Pháp lý căn hộ và nhà dự án phụ thuộc vào loại giao dịch. Mua căn đã có sổ thì kiểm gần giống nhà phố, cộng thêm phần sở hữu riêng, sở hữu chung của toà nhà. Mua lại một hợp đồng mua bán chưa có sổ thì kiểm hợp đồng gốc với chủ đầu tư, tiến độ đã thanh toán, khả năng chuyển nhượng hợp đồng và tình trạng cấp sổ của dự án. Mua trực tiếp nhà hình thành trong tương lai thì kiểm dự án đủ điều kiện bán chưa, có bảo lãnh ngân hàng không, và hợp đồng mẫu có công bằng không.
Người mua căn hộ thường thấy toà nhà sừng sững đó nên yên tâm hơn mua nhà phố. Nhưng nhiều rắc rối kéo dài nhất của người mua nhà lại nằm ở căn hộ: dự án chậm cấp sổ nhiều năm, hợp đồng mua đi bán lại qua nhiều tay, dự án đang thế chấp ngân hàng của chủ đầu tư. Bài này chia theo ba loại giao dịch để người mua biết mình đang ở trường hợp nào và phải kiểm gì.
Ba kiểu mua căn hộ, ba bộ câu hỏi khác nhau
Kiểu thứ nhất là mua một căn hộ đã có sổ đứng tên người bán. Về cơ bản, đây là giao dịch chuyển nhượng giống như nhà phố: công chứng hợp đồng mua bán, đăng ký sang tên. Phần cần chú ý thêm là trên sổ căn hộ ghi diện tích sàn sử dụng riêng, phần sở hữu chung, hình thức sử dụng đất chung của toà nhà và thời hạn.
Kiểu thứ hai là mua lại một căn hộ mà người bán chỉ có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư, chưa có sổ. Có thể căn hộ đã bàn giao, người bán đã ở nhiều năm, nhưng dự án chưa được cấp sổ cho cư dân. Giao dịch lúc này thường là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, có quy trình riêng và cần sự xác nhận của chủ đầu tư.
Kiểu thứ ba là mua trực tiếp từ chủ đầu tư một căn đang xây hoặc chưa xây, gọi là nhà hình thành trong tương lai. Người mua trả tiền theo tiến độ, nhận nhà sau, nhận sổ sau nữa. Rủi ro tập trung vào dự án: dự án có đủ điều kiện để bán chưa, chủ đầu tư có năng lực hoàn thành không, nếu chậm hoặc không bàn giao thì tiền của mình được bảo đảm thế nào.
Ba kiểu này khác nhau ở chỗ ai là người mình phải làm việc, giấy tờ nào là gốc, và rủi ro lớn nhất nằm ở đâu. Xác định đúng mình đang ở kiểu nào là bước đầu tiên.
So sánh nhanh ba kiểu giao dịch
Bảng tóm tắt để người mua định vị trường hợp của mình. Giấy tờ cụ thể theo từng hồ sơ nên hỏi văn phòng công chứng, chủ đầu tư và luật sư.
| Kiểu giao dịch | Giấy tờ gốc cần xem | Làm việc với ai | Rủi ro chính |
|---|---|---|---|
| Căn đã có sổ | Sổ bản gốc, giấy tờ người bán | Người bán, văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, ban quản lý | Thế chấp, đồng sở hữu, nợ phí, cải tạo trái phép |
| Mua lại hợp đồng chưa có sổ | Hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư, phụ lục, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao | Người bán, chủ đầu tư, văn phòng công chứng | Dự án chậm hoặc vướng cấp sổ, hợp đồng qua nhiều tay, căn đang thế chấp |
| Mua nhà hình thành trong tương lai | Hợp đồng mẫu, giấy tờ pháp lý dự án, văn bản về điều kiện bán, bảo lãnh | Chủ đầu tư, ngân hàng bảo lãnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh | Chậm tiến độ, dự án vướng pháp lý, điều khoản hợp đồng bất lợi |
Môi giới hay gọi chung cả ba là "mua căn hộ". Người mua nên hỏi thẳng: căn này có sổ chưa, nếu chưa thì người bán đang cầm giấy tờ gì.
Căn hộ đã có sổ: kiểm gì thêm so với nhà phố?
Đọc sổ như nhà phố. Người đứng tên, phần ghi thay đổi, thế chấp. Cách đọc chung có trong bài đọc sổ trước khi cọc.
