Hợp đồng đặt cọc bảo vệ người mua khi nó ghi rõ những trường hợp người mua được lấy lại cọc: giấy tờ nhà có vấn đề, vướng quy hoạch, tài sản đang bị ngăn chặn hay thế chấp chưa giải quyết được, ngân hàng không duyệt khoản vay, bên bán không đủ người ký. Không có các câu này, người mua dừng giao dịch vì lý do hoàn toàn chính đáng vẫn có thể bị coi là "bên từ chối" và mất cọc.
Phần lớn mẫu cọc đang lưu hành do bên bán hoặc môi giới đưa ra, được viết để giữ người mua chứ không để bảo vệ người mua. Không cần biến hợp đồng cọc thành một văn bản dài mười trang, nhưng có khoảng mười điều khoản mà người mua nên kiểm từng chữ. Bài này đi qua từng điều, giải thích lý do, đưa ví dụ cách ghi, kể lại vài tình huống thật dễ gặp, và chỉ ra lúc nào cần nhờ luật sư hoặc văn phòng công chứng.
Bài viết nói về cơ chế và cách đặt câu hỏi, không thay cho tư vấn pháp lý. Với căn nhà cụ thể, nhất là khi khoản cọc lớn, nên nhờ người có chuyên môn đọc lại trước khi ký.
Hợp đồng cọc làm việc thế nào khi có chuyện
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, tiền cọc bảo đảm cho việc hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán. Nếu người mua từ chối thì mất cọc; nếu người bán từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên có thoả thuận khác. Chữ "trừ khi có thoả thuận khác" là chỗ quan trọng nhất: hợp đồng cọc chính là nơi viết ra thoả thuận khác đó.
Khi giao dịch đổ vỡ, câu hỏi đầu tiên luôn là: ai là bên từ chối, và việc từ chối có lý do được hợp đồng chấp nhận không. Nếu hợp đồng ghi "bên mua được nhận lại cọc nếu ngân hàng không duyệt khoản vay", thì việc người mua dừng lại vì không vay được không còn là "từ chối" theo nghĩa bị phạt. Nếu không ghi, người mua phải chứng minh lý do chính đáng bằng những lập luận khác, mất thời gian và không chắc thắng.
Nói cách khác, hợp đồng cọc tốt là hợp đồng đã tính trước các kịch bản xấu. Viết lúc hai bên còn vui vẻ thì dễ; đợi lúc có chuyện mới bàn thì gần như không bên nào chịu nhường.
Trước khi tới phần điều khoản, cần phân biệt rõ cọc với giữ chỗ và với thoả thuận mua bán, vì tên gọi trên giấy ảnh hưởng tới cách hiểu hậu quả. Bài tiền giữ chỗ khác tiền đặt cọc thế nào đã đi qua chuyện này; ở đây chỉ bàn về hợp đồng đặt cọc đúng nghĩa.
Phần nhận diện: ai, cái gì, giá bao nhiêu
Bên nhận cọc phải là người có quyền bán. Người đứng tên trên giấy chứng nhận; với tài sản chung vợ chồng thì thường cả hai; với đồng sở hữu thì tất cả, hoặc có uỷ quyền hợp lệ.
Ghi đủ thông tin giấy tờ tuỳ thân và nơi cư trú. Để khi cần liên lạc hay gửi văn bản, có địa chỉ chính thức. Sau sắp xếp hành chính, địa chỉ ghi theo giấy tờ hiện hành.
Mô tả tài sản theo giấy chứng nhận. Số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, số giấy chứng nhận, địa chỉ. Không dùng mô tả kiểu "căn nhà màu xanh cuối hẻm".
Ghi tình trạng tài sản khi ký cọc. Đang có người ở hay trống, đang thế chấp tại đâu (chỉ ghi chung là tổ chức tín dụng nào theo giấy tờ), có cho thuê không.
Giá mua bán trọn gói. Ghi bằng số và bằng chữ, nói rõ giá đã gồm những gì: đồ đạc cố định, máy móc, hay chỉ có nhà và đất.
