Vay mua nhà đi qua sáu chặng: hỏi ngân hàng sơ bộ trước khi cọc, ký cọc có điều khoản về khoản vay, nộp hồ sơ, thẩm định và phê duyệt, công chứng hợp đồng mua bán cùng hợp đồng thế chấp, rồi sang tên, đăng ký thế chấp và giải ngân, thường là chuyển thẳng vào tài khoản bên bán. Bản gốc giấy chứng nhận mang tên mình sẽ do ngân hàng giữ cho tới khi trả hết nợ.
Thứ tự chính xác và giấy tờ cụ thể khác nhau giữa các ngân hàng, giữa nhà phố mua lại và căn hộ dự án, nên bài này mô tả khung chung để người mua lần đầu biết mình đang ở đâu, tiền đang nằm ở đâu, và những chỗ hay bị kẹt. Từng ngân hàng sẽ có hướng dẫn riêng; hãy xin danh sách hồ sơ và lịch trình bằng văn bản ngay từ buổi đầu.
Một điều cần nói trước: người mua vay ngân hàng có ít thời gian dự phòng hơn người mua bằng tiền mặt. Mọi mốc thời gian trong hợp đồng cọc phải tính tới thời gian ngân hàng làm việc, và tới khả năng ngân hàng không duyệt đủ.
Sáu chặng vay mua nhà nhìn một lượt
Bảng tóm tắt từng chặng, việc chính, tiền ở đâu, và rủi ro hay gặp. Thời gian mỗi chặng tuỳ ngân hàng và địa phương, nên hỏi trước.
| Chặng | Việc chính | Tiền đang ở đâu | Rủi ro hay gặp |
|---|---|---|---|
| 1. Hỏi sơ bộ | Hỏi khả năng vay theo thu nhập, định giá sơ bộ, các gói | Trong túi mình | Bỏ qua bước này rồi cọc vội |
| 2. Ký cọc | Hợp đồng cọc có điều khoản vay, thời hạn đủ dài | Tiền cọc đã sang bên bán | Thiếu điều khoản hoàn cọc khi không vay được |
| 3. Nộp hồ sơ | Giấy tờ nhân thân, thu nhập, tài sản, hợp đồng cọc | Như trên | Hồ sơ thu nhập không chứng minh được |
| 4. Thẩm định, phê duyệt | Ngân hàng thẩm định thu nhập và định giá nhà, ra thông báo cho vay | Như trên | Định giá thấp, duyệt dưới mức cần |
| 5. Công chứng | Ký hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp; thanh toán phần tiền tự có theo thoả thuận | Tiền tự có sang bên bán | Bên bán thiếu người ký, giấy tờ chưa đủ |
| 6. Sang tên, đăng ký thế chấp, giải ngân | Nộp hồ sơ sang tên, đăng ký thế chấp, ngân hàng giải ngân | Tiền vay từ ngân hàng sang bên bán | Thủ tục kéo dài, lệch mốc hẹn với bên bán |
Thứ tự ở chặng 5 và 6 có thể khác giữa các ngân hàng: có nơi giải ngân sau khi sổ đã sang tên và đăng ký thế chấp xong, có nơi giải ngân sớm hơn kèm các điều kiện riêng. Hỏi rõ để ghi đúng mốc thanh toán vào hợp đồng với bên bán.
Chặng 1: hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc
Đây là chặng người mua hay bỏ qua nhất, và cũng là chặng tiết kiệm được nhiều rắc rối nhất. Trước khi cọc bất kỳ căn nào, hãy đến một hai ngân hàng, trình bày thu nhập, tài sản hiện có, và hỏi: với hồ sơ này, mình có thể vay khoảng bao nhiêu, thời hạn tối đa bao lâu, cần những giấy tờ gì.
Nếu đã có căn nhà nhắm tới, hỏi thêm về định giá sơ bộ khu vực đó và loại tài sản đó. Một số loại tài sản ngân hàng dè dặt hơn: nhà trong hẻm nhỏ, nhà có phần xây chưa hoàn công, đất có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Đây cũng là lúc so sánh các gói vay. Đừng chỉ nhìn lãi ưu đãi; bài so sánh gói vay bằng tổng chi phí có bảng câu hỏi mang theo.