Diện tích sàn ghi trên sổ. So với diện tích trong tin rao. Diện tích tim tường và diện tích thông thuỷ khác nhau; hỏi sổ ghi theo cách nào.
Phần sở hữu riêng và sở hữu chung. Ban công, lô gia, chỗ đậu xe có thuộc căn hộ không. Chỗ đậu xe ô tô ở nhiều dự án không đi kèm căn.
Hình thức sử dụng đất. Đất của toà chung cư thường là sử dụng chung. Đọc mục này để hiểu, không có gì bất thường.
Thời hạn ghi trên sổ. Nếu sổ ghi thời hạn, hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư ý nghĩa của nó với căn hộ mình mua.
Phần cải tạo so với thiết kế. Đập thông, nới ban công, chuyển công năng có thể không được phép. Hỏi ban quản lý.
Nợ phí quản lý, phí dịch vụ. Xác nhận với ban quản lý, yêu cầu thanh toán hết trước khi giao dịch.
Người đồng sở hữu. Vợ chồng, người cùng đứng tên. Xem bài nhà có nhiều người đứng tên: ai phải ký.
Mua lại hợp đồng căn hộ chưa có sổ: những điểm phải soi
Hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư. Xem bản gốc, tên bên mua, thông tin căn, giá, tiến độ thanh toán, các phụ lục.
Chứng từ thanh toán. Người bán đã trả chủ đầu tư bao nhiêu đợt, còn bao nhiêu. Đối chiếu với xác nhận của chủ đầu tư.
Hợp đồng đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng. Mỗi lần chuyển nhượng phải có văn bản và xác nhận. Chuỗi bị đứt ở đâu là rủi ro ở đó.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng. Thường cần văn bản chuyển nhượng được công chứng và chủ đầu tư xác nhận. Hỏi chủ đầu tư và văn phòng công chứng quy trình cụ thể.
Tình trạng cấp sổ của dự án. Dự án đã được cấp sổ cho cư dân chưa, vì sao chậm, có vướng nghĩa vụ tài chính, vướng pháp lý không. Hỏi ban quản lý, ban quản trị, cư dân.
Căn hộ có đang thế chấp không. Người mua trước có thể đã vay ngân hàng và thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng. Hỏi chủ đầu tư và xem hồ sơ.
Biên bản bàn giao, tình trạng nợ phí. Căn đã bàn giao chưa, người bán có đang nợ phí, nợ đợt thanh toán cuối không.
Ai sẽ đứng tên sổ khi dự án cấp sổ. Sau chuyển nhượng đúng thủ tục, chủ đầu tư làm hồ sơ cấp sổ cho người nhận chuyển nhượng. Hỏi rõ trước khi trả tiền.
Mua nhà hình thành trong tương lai: kiểm dự án trước, căn hộ sau
Pháp lý dự án. Quyết định chủ trương, giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án, giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư nghiêm túc thường sẵn lòng cho xem.
Dự án đủ điều kiện để bán chưa. Thông thường phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán. Hỏi chủ đầu tư văn bản này, và có thể hỏi lại Sở Xây dựng.
Bảo lãnh ngân hàng. Theo quy định hiện hành, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai thường phải có bảo lãnh của ngân hàng đủ năng lực. Hỏi ngân hàng bảo lãnh nào và xin thư bảo lãnh cho hợp đồng của mình.
Dự án có đang thế chấp không. Chủ đầu tư có thể thế chấp dự án để vay vốn. Hỏi cách xử lý khoản thế chấp đó khi bán căn cho người mua.
"Hợp đồng giữ chỗ", "thoả thuận đặt cọc" trước khi dự án đủ điều kiện bán. Đây là vùng rủi ro cao. Tiền đưa trước khi dự án đủ điều kiện bán khó được bảo vệ như hợp đồng mua bán chính thức. Nên hỏi luật sư trước khi ký.
Hợp đồng mẫu. Đọc kỹ điều khoản phạt chậm bàn giao, phạt chậm thanh toán, quyền đơn phương chấm dứt. Điều khoản bất lợi một phía là chuyện thường gặp.
Tiến độ thanh toán so với tiến độ xây dựng. Đóng nhiều tiền trước khi công trình lên tương xứng là rủi ro.
Lịch sử các dự án trước của chủ đầu tư. Hỏi cư dân các dự án cũ: bàn giao đúng hẹn không, cấp sổ có chậm không. Không dựa vào tờ quảng cáo.
