Ít nhất ba lần, ở ba khung giờ khác nhau: một buổi sáng ngày thường, một lần vào giờ tan tầm buổi tối, và một lần ngay sau cơn mưa lớn hoặc vào tối cuối tuần. Lần đầu để xem căn nhà, hai lần sau để xem cuộc sống quanh căn nhà, thứ mà mình sẽ sống chung mỗi ngày.
Người bán và môi giới thường hẹn vào khung giờ đẹp nhất: mười giờ sáng, trời nắng ráo, hàng xóm đi làm hết, hẻm vắng. Không ai cố tình lừa, chỉ là ai cũng muốn khách thấy bản đẹp. Người mua lần đầu hay xem một lần duy nhất, thấy ưng, rồi bị giục cọc ngay trong buổi đó. Người đã mua vài lần thì biết: căn nhà lúc mười giờ sáng và lúc bảy giờ tối là hai căn nhà khác nhau.
Bài này chia việc cho từng lần xem, để mỗi chuyến đi có mục tiêu rõ chứ không phải đi cho có.
Vì sao một lần xem là không đủ?
Lần xem đầu tiên gần như luôn bị cảm xúc dẫn. Mình bước vào, thấy phòng khách sáng, bếp gọn, tưởng tượng chỗ kê bàn ăn, chỗ con học bài. Trong mười lăm phút đó, mắt tìm điểm đẹp để xác nhận cái cảm giác ưng, chứ không đi tìm điểm xấu. Đó là bản năng, không phải lỗi, nhưng phải biết để bù lại.
Thứ hai, nhiều vấn đề của một căn nhà chỉ hiện ra theo giờ. Kẹt xe đầu hẻm chỉ có vào giờ đi làm và tan tầm. Quán nhậu cạnh nhà chỉ ồn sau tám giờ tối. Nước dâng ở đoạn đường trũng chỉ thấy khi mưa to trùng triều cường. Nắng chiều hướng tây chỉ hầm phòng ngủ từ ba giờ chiều trở đi. Một lần xem lúc mười giờ sáng bỏ sót gần hết những thứ này.
Thứ ba, đi nhiều lần cũng là cách đo thái độ người bán. Chủ nhà thật lòng muốn bán thường chịu cho xem lại, thậm chí cho xem buổi tối. Người cứ lấy cớ bận, chỉ cho xem đúng một khung giờ, hay môi giới bảo "nhiều khách lắm, xem lần nữa là mất" — đó là tín hiệu để chậm lại chứ không phải để vội lên.
Cuối cùng, lần xem thứ hai, thứ ba mình đã bình tĩnh hơn. Cảm giác ưng đã nguội bớt, mắt bắt đầu thấy vệt ố trên trần, tiếng máy lạnh nhà bên, mùi cống ở góc sân. Đó mới là lúc mình thật sự đánh giá.
Mỗi lần xem nhà nên soi việc gì?
Gợi ý chia việc cho ba lần xem. Không bắt buộc đúng thứ tự, nhưng nên đủ cả ba khung giờ trước khi quyết định cọc.
| Lần xem | Khung giờ nên chọn | Việc chính cần soi |
|---|---|---|
| Lần 1 | Sáng ngày thường, trời sáng rõ | Kết cấu, thấm dột, nứt, điện nước, ánh sáng tự nhiên, công năng từng phòng |
| Lần 2 | Tối ngày thường, giờ tan tầm tới khoảng chín giờ | Kẹt xe đầu hẻm, chỗ để xe, tiếng ồn, đèn đường, an ninh, sinh hoạt hàng xóm |
| Lần 3 | Ngay sau mưa lớn, hoặc tối thứ bảy | Đọng nước, ngập đường, thấm sau mưa, quán xá cuối tuần, karaoke, tụ tập |
| Lần bổ sung | Buổi chiều nắng gắt | Nắng tây, phòng nào hầm nóng, mái tôn hắt nhiệt, sân thượng |
| Lần cuối trước cọc | Giờ nào cũng được, đi cùng người thân | Đối chiếu lại những điểm đã ghi, đo đạc, chụp ảnh hiện trạng |
Nếu thời gian gấp, có thể ghép lần 2 và lần 3 vào một buổi tối mưa. Nhưng đừng bao giờ bỏ hẳn lần xem buổi tối: đó là lần mình gặp cuộc sống thật của khu phố.
Lần xem buổi sáng: nhìn vào chính căn nhà
Đi lúc trời sáng rõ, đừng đi lúc chập tối. Ánh sáng tự nhiên cho thấy vệt ố, vết nứt mảnh, sơn mới quét đè lên chỗ cũ. Đèn vàng buổi tối che gần hết những thứ này.
Tắt hết đèn khi bước vào từng phòng. Muốn biết phòng có sáng thật không thì phải nhìn nó không có đèn. Nhiều nhà ống giữa dãy chỉ sáng ở hai đầu, khúc giữa phải bật đèn cả ngày.