Ghi rõ giá không thay đổi. Câu "giá trên là giá cố định cho tới khi công chứng" tránh việc bên bán đòi thêm khi thị trường biến động.
Ghi giá thật trên hợp đồng mua bán sau này. Thoả thuận ghi giá thấp hơn thật để giảm thuế là rủi ro cho cả hai bên khi tranh chấp, và có thể vi phạm quy định thuế. Không nên đồng ý.
Mười điều khoản người mua cần có trong hợp đồng cọc
Bảng dưới gom các điều khoản chính, lý do mỗi điều quan trọng với người mua, và một gợi ý cách ghi. Câu chữ cụ thể nên được người có chuyên môn xem lại cho phù hợp từng giao dịch.
| Điều khoản | Vì sao người mua cần | Gợi ý cách ghi |
|---|---|---|
| Hoàn cọc khi giấy tờ có vấn đề | Phát hiện sổ sai thông tin, diện tích lệch, phần xây không hợp lệ sau khi cọc | "Bên B được nhận lại toàn bộ tiền cọc nếu thông tin tài sản không đúng như mô tả tại điều…" |
| Hoàn cọc khi vướng quy hoạch | Cơ quan có thẩm quyền xác nhận tài sản nằm trong quy hoạch ảnh hưởng tới việc sử dụng | Nêu rõ thời hạn người mua có để kiểm và gửi thông báo |
| Hoàn cọc khi bị ngăn chặn, tranh chấp | Tài sản bị ngăn chặn giao dịch hoặc có tranh chấp phát sinh | Áp dụng cả khi phát sinh sau ngày ký cọc |
| Hoàn cọc khi không vay được | Ngân hàng từ chối hoặc duyệt thấp hơn mức cần | Ghi mức vay tối thiểu cần, thời hạn nộp hồ sơ, văn bản từ chối làm căn cứ |
| Đủ người ký bán | Một đồng sở hữu không chịu ký thì giao dịch không thực hiện được | Bên A cam kết đủ người ký; nếu không, coi là bên A từ chối |
| Thời hạn công chứng | Tránh treo vô thời hạn | Một ngày cụ thể, có thể gia hạn bằng văn bản |
| Phạt cọc hai chiều | Bên bán cũng phải bị ràng buộc tương xứng | Ghi mức phạt áp dụng cho cả hai bên |
| Thuế, phí, lệ phí | Tránh cãi nhau lúc ra công chứng | Liệt kê bên nào chịu khoản nào, theo quy định hoặc theo thoả thuận |
| Bàn giao nhà | Ngày dọn đi, tình trạng nhà, đồ để lại | Kèm biên bản liệt kê khi bàn giao |
| Cách gửi thông báo | Chứng minh mình đã báo đúng hạn khi có chuyện | Qua văn bản, tin nhắn tới số điện thoại ghi trong hợp đồng |
Mười điều này không phải đều cần cho mọi giao dịch. Mua bằng tiền tự có thì bỏ điều về khoản vay; nhà không thế chấp thì bỏ phần giải chấp. Nhưng hãy đọc qua từng điều để chủ động quyết bỏ, chứ không phải quên.
Điều kiện hoàn cọc: viết thế nào cho dùng được
Một điều kiện hoàn cọc chỉ có ích khi khi xảy ra chuyện, hai bên không cãi nhau được về việc nó đã xảy ra hay chưa. Câu "nếu giấy tờ có vấn đề thì hoàn cọc" quá mơ hồ: thế nào là "có vấn đề"? Câu tốt hơn nêu cụ thể: thông tin trên giấy chứng nhận khác với mô tả tại điều nào, tài sản đang bị ngăn chặn theo thông tin từ cơ quan đăng ký, hoặc diện tích đo thực tế chênh với sổ.