Ra khỏi chặng này, mình nên có: một khoảng số tiền vay khả thi, danh sách hồ sơ cần chuẩn bị, và ước lượng thời gian từ nộp hồ sơ tới giải ngân. Ba thông tin này quyết định cách viết hợp đồng cọc.
Chặng 2: hợp đồng cọc khi mình vay ngân hàng
Ghi rõ mình sẽ vay ngân hàng. Bên bán biết trước, không bất ngờ khi tiền về chậm hơn mua bằng tiền mặt.
Mức vay tối thiểu cần có. Dưới mức này thì giao dịch không thể thực hiện.
Điều kiện hoàn cọc khi không vay được. Căn cứ là văn bản từ chối hoặc thông báo duyệt dưới mức của ngân hàng.
Thời hạn đủ cho thẩm định. Cộng thêm khoảng dự phòng nếu phải thử ngân hàng thứ hai.
Nghĩa vụ hợp tác của bên bán. Cho ngân hàng vào thẩm định nhà, cung cấp bản sao giấy tờ khi ngân hàng yêu cầu.
Cách thanh toán chia theo nguồn. Phần tiền tự có trả khi nào, phần tiền vay ngân hàng giải ngân khi nào, vào tài khoản nào.
Thời điểm giao nhà. Thường gắn với lúc bên bán nhận đủ tiền, kể cả phần ngân hàng giải ngân.
Cọc vừa phải. Còn nhiều yếu tố chưa chắc thì cọc thấp; chi tiết ở bài đặt cọc bao nhiêu và chuyển cho ai.
Chặng 3: hồ sơ vay thường gồm những gì
Giấy tờ nhân thân. Giấy tờ tuỳ thân của người vay và vợ hoặc chồng, giấy tờ về tình trạng hôn nhân, thông tin cư trú.
Giấy tờ chứng minh thu nhập. Hợp đồng lao động, sao kê lương; với người tự kinh doanh là giấy tờ đăng ký kinh doanh, sổ sách, sao kê tài khoản.
Giấy tờ về mục đích vay. Hợp đồng đặt cọc hoặc thoả thuận mua bán, bản sao giấy chứng nhận của căn nhà.
Giấy tờ chứng minh tiền tự có. Sao kê, sổ tiết kiệm; ngân hàng muốn thấy mình có đủ phần đối ứng.
Giấy tờ tài sản khác nếu có. Tài sản bổ sung làm bảo đảm, hoặc chứng minh khả năng tài chính.
Thông tin các khoản nợ hiện có. Ngân hàng sẽ tra thông tin tín dụng; khai trung thực ngay từ đầu.
Bản kê thu nhập, chi tiêu gia đình. Một số nơi yêu cầu để đánh giá khả năng trả nợ.
Chuẩn bị bản sao có chứng thực khi được yêu cầu. Hỏi trước loại nào cần bản gốc đối chiếu, loại nào cần chứng thực.
Chặng 4: thẩm định và phê duyệt, những gì đang diễn ra
Sau khi nhận hồ sơ, ngân hàng làm hai việc song song. Một là thẩm định khả năng trả nợ: thu nhập có đều không, có chứng minh được không, tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng so với thu nhập ra sao, lịch sử tín dụng thế nào. Hai là thẩm định tài sản: cán bộ hoặc đơn vị thẩm định đến xem nhà, đo đạc, đối chiếu giấy tờ, đưa ra giá trị tài sản.
Khoản vay được duyệt thường bị giới hạn bởi cả hai: thu nhập cho phép trả bao nhiêu, và tài sản bảo đảm được bao nhiêu. Nếu định giá thấp hơn giá mua, khoản vay có thể bị hụt; cách xử lý được bàn kỹ ở bài ngân hàng định giá nhà thấp hơn giá mua.