Mở thử mọi vòi nước, xả bồn cầu. Nghe nước chảy mạnh hay yếu, nước có màu không, thoát sàn có nhanh không. Áp lực nước yếu ở tầng trên thường là chuyện của bồn, của máy bơm, sửa được nhưng phải tính tiền.
Đóng mở tất cả cửa đi, cửa sổ. Cửa kẹt, cánh xệ, khe hở lệch có khi chỉ là bản lề, nhưng cũng có khi là dấu hiệu khung tường bị lún. Ghi lại để hỏi kỹ ở lần sau.
Leo lên tận sân thượng hoặc mái. Người xem vội hay dừng ở tầng cuối. Sân thượng là chỗ nước đọng, chống thấm bong, bồn nước rỉ, và là chỗ thấy rõ nhất nhà bên có đang cơi nới đè sang không.
Hỏi chủ nhà từng sửa gì, sửa năm nào. Một căn nhà cũ được sửa là bình thường. Câu trả lời ấp úng về việc vì sao sơn lại toàn bộ trần tầng trên mới là điều đáng ghi nhớ.
Chụp ảnh và quay video có lời nói. Vừa quay vừa nói "phòng ngủ tầng hai, góc trái có vệt ố". Về nhà xem lại, mình sẽ nhớ nhiều hơn hẳn so với ghi chú vội.
Đếm ổ điện, nhìn cầu dao tổng. Nhà cũ ít ổ cắm, dây đi nổi chằng chịt, cầu dao kiểu cũ thì gần như chắc phải làm lại điện. Đó là khoản chi cần cộng vào giá mua.
Lần xem buổi tối: nhìn vào cuộc sống quanh nhà
Đến đúng giờ tan tầm, đi bằng phương tiện mình sẽ đi hằng ngày. Nếu sau này đi ô tô thì lái ô tô tới. Mười phút loay hoay quay đầu trong hẻm sẽ nói nhiều hơn mọi lời môi giới.
Đứng ở đầu hẻm vài phút trước khi vào nhà. Nhìn dòng xe ra vào, xem có chỗ nào tắc cổ chai, xem có xe bán hàng rong, quán vỉa hè chiếm lối không.
Nghe tiếng ồn khi đóng cửa. Vào phòng ngủ, đóng cửa, im lặng một phút. Tiếng karaoke, tiếng máy nén lạnh nhà bên, tiếng xe tải đường lớn — nghe được trong một phút thì sẽ nghe mỗi đêm.
Để ý đèn đường và góc tối. Hẻm có đèn sáng, có camera nhà dân, có người qua lại thì yên tâm hơn hẻm tối om từ bảy giờ. Nhà có con đi học thêm về muộn càng cần nhìn chỗ này.
Xem hàng xóm để xe, phơi đồ, nấu nướng thế nào. Buổi tối là lúc mọi nhà bày hết ra hẻm. Nhà đối diện đậu ba chiếc xe máy chắn cửa mỗi tối là chuyện sẽ va chạm lâu dài.
Nhìn xem nhà định mua có sáng đèn không. Nhà chủ đang ở mà tối đèn liên tục có thể là nhà đã dọn đi từ lâu. Không sao cả, nhưng nên hỏi lý do, và hỏi luôn nhà để trống bao lâu.
Hỏi một hai người hàng xóm vài câu nhẹ nhàng. Kiểu "khu này mưa có ngập không cô", "tối có ồn không chú". Người ở lâu thường nói thật hơn tin rao, và họ biết căn nhà kia đã từng có chuyện gì.
Lần xem sau mưa và cuối tuần: những thứ chỉ hiện ra đúng lúc
Mùa mưa ở phía Nam, cơn mưa lớn thường đổ vào chiều tối. Nếu đang trong mùa, hãy chờ một trận mưa rồi chạy tới ngay, đừng đợi sáng hôm sau khi nước đã rút. Nhìn mặt đường đầu hẻm, nhìn nước tràn vào sân hay chưa, nhìn trần và chân tường bên trong có vệt ướt mới không. Nhiều chủ nhà sơn lại trước khi bán, nhưng sơn không chặn được nước, và mưa là lúc nó lộ ra.
Ở những vùng ven sông, chuyện ngập còn tuỳ con nước. Có hôm mưa không to nhưng trùng triều cường, nước vẫn dâng. Cách khôn là hỏi người ở đó tháng nào nước lên cao, rồi chọn đi xem đúng những ngày đó.
Tối thứ bảy thì khác ngày thường. Quán nhậu đầu hẻm đông gấp đôi, nhà có đám tiệc, nhóm thanh niên tụ tập. Có khu sáng thứ hai yên tĩnh như làng nhưng tối cuối tuần thì không ngủ được trước nửa đêm. Đi một tối cuối tuần là biết.
Nếu mua vào mùa khô mà vẫn muốn biết chuyện ngập, có thể nhìn dấu: vạch nước bạc màu trên chân tường, bậc tam cấp đã được nâng, nhà xung quanh đều có tấm chắn cửa. Một khu mà nhà nào cũng nâng nền thì gần như chắc nước từng vào, chỉ còn là vào sâu tới đâu.