Với khoản vay, ghi rõ mức vay tối thiểu người mua cần, thời hạn người mua nộp hồ sơ (để bên bán không lo người mua cố tình chậm), và căn cứ chứng minh là văn bản của ngân hàng. Câu "nếu bên B không vay được" dễ bị bên bán cho là người mua chưa cố gắng. Còn câu "nếu ngân hàng có văn bản từ chối hoặc duyệt dưới mức… trong vòng… ngày kể từ ngày ký" thì rõ ràng.
Với quy hoạch, ghi người mua có một khoảng thời gian để kiểm, và nếu cơ quan có thẩm quyền xác nhận tài sản nằm trong quy hoạch ảnh hưởng tới việc xây dựng hay sử dụng, người mua có quyền huỷ và nhận lại cọc. Mức "ảnh hưởng" nào thì đủ, hai bên nên bàn trước và ghi lại.
Thêm một câu nhỏ nhưng hữu ích: thời hạn hoàn cọc. "Bên A hoàn trả trong vòng… ngày kể từ ngày nhận thông báo". Không có thời hạn, bên bán có thể đồng ý hoàn nhưng kéo dài.
Quy trình từ lúc thống nhất giá tới lúc ký cọc
Một lịch làm việc gọn, áp dụng cho nhà phố, nhà hẻm mua lại từ cá nhân:
- Thống nhất giá và các điều kiện chính bằng tin nhắn. Giá, thời điểm công chứng, thời điểm giao nhà, có vay hay không.
- Xin bản sao giấy tờ của bên bán. Giấy chứng nhận, giấy tờ tuỳ thân, giấy tờ hôn nhân, giấy tờ uỷ quyền nếu có.
- Kiểm giấy tờ qua kênh chính thức. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng công chứng hoặc luật sư về thế chấp, ngăn chặn, tranh chấp, quy hoạch theo cách làm hiện hành.
- Hỏi ngân hàng sơ bộ nếu có vay. Biết trước khả năng vay và thời gian thẩm định để ghi vào hợp đồng.
- Soạn hoặc sửa hợp đồng cọc. Dựa trên mẫu của bên bán nhưng bổ sung các điều khoản trong bảng trên.
- Nhờ luật sư hoặc công chứng viên đọc. Nhất là khi khoản cọc lớn hoặc có đồng sở hữu, uỷ quyền.
- Ký và chuyển tiền cùng lúc. Chuyển vào tài khoản đứng tên bên bán, nội dung ghi rõ, giữ chứng từ.
Chuyện cọc bao nhiêu và chuyển cho ai, có nên chia đợt, được nói kỹ ở bài đặt cọc bao nhiêu và chuyển tiền cọc cho ai.
Ba tình huống cho thấy một câu chữ đáng giá thế nào
Tình huống một. Một đôi vợ chồng cọc mua căn nhà hẻm, dự tính vay ngân hàng phần lớn. Hợp đồng cọc theo mẫu của môi giới không có điều khoản về khoản vay. Ngân hàng thẩm định giá thấp hơn giá mua, chỉ cho vay được một phần. Đôi vợ chồng không xoay đủ tiền và phải dừng. Bên bán giữ cọc với lý do bên mua từ chối. Nếu có một câu về mức vay tối thiểu và văn bản của ngân hàng, câu chuyện đã khác.
Tình huống hai. Một người cọc mua nhà đứng tên chồng. Người vợ không có mặt lúc ký, chồng nói "vợ đồng ý rồi". Tới ngày công chứng, người vợ không chịu ký. Hợp đồng cọc có câu "bên A cam kết đủ người có quyền ký bán; nếu không, coi như bên A từ chối giao kết". Nhờ câu đó, người mua có căn cứ đòi lại cọc kèm khoản phạt, thay vì chỉ có thể năn nỉ.
Tình huống ba. Người mua phát hiện sau khi cọc rằng một phần nhà nằm trong lộ giới mở rộng. Hợp đồng chỉ ghi "nếu có quy hoạch thì hai bên thương lượng". Bên bán đề nghị giảm một ít giá, người mua muốn huỷ. Không có câu nào quy định ai được huỷ, hai bên kéo nhau qua nhiều buổi hoà giải. Một câu cụ thể về quyền huỷ khi quy hoạch ảnh hưởng tới diện tích sử dụng sẽ cắt ngắn mọi tranh luận.
