán độc thân | Người đứng tên | Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân |
| Đã ly hôn | Tuỳ quyết định chia tài sản | Quyết định hoặc bản án ly hôn, phần chia tài sản |
| Sổ cấp cho hộ gia đình | Các thành viên có chung quyền | Hồ sơ cấp sổ, giấy tờ xác định thành viên — hỏi công chứng viên |
| Chủ sổ đã mất | Tất cả người thừa kế | Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản, giấy chứng tử |
| Người được uỷ quyền bán | Người uỷ quyền | Hợp đồng uỷ quyền còn hiệu lực, đúng phạm vi |
Đặt cọc khi chưa đủ người: làm sao cho an toàn?
Thường gặp nhất là người chồng đi xem nhà, đồng ý giá, nhưng người vợ đang ở quê hoặc đang đi làm xa, hẹn tuần sau về ký. Người mua sợ mất nhà nên muốn cọc ngay với một người. Cách hợp lý là cọc ít, ghi rõ trong thoả thuận rằng người còn lại sẽ cùng ký trong thời hạn cụ thể, và nếu không ký thì bên mua được nhận lại đủ tiền cọc.
Với nhà thừa kế, cẩn trọng hơn: nếu thủ tục thừa kế chưa xong, chưa nên cọc lớn. Thời gian làm thủ tục có thể kéo dài, và chỉ cần một người thừa kế không đồng ý là mọi thứ dừng lại. Nếu vẫn muốn giữ nhà, mức cọc nên là mức mình chấp nhận chờ lâu và chấp nhận khả năng phải đòi lại.
Trong mọi trường hợp, đừng nhận lời "người kia đồng ý rồi, để anh ký thay". Không ai có quyền ký thay nếu không có uỷ quyền hợp lệ. Một tin nhắn, một cuộc gọi video nói "em đồng ý" không thay được chữ ký.
Câu chữ trong thoả thuận cọc liên quan tới điều kiện đủ người ký nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem. Chi phí nhỏ, còn hậu quả của một câu viết lỏng thì lớn.
Câu hỏi thường gặp
Sổ chỉ đứng tên chồng thì vợ có cần ký khi bán không?
Nếu nhà có trong thời kỳ hôn nhân, thường được coi là tài sản chung và cần cả hai đồng ý, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng. Văn phòng công chứng sẽ yêu cầu giấy tờ để xác định.
Sổ cấp cho hộ gia đình thì ai phải ký?
Những thành viên có chung quyền sử dụng đất theo hồ sơ cấp sổ. Việc xác định ai thuộc diện này cần dựa trên hồ sơ cụ thể, nên hỏi công chứng viên hoặc văn phòng đăng ký đất đai thay vì tự suy từ sổ hộ khẩu cũ.
Một người thừa kế không đồng ý bán thì sao?
Thường không thể bán phần chung khi chưa đủ người đồng ý. Người mua không nên cọc lớn trong tình huống này vì giao dịch có thể kéo dài hoặc không thành.
Người bán ở nước ngoài uỷ quyền cho người thân bán có được không?
Có thể, nếu văn bản uỷ quyền lập đúng thủ tục và có phạm vi bán. Hỏi công chứng viên văn bản nào được chấp nhận, và nếu được hãy liên lạc trực tiếp người uỷ quyền để xác nhận.
Người bán đã ly hôn thì cần xem gì?
Xem quyết định hoặc bản án ly hôn đã chia căn nhà cho ai. Nếu chưa chia, nhà có thể vẫn là tài sản chung với người vợ hoặc chồng cũ, và cần người đó đồng ý.
