Mua nhà hợp lý khi gia đình đã biết mình sẽ ở yên một nơi trong nhiều năm, thu nhập đủ ổn định, tiền tự có đủ dày và khoản trả góp đã sống thử được. Thuê tiếp hợp lý khi công việc, thành phố sống, hay kế hoạch con cái còn có khả năng đổi trong vài năm tới. Câu hỏi "tiền thuê có phải tiền mất không" chỉ là một phần nhỏ của bài toán.
Người mua lần đầu hay bị một câu nói đẩy: "thuê là trả tiền nhà cho người ta, mua thì trả cho mình". Câu đó nghe đúng, nhưng bỏ quên ba thứ. Thứ nhất, những năm đầu của khoản vay dài, tiền lãi chiếm một phần lớn trong khoản trả góp, và đó cũng là tiền trả cho người khác. Thứ hai, chủ nhà gánh hộ người thuê nhiều chi phí sửa chữa và rủi ro. Thứ ba, người thuê giữ được tự do dọn đi, và tự do đó có giá.
Bài này đưa ra cách so sánh công bằng hơn, không nghiêng về bên nào.
Tiền đi đâu mỗi tháng khi thuê và khi mua?
Khi thuê, tiền ra khỏi túi gồm tiền thuê, điện nước, và thỉnh thoảng tiền cọc bị trừ khi trả nhà. Phần còn lại, nếu có kỷ luật, có thể để dành hoặc đầu tư theo cách mình chọn.
Khi mua, tiền ra gồm khoản trả góp (vừa gốc vừa lãi), chi phí làm chủ nhà, sửa chữa, và khoản cơ hội của tiền tự có đã bỏ vào căn nhà. Trong khoản trả góp, phần gốc là tiền mình tích luỹ vào tài sản; phần lãi thì giống tiền thuê ở chỗ nó đi ra ngoài. Ở những năm đầu của khoản vay dài, phần lãi thường chiếm tỷ trọng đáng kể.
So sánh công bằng là đặt cạnh nhau những phần "đi mất" của hai bên: tiền thuê một bên, và tiền lãi cộng chi phí làm chủ nhà cộng khoản cơ hội của tiền tự có ở bên kia. Phần gốc trả dần thì tính như tiền để dành.
Không có kết luận chung từ phép so này, vì nó phụ thuộc giá thuê khu đó, lãi vay lúc đó, giá nhà lúc đó. Có khu giá thuê thấp so với giá mua, ở thuê rất lợi; có khu ngược lại. Điều phép so cho thấy rõ là: nếu mua rồi chỉ ở vài năm rồi phải bán, các chi phí giao dịch hai lần thường ăn mất phần lợi.
Mua hay thuê: so theo hoàn cảnh
Bảng dưới không phán xét bên nào đúng, chỉ cho thấy hoàn cảnh nào nghiêng về phía nào.
| Hoàn cảnh | Nghiêng về mua | Nghiêng về thuê tiếp |
|---|---|---|
| Công việc | Ổn định, gắn với một thành phố | Có thể chuyển việc, chuyển tỉnh, đi công tác dài |
| Con cái | Đã chọn trường, muốn học một chỗ lâu | Chưa có con, hoặc con còn nhỏ, chưa chọn khu |
| Tiền tự có | Đủ dày, vẫn còn quỹ dự phòng | Mỏng, phải vay gần hết |
| Khoản trả góp | Đã sống thử vài tháng thoải mái | Chỉ chịu được nếu mọi thứ thuận lợi |
| Thời gian định ở | Nhiều năm | Chưa biết, có thể vài năm |
| Nhu cầu cải tạo | Muốn tự sửa, nuôi thú, trồng cây | Chấp nhận ở như chủ nhà cho phép |
| Tâm lý | Cần cảm giác chắc chỗ, ngại bị lấy nhà | Thích linh hoạt, ngại gánh nợ dài |
Nếu đa số dòng nghiêng về thuê mà vẫn muốn mua, nên tự hỏi động lực thật là gì: áp lực gia đình, sợ "lỡ tàu", hay nhu cầu thật.
Những lý do mua nhà nghe hợp lý nhưng nên cân lại
"Giá nhà chỉ có lên." Không ai biết chắc giá ở một khu cụ thể sẽ đi thế nào. Mua để ở thì đừng lấy dự đoán giá làm lý do chính.
"Cưới rồi phải có nhà." Áp lực xã hội là có thật, nhưng một căn nhà vay quá sức có thể gây căng thẳng cho cuộc hôn nhân mới hơn là ở thuê.
"Thuê bị chủ đuổi bất cứ lúc nào." Hợp đồng thuê dài hạn, rõ điều khoản giảm đáng kể rủi ro này. Mua cũng có rủi ro riêng.
"Bạn bè ai cũng mua rồi." Bạn bè không trả nợ hộ. Hoàn cảnh mỗi nhà khác nhau.