Căn hộ và chuyện thế chấp: hai lớp cần kiểm
Với căn hộ, thế chấp có thể nằm ở hai lớp. Lớp thứ nhất là căn hộ của người bán: họ vay ngân hàng để mua, thế chấp căn hộ đã có sổ hoặc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán chưa có sổ. Lớp thứ hai là dự án: chủ đầu tư thế chấp dự án hoặc một phần dự án để vay vốn.
Lớp thứ nhất xử lý gần giống nhà phố: làm việc ba bên với ngân hàng của người bán, tiền tất toán đi thẳng vào ngân hàng, giải chấp xong mới chuyển nhượng. Cách làm chi tiết như bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng đã mô tả, chỉ khác là với hợp đồng chưa có sổ, chủ đầu tư cũng tham gia xác nhận.
Lớp thứ hai khó thấy hơn với người mua lẻ. Nhiều trường hợp dự án chậm cấp sổ cho cư dân có liên quan tới việc dự án đang thế chấp hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ. Người mua không tự kiểm được hồ sơ vay của chủ đầu tư, nhưng có thể hỏi ban quản trị, đọc thông tin cư dân trao đổi, và hỏi luật sư khi dự án đã chậm cấp sổ lâu.
Nguyên tắc chung vẫn vậy: tiền của mình đi vào nơi có thể chứng minh mục đích, và chỉ đi khi có văn bản ghi nhận.
Trình tự kiểm pháp lý căn hộ trước khi cọc
Áp dụng cho kiểu thứ nhất và thứ hai, là hai kiểu người mua lại hay gặp:
- Hỏi thẳng: căn có sổ chưa, người bán cầm giấy tờ gì. Xác định đúng kiểu giao dịch.
- Xem bản gốc sổ hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Kèm phụ lục, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao.
- Xác định người có quyền bán. Vợ chồng, đồng sở hữu, uỷ quyền.
- Kiểm thế chấp ở lớp căn hộ. Hỏi người bán, xem sổ hoặc hỏi chủ đầu tư.
- Hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý. Quy trình chuyển nhượng hợp đồng, tình trạng cấp sổ, nợ phí.
- Hỏi cư dân, ban quản trị về tình hình dự án. Có đang tranh chấp với chủ đầu tư, chậm sổ vì sao.
- Hỏi văn phòng công chứng về hồ sơ cần có. Và về khả năng kiểm dữ liệu ngăn chặn.
- Soạn thoả thuận cọc có điều kiện. Chủ đầu tư xác nhận được chuyển nhượng, giải chấp xong, nợ phí đã trả; không đạt thì hoàn cọc. Nhờ luật sư xem câu chữ.
Tình huống ví dụ: căn hộ đã ở nhiều năm mà chưa có sổ
Một người mua xem căn hộ trong một toà đã có cư dân ở nhiều năm. Người bán ở đó từ ngày nhận nhà, nội thất đầy đủ, giá thấp hơn những căn đã có sổ trong khu vực. Người bán giải thích: "Cả toà chưa có sổ, chủ đầu tư đang làm, sớm thôi."
Người mua xin xem hợp đồng gốc và phát hiện người bán không phải là bên mua đầu tiên, mà đã nhận chuyển nhượng lại từ một người khác. Văn bản chuyển nhượng lần trước có công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư. Chứng từ thanh toán cho thấy còn đợt cuối chưa trả, theo hợp đồng sẽ trả khi nhận sổ.
Hỏi ban quản trị và vài cư dân, người mua được biết toà chậm sổ vì vướng chuyện giữa chủ đầu tư và cơ quan nhà nước về nghĩa vụ tài chính của dự án, chưa có hẹn ngày giải quyết. Chủ đầu tư vẫn xác nhận chuyển nhượng hợp đồng bình thường.
Người mua không bỏ, nhưng tính lại: giá thấp hơn là phản ánh rủi ro chờ sổ không biết bao lâu, căn khó dùng để vay ngân hàng thế chấp, và khó bán lại. Họ nhờ luật sư xem chuỗi hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư xác nhận tình trạng thanh toán bằng văn bản, và ghi rõ trong thoả thuận ai chịu đợt thanh toán cuối. Họ cũng chuẩn bị tâm lý ở nhiều năm chưa có sổ.
Câu "sớm thôi" của người bán không sai cũng không đúng — không ai biết. Điều người mua làm được là định giá cho đúng sự không chắc chắn đó.
Sai lầm thường gặp khi mua căn hộ, nhà dự án
Tin "toà nào chẳng chậm sổ, sớm có thôi". Có toà chậm vài tháng, có toà chậm nhiều năm. Hỏi lý do cụ thể.