Cả ba tình huống đều không cần luật sư giỏi để thắng; chỉ cần câu chữ được viết từ trước. Đó là lý do bỏ ra một buổi đọc kỹ hợp đồng cọc gần như luôn đáng.
Phạt cọc và các điều khoản ràng buộc bên bán
Mức phạt hai chiều tương xứng. Nếu bên mua bỏ mất cọc, bên bán bỏ phải trả lại cọc và một khoản tương đương. Hợp đồng phạt một chiều là dấu hiệu lệch.
Bên bán không được chào bán cho người khác. Ghi rõ trong thời hạn cọc, bên bán không nhận cọc hay giao dịch với ai khác về tài sản này.
Bên bán không được thế chấp, cho thuê thêm. Không phát sinh ràng buộc mới với tài sản sau ngày ký cọc.
Giữ nguyên hiện trạng. Không tháo dỡ, mang đi các thứ đã thoả thuận để lại; không sửa chữa làm thay đổi kết cấu.
Cung cấp giấy tờ đúng hạn. Bản gốc giấy tờ phục vụ công chứng, giấy tờ giải chấp nếu có.
Chịu trách nhiệm nếu thông tin cung cấp sai. Thông tin về tranh chấp, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, hàng xóm khiếu nại ranh giới.
Có mặt đúng ngày công chứng. Không có mặt mà không có lý do bất khả kháng được coi như từ chối.
Phân định "bất khả kháng". Thiên tai, bệnh nặng có xác nhận, quyết định của cơ quan nhà nước; ghi để tránh viện cớ.
Sai lầm thường gặp khi ký hợp đồng cọc
Ký mẫu của môi giới mà không đọc. Mẫu thường thiếu điều kiện hoàn cọc cho người mua.
Thời hạn công chứng quá ngắn khi có vay. Ngân hàng cần thời gian thẩm định; hạn quá ngắn là tự đặt mình vào thế vi phạm.
Ghi giá thấp để giảm thuế. Khi tranh chấp, giá ghi trên giấy là căn cứ; khoản chênh không có chứng từ rất khó đòi.
Thiếu chữ ký người đồng sở hữu. Một người thiếu là cả giao dịch có thể không thực hiện được.
Không có cách gửi thông báo. Khi cần báo vướng quy hoạch, bên bán chặn số điện thoại thì không chứng minh được đã báo.
Điều khoản mơ hồ "hai bên thương lượng". Thương lượng là việc lúc nào cũng làm được; hợp đồng cần quy định khi thương lượng không xong thì sao.
Đưa cọc trước khi ký giấy. Tiền đã đi mà điều khoản chưa có, mọi đề nghị sửa sau đó đều ở thế yếu.
Không giữ bản hợp đồng có đủ chữ ký. Mỗi bên giữ một bản, có chữ ký từng trang nếu nhiều trang.
Gặp mẫu cọc "không được sửa" thì làm gì
Có môi giới, có bên bán đưa ra mẫu và nói "mẫu chuẩn, ai cũng ký vậy". Không có mẫu nào là chuẩn cho mọi giao dịch. Người mua có quyền đề nghị bổ sung, và cách đề nghị khéo là đưa ra lý do cụ thể: "Em vay ngân hàng nên cần câu này", "Nhà có hai người đứng tên nên em cần câu này".
Nếu bên bán chỉ đồng ý một phần, ưu tiên giữ ba điều: hoàn cọc khi không vay được (nếu có vay), hoàn cọc khi giấy tờ hoặc quy hoạch có vấn đề, và cam kết đủ người ký. Ba điều này đỡ được phần lớn các tình huống mất cọc oan.