Kết thúc chặng này, ngân hàng ra thông báo cho vay hoặc thông báo phê duyệt, ghi số tiền, thời hạn, lãi suất, điều kiện giải ngân. Đọc kỹ phần điều kiện giải ngân, vì nó quyết định thứ tự các bước sau. Nếu bị từ chối hoặc duyệt dưới mức cần, xin văn bản để dùng cho điều khoản hoàn cọc.
Trong thời gian chờ, giữ liên lạc đều với cả ngân hàng và bên bán. Bên bán biết tiến độ thì ít lo, ít tạo áp lực; ngân hàng cần thêm giấy tờ thì mình bổ sung kịp.
Chặng 5 và 6: từ công chứng tới giải ngân
Một kịch bản phổ biến với nhà phố mua lại từ cá nhân, khi bên bán không có khoản vay nào trên căn nhà. Thứ tự thực tế theo hướng dẫn của ngân hàng và văn phòng công chứng.
- Hẹn lịch công chứng. Thống nhất ngày giữa bên bán, mình, và ngân hàng nếu ngân hàng cần có mặt.
- Ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Đối chiếu bản gốc giấy tờ, đủ người ký bên bán.
- Thanh toán phần tiền tự có. Theo đúng thoả thuận, chuyển khoản vào tài khoản bên bán, lưu chứng từ; ngân hàng thường yêu cầu chứng minh đã thanh toán phần này.
- Ký hợp đồng thế chấp. Giữa mình và ngân hàng, thường công chứng cùng ngày hoặc ngay sau.
- Nộp hồ sơ sang tên và đăng ký thế chấp. Tại cơ quan đăng ký đất đai; kê khai và nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Nhận giấy chứng nhận mang tên mình. Bản gốc chuyển cho ngân hàng giữ theo hợp đồng thế chấp.
- Ngân hàng giải ngân. Chuyển phần tiền vay vào tài khoản bên bán theo điều kiện trong thông báo phê duyệt.
- Nhận bàn giao nhà. Biên bản bàn giao, chỉ số điện nước, chìa khoá, đồ để lại.
Nếu căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng của bên bán, cần thêm bước giải chấp và phối hợp giữa hai ngân hàng; đây là kịch bản phức tạp hơn, nên hỏi kỹ ngân hàng và văn phòng công chứng cách làm cụ thể trước khi ký cọc.
Một ví dụ về chỗ hay bị lệch mốc
Một đôi vợ chồng mua nhà hẻm, hợp đồng cọc ghi "bên mua thanh toán đủ trong vòng một tháng kể từ ngày công chứng". Ngân hàng của họ giải ngân sau khi đăng ký thế chấp xong, mà thủ tục sang tên và đăng ký ở địa phương đó mất lâu hơn một tháng. Tới hạn, bên bán chưa nhận đủ tiền, đòi phạt chậm thanh toán.
Không ai sai cố ý: bên bán tưởng ngân hàng giải ngân ngay, người mua không biết thủ tục mất bao lâu. Nhưng hợp đồng đã ghi một mốc cứng không khớp thực tế, và người mua ở thế phải thương lượng.
Cách tránh: hỏi ngân hàng điều kiện giải ngân và thời gian trung bình từng bước ở địa phương, rồi viết mốc thanh toán trong hợp đồng theo sự kiện thay vì theo số ngày. Ví dụ: "phần tiền vay được thanh toán khi ngân hàng giải ngân theo điều kiện tại thông báo cho vay, dự kiến trong khoảng…". Kèm theo đó là điều khoản xử lý nếu chậm do thủ tục hành chính, không do lỗi bên nào.
Bên bán thường chấp nhận khi được giải thích rõ từ đầu. Điều làm họ khó chịu là bị bất ngờ ở phút cuối.
Sai lầm hay gặp trong quy trình vay mua nhà
Cọc trước, hỏi ngân hàng sau. Gốc của phần lớn rắc rối.
Mốc thanh toán theo số ngày cứng. Không khớp thời gian thủ tục thực tế.