Đóng tiền "giữ chỗ" khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Vùng rủi ro cao nhất, nên hỏi luật sư trước.
Không đọc hợp đồng mẫu vì "ai cũng ký giống nhau". Ký giống nhau không có nghĩa là điều khoản công bằng.
Mua lại hợp đồng mà không có xác nhận của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không công nhận thì người mua sau rất khó được cấp sổ.
Bỏ qua thế chấp ở lớp căn hộ. Người bán vay ngân hàng mua căn là chuyện phổ biến.
Không hỏi nợ phí, nợ đợt thanh toán. Mình có thể phải gánh thay.
Tin tờ quảng cáo về tiện ích, chỗ đậu xe. Chỗ đậu xe ô tô thường không đi kèm căn; tiện ích có thể thu phí riêng.
Không tìm hiểu các dự án trước của chủ đầu tư. Lịch sử bàn giao và cấp sổ là dấu hiệu đáng tin nhất.
Khi nào cần luật sư và cơ quan có thẩm quyền?
Mua căn hộ đã có sổ, một người đứng tên, không thế chấp, người mua có thể tự kiểm và nhờ văn phòng công chứng hướng dẫn. Mua lại hợp đồng chưa có sổ, đặc biệt khi hợp đồng đã qua nhiều tay hoặc dự án chậm sổ lâu, nên có luật sư xem chuỗi giấy tờ. Mua nhà hình thành trong tương lai, nhất là khi được mời ký "giữ chỗ" hay "đặt cọc" trước khi mở bán chính thức, càng nên có luật sư đọc hợp đồng.
Về cơ quan có thẩm quyền: Sở Xây dựng tỉnh, thành là nơi có thông tin về việc dự án nhà ở có đủ điều kiện bán hay không; văn phòng đăng ký đất đai là nơi liên quan tới cấp sổ và đăng ký biến động; ngân hàng bảo lãnh xác nhận thư bảo lãnh. Người mua có quyền hỏi, và nên hỏi trước khi chuyển những khoản tiền lớn.
Ban quản trị nhà chung cư, nếu đã thành lập, không phải cơ quan nhà nước nhưng là đại diện của cư dân, thường nắm rõ tình hình cấp sổ, quỹ bảo trì, tranh chấp với chủ đầu tư. Một buổi nói chuyện với họ đáng giá hơn nhiều tờ quảng cáo.
Cuối cùng, đừng để sự hào nhoáng của nhà mẫu, của sự kiện mở bán làm thay phần kiểm tra. Căn hộ là tài sản lớn của phần lớn gia đình; vài tuần hỏi han kỹ là quá rẻ so với nhiều năm chờ sổ hay tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Mua lại căn hộ chưa có sổ có an toàn không?
Có thể làm được nếu chuyển nhượng hợp đồng đúng thủ tục, có xác nhận của chủ đầu tư, và người mua hiểu rõ lý do dự án chưa có sổ. Rủi ro chính là chờ sổ lâu, khó vay thế chấp, khó bán lại. Nên có luật sư xem chuỗi giấy tờ.
Làm sao biết dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai?
Hỏi chủ đầu tư văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, và có thể hỏi lại Sở Xây dựng. Đồng thời hỏi về bảo lãnh của ngân hàng cho hợp đồng của mình.
Đóng tiền giữ chỗ dự án có rủi ro gì?
Nếu dự án chưa đủ điều kiện bán, khoản tiền này khó được bảo vệ như hợp đồng mua bán chính thức, và việc đòi lại phụ thuộc thiện chí của bên nhận. Nên đọc kỹ văn bản và hỏi luật sư trước khi ký.
Diện tích căn hộ trên sổ khác tin rao là sao?
Có thể do cách tính diện tích tim tường và thông thuỷ khác nhau. Hỏi sổ ghi theo cách nào và đối chiếu với hợp đồng mua bán gốc.
Căn hộ đang thế chấp ngân hàng của người bán thì mua thế nào?
Làm việc ba bên với ngân hàng: xác nhận dư nợ, tiền tất toán chuyển thẳng vào ngân hàng, giải chấp rồi mới chuyển nhượng. Với căn chưa có sổ, chủ đầu tư cũng cần xác nhận.
Có nên hỏi ban quản trị toà nhà trước khi mua?
Nên. Ban quản trị và cư dân thường biết rõ tình hình cấp sổ, quỹ bảo trì, tranh chấp với chủ đầu tư — những điều người bán và môi giới ít khi nói đủ.