Nếu bên bán từ chối mọi bổ sung, đó là thông tin quan trọng. Một người bán tự tin với căn nhà của mình thường không ngại những câu chỉ có hiệu lực khi căn nhà có vấn đề. Lúc này nên cân nhắc lại giao dịch, hoặc giảm khoản cọc xuống mức mình chấp nhận mất được.
Còn khi điều khoản ổn rồi mà vẫn bị thúc ký ngay trong buổi, nên đọc lại bài về các chiêu giục cọc và cách gỡ trước khi quyết.
Khi nào nên nhờ luật sư, văn phòng công chứng, cơ quan đất đai
Khoản cọc lớn so với khả năng tài chính của mình. Chi phí nhờ đọc hợp đồng nhỏ hơn nhiều so với rủi ro.
Có đồng sở hữu, thừa kế chưa chia, hoặc ký qua uỷ quyền. Văn phòng công chứng hoặc luật sư cần xem ai phải ký và giấy tờ nào là đủ.
Nhà đang thế chấp ngân hàng. Cách thanh toán để giải chấp cần phối hợp với ngân hàng đang giữ sổ, nên hỏi trước khi ký.
Có phần xây chưa hoàn công, diện tích lệch sổ. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan quản lý xây dựng về hệ quả với sang tên.
Có dấu hiệu tranh chấp ranh giới, lối đi. Hỏi UBND phường, xã nơi có nhà về việc có đang hoà giải hay khiếu nại không.
Thông tin quy hoạch chưa rõ. Hỏi cơ quan có thẩm quyền ở địa phương; không dựa vào bản đồ chia sẻ trên mạng.
Bên bán là doanh nghiệp, nhà dự án. Có quy định riêng về điều kiện và cách nhận cọc, nên tra văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư.
Khi đã có dấu hiệu đổ vỡ. Hỏi sớm, trước khi gửi bất kỳ tin nhắn nào có thể bị hiểu là mình từ chối giao kết.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng cọc do môi giới soạn có nên ký không?
Có thể dùng làm khung, nhưng nên đọc kỹ và bổ sung các điều kiện hoàn cọc cho người mua. Mẫu của môi giới thường được viết để chốt giao dịch nhanh, không phải để lường trước các tình huống xấu cho người mua.
Ngân hàng không cho vay đủ thì có lấy lại được cọc không?
Phụ thuộc hợp đồng cọc. Nếu có điều khoản hoàn cọc khi ngân hàng từ chối hoặc duyệt dưới mức tối thiểu, kèm văn bản của ngân hàng, thì có căn cứ rõ. Không có điều khoản đó, người mua dễ bị coi là bên từ chối giao kết.
Có nên ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng cọc để giảm thuế?
Không nên. Khi có tranh chấp, giá ghi trên giấy là căn cứ chính, phần chênh không có chứng từ rất khó đòi. Việc này còn có thể vi phạm quy định về thuế, cả hai bên đều chịu rủi ro.
Thời hạn từ cọc tới công chứng bao lâu là hợp lý?
Đủ để hoàn tất kiểm giấy tờ và thẩm định khoản vay nếu có. Mua bằng tiền tự có thì có thể ngắn; có vay thì nên hỏi ngân hàng thời gian thẩm định thường mất bao lâu rồi ghi dư ra, kèm điều khoản gia hạn bằng văn bản.
Hợp đồng chỉ phạt người mua mà không phạt người bán có hợp lệ không?
Hai bên có thể thoả thuận khác nguyên tắc chung, nên hợp đồng lệch vẫn có thể được ký. Nhưng ký như vậy là người mua tự đặt mình vào thế bất lợi. Nên đề nghị phạt hai chiều tương xứng.
Điều khoản hoàn cọc khi vướng quy hoạch nên ghi thế nào?
Ghi khoảng thời gian người mua kiểm quy hoạch, căn cứ là thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, và mức ảnh hưởng nào thì người mua được huỷ, nhận lại cọc. Câu mơ hồ kiểu "nếu có quy hoạch thì thương lượng" ít giá trị khi có chuyện.