"Trả góp cũng bằng tiền thuê." Chỉ so khoản ưu đãi ban đầu với tiền thuê là so chưa đủ. Cộng chi phí làm chủ nhà và khoản sau ưu đãi.
"Có nhà mới yên tâm sinh con." Đúng với nhiều người, nhưng sinh con cũng là lúc thu nhập có thể giảm. Thử khoản trả góp với kịch bản đó.
"Môi giới bảo đợt này hết hàng." Lời giục mua đến từ người hưởng hoa hồng khi mình mua. Không phải lý do.
"Mua trước, ở sau, cho thuê lại bù lãi." Đây đã là bài toán đầu tư, không phải mua để ở. Tiền thuê có thể không đều, phòng có thể trống nhiều tháng.
Thuê thêm vài năm có phải là thua?
Ở thuê thêm vài năm không phải là thua nếu mình dùng thời gian đó có mục đích: tích thêm tiền tự có, ổn định công việc, hiểu rõ khu mình muốn sống. Rất nhiều người mua lần đầu chọn sai khu vì chưa từng sống ở đó, chỉ đến xem vài lần vào cuối tuần.
Một cách hay là thuê ngay tại khu mình định mua. Sống ở đó một mùa mưa, đi đúng tuyến đường đi làm vào giờ cao điểm, cho con thử học trường gần đó. Nhiều điều mình tưởng chịu được hoá ra không chịu được, và ngược lại.
Thua thật là thuê mà không để dành được gì, rồi vài năm sau đứng ở đúng chỗ cũ. Nếu chọn thuê tiếp, hãy biến phần chênh giữa khoản trả góp dự kiến và tiền thuê thành khoản tiết kiệm tự động, đúng như phép sống thử khoản trả góp.
Cũng có những gia đình sau khi tính kỹ thấy thuê lâu dài hợp với họ hơn: công việc di động, thích linh hoạt, muốn giữ tiền cho việc khác. Đó là một lựa chọn, không phải thất bại.
Câu hỏi tự trả lời trước khi chốt mua hay thuê
Năm năm tới mình còn ở thành phố này không? Nếu không chắc, đây là câu quan trọng nhất.
Nếu một người mất việc, nhà mình trả nổi bao lâu? Trả lời bằng số tháng cụ thể.
Mình muốn ở khu nào, đã từng sống ở đó chưa? Chưa sống thì nên thuê ở đó thử trước.
Con học trường nào, đi lại thế nào? Mua sai khu có thể buộc con chuyển trường hoặc gia đình đi lại vất vả.
Tiền tự có sau khi mua còn quỹ dự phòng không? Nếu không còn, chưa nên mua.
Mình có sẵn sàng tự lo sửa chữa không? Chủ nhà là người gọi thợ lúc nửa đêm.
Người cùng trả nợ có đồng ý thật lòng không? Một người hào hứng, một người miễn cưỡng là dấu hiệu nên chờ.
Nếu cần bán gấp, căn này có dễ bán không? Nhà khó bán là nhà khó thoát khi đời thay đổi.
Câu hỏi thường gặp
Tiền thuê nhà có phải là tiền mất trắng không?
Tiền thuê là chi phí cho chỗ ở, giống như phần lãi vay và chi phí làm chủ nhà khi mua. Nó chỉ là "mất trắng" nếu so với việc mua mà không tính các khoản đó.
Thuê bao lâu thì nên chuyển sang mua?
Không theo số năm mà theo điều kiện: công việc ổn định, biết chắc khu muốn sống, tiền tự có đủ, khoản trả góp đã sống thử được. Đủ các điều kiện đó thì có thể bắt đầu tìm mua.
Mua nhà rồi cho thuê, mình đi thuê chỗ khác có lợi không?
Đây là bài toán đầu tư hơn là mua để ở, phụ thuộc giá thuê, lãi vay, thời gian trống phòng và công sức quản lý. Nên tính kỹ cả kịch bản phòng trống nhiều tháng và không coi tiền thuê là chắc chắn.
Mới cưới nên mua nhà ngay hay thuê trước?
Nhiều cặp thuê trước một thời gian để quen nhịp chi tiêu chung và chọn khu sống hợp cả hai. Mua ngay hợp lý khi tiền tự có đủ và khoản trả góp đã thử được.
Mua nhà nhỏ trước rồi đổi nhà lớn sau có nên không?
Có thể, nhưng mỗi lần mua bán là một lần chịu chi phí giao dịch và thời gian. Nếu dự định đổi trong vài năm, nên tính trước chi phí hai lần đó.
Thuê nhà dài hạn cần lưu ý gì để ở yên?
Hợp đồng ghi rõ thời hạn, cách điều chỉnh giá thuê, điều kiện chấm dứt trước hạn và trách nhiệm sửa chữa. Hợp đồng càng rõ, rủi ro phải dọn đi bất ngờ càng thấp.