Những chiêu làm mình chỉ xem được một lần
"Nhà này nhiều khách hỏi lắm, chiều nay có người xuống cọc". Câu quen thuộc nhất. Nếu thật sự có người cọc thì mình mất một căn nhà; nếu không thật thì mình tránh được một quyết định vội. Cả hai đều không đáng để cọc trong lúc chưa đi đủ ba lần.
Chỉ cho xem trong khung giờ chủ nhà rảnh. Hợp lý nếu chủ bận thật. Nhưng xem bên ngoài, đứng đầu hẻm lúc tối thì không cần ai cho phép. Phần lớn những gì cần thấy buổi tối nằm ở ngoài cửa.
Hẹn xem lúc nhà đang có khách thuê. Người thuê không muốn bị làm phiền, mình ngại nhìn kỹ. Nên đề nghị một buổi riêng, hoặc ít nhất xin xem những chỗ quan trọng như trần, sân thượng, nhà vệ sinh.
Đưa đi xem liền năm căn trong một buổi. Căn thứ tư thứ năm mình đã mệt, nhớ lẫn lộn. Môi giới đôi khi xếp căn "chốt" vào cuối để mình so với những căn kém hơn trước đó.
Bật đèn, mở nhạc, xịt thơm trước giờ hẹn. Không có gì sai, nhưng mùi thơm nồng có khi che mùi ẩm mốc, mùi cống. Xin mở cửa sổ cho thoáng vài phút rồi hẵng ngửi.
Nói "nhà mới sơn lại, khỏi lo". Sơn mới là điểm cộng về thẩm mỹ, và là điểm trừ về khả năng nhìn thấy vấn đề. Hỏi sơn lại vì sao, sơn ở đâu, có xử lý chống thấm trước khi sơn không.
Giục ký giấy "giữ chỗ" ngay buổi xem đầu tiên. Giấy giữ chỗ, cọc giữ chỗ cũng là tiền cọc. Chưa đủ ba lần xem, chưa xem giấy tờ thì đừng ký gì có kèm tiền.
Lên lịch ba lần xem trong một tuần như thế nào?
Người đi làm giờ hành chính vẫn sắp được ba lần xem trong khoảng một tuần nếu chủ động:
- Gọi hẹn lần đầu vào sáng thứ bảy hoặc chủ nhật. Trời sáng, đủ thời gian đi hết các tầng, không phải vội về làm.
- Tối thứ ba hoặc thứ tư, tự chạy qua sau giờ làm. Không cần hẹn chủ nhà, chỉ cần đứng đầu hẻm, đi một vòng khu phố, ghé quán nước gần đó ngồi nghe.
- Theo dõi dự báo thời tiết, chờ một cơn mưa lớn. Mưa xong là chạy qua, nhìn đường, nhìn sân. Nếu thân với chủ nhà thì xin vào nhìn trần.
- Tối thứ bảy kế tiếp, ghé thêm một vòng ngắn. Xem quán xá, tụ tập cuối tuần.
- Lần cuối, hẹn chủ nhà đi cùng người thân. Mang theo danh sách những điểm đã ghi qua các lần trước để hỏi thẳng và đo đạc, rồi mới bàn đến cọc.
Cả quá trình chừng một tuần. Nếu căn nhà đó không chờ nổi một tuần, thường là vì nó không dành cho người mua cẩn thận.
Câu hỏi thường gặp
Xem nhà một lần rồi cọc có sao không?
Nhiều người vẫn làm vậy và không gặp chuyện gì, nhưng rủi ro là bỏ sót những vấn đề chỉ hiện ra theo giờ như kẹt xe, tiếng ồn, ngập. Tiền cọc thường khó lấy lại nếu mình đổi ý. Chậm vài ngày để xem thêm hai lần rẻ hơn nhiều so với mất cọc.
Chủ nhà không cho xem buổi tối thì làm sao?
Phần lớn những gì cần thấy buổi tối nằm ở ngoài: hẻm, đèn đường, quán xá, hàng xóm. Mình tự đến đứng ngoài xem là đủ. Bên trong thì đã xem kỹ ở lần sáng.
Có nên dẫn người thân đi cùng khi xem nhà?
Nên, nhất là ở lần xem cuối trước khi cọc. Người không bị cảm xúc ưng nhà như mình sẽ thấy những điểm mình bỏ qua. Nếu có người quen làm xây dựng thì càng tốt.
Đi xem nhà nên mang theo gì?
Điện thoại sạc đầy để chụp và quay, đèn pin, thước dây, la bàn trong điện thoại để xem hướng, và một tờ danh sách những điểm cần kiểm. Đi giày đế bám để leo sân thượng, cầu thang dốc.
Mua nhà vào mùa khô thì kiểm chuyện ngập thế nào?
Hỏi hàng xóm ở lâu, nhìn vạch nước bạc màu trên chân tường, xem các nhà quanh đó có nâng nền hay lắp tấm chắn cửa không. Nếu nhiều nhà cùng nâng nền thì gần như chắc khu đó từng ngập.