Không chuẩn bị đủ tiền tự có. Quên cộng thuế, phí, lệ phí, chi phí công chứng và sửa chữa vào phần tiền tự có.
Đổi việc giữa lúc làm hồ sơ. Thu nhập mới chưa đủ thời gian chứng minh, hồ sơ có thể bị xét lại.
Mở thêm khoản vay khác trong lúc chờ duyệt. Vay mua xe, mở thẻ mới làm thay đổi đánh giá khả năng trả nợ.
Không đọc thông báo phê duyệt. Bỏ sót điều kiện giải ngân, dẫn tới lệch mốc với bên bán.
Ký hợp đồng tín dụng ngay tại quầy. Xin bản nháp đọc trước; mọi thứ ràng buộc mình nhiều năm nằm trong đó.
Chuyển tiền tự có cho bên bán trước khi công chứng. Ngoài tiền cọc, không nên trả thêm trước khi có hợp đồng mua bán công chứng.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn
Nhà đang thế chấp ngân hàng của bên bán. Hỏi ngân hàng của bên bán, ngân hàng của mình và văn phòng công chứng về quy trình giải chấp, thanh toán.
Bên bán có nhiều đồng sở hữu, thừa kế, uỷ quyền. Văn phòng công chứng hoặc luật sư xác định ai phải ký.
Nhà có phần xây chưa hoàn công. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai và ngân hàng về ảnh hưởng tới định giá và đăng ký thế chấp.
Thu nhập phức tạp, nhiều nguồn. Hỏi ngân hàng cách chứng minh, có thể cần kế toán giúp chuẩn bị giấy tờ.
Mua căn hộ dự án hình thành trong tương lai. Quy trình vay và thế chấp khác nhà có sổ; tra văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư.
Nghĩa vụ thuế, lệ phí khi sang tên. Hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng về khoản phải nộp và bên nào nộp theo thoả thuận.
Có dấu hiệu tranh chấp trong lúc làm thủ tục. Dừng thanh toán thêm, hỏi luật sư ngay.
Câu hỏi thường gặp
Vay mua nhà mất bao lâu từ lúc nộp hồ sơ tới giải ngân?
Tuỳ ngân hàng, loại tài sản và thời gian thủ tục sang tên, đăng ký thế chấp ở địa phương. Hỏi ngân hàng thời gian trung bình từng bước ngay từ đầu, rồi ghi mốc trong hợp đồng cọc có khoảng dự phòng.
Ngân hàng giải ngân tiền vay cho ai?
Thường giải ngân thẳng vào tài khoản của bên bán theo hợp đồng mua bán, không chuyển cho người vay. Điều kiện và thời điểm giải ngân ghi trong thông báo phê duyệt hoặc hợp đồng tín dụng.
Khi vay, ai giữ giấy chứng nhận nhà mang tên mình?
Ngân hàng giữ bản gốc theo hợp đồng thế chấp cho tới khi khoản vay được trả hết và làm thủ tục xoá thế chấp. Người vay nên giữ bản sao và các giấy biên nhận liên quan.
Tiền đối ứng khi vay mua nhà là gì?
Là phần tiền tự có người mua trả cho bên bán ngoài phần ngân hàng cho vay. Ngân hàng thường yêu cầu chứng minh đã có hoặc đã thanh toán phần này trước khi giải ngân.
Có thể nộp hồ sơ vay ở hai ngân hàng cùng lúc không?
Có thể hỏi và nộp hồ sơ ở nhiều nơi để so sánh, nhưng nên nói rõ với ngân hàng. Mỗi lần ngân hàng tra thông tin tín dụng đều được ghi nhận; tránh nộp tràn lan.
Đổi việc trong lúc đang làm hồ sơ vay có sao không?
Có thể ảnh hưởng, vì thu nhập mới cần thời gian để chứng minh. Nếu buộc phải đổi việc, báo ngân hàng sớm và hỏi giấy tờ cần bổ sung. Tốt nhất chờ giải ngân xong rồi mới đổi.
