Nhà cũ cho thấy thật những gì thời gian đã làm với nó, thường có giá dễ chịu hơn ở cùng vị trí, nhưng cần một khoản sửa chữa. Nhà mới xây để bán dọn vào ngay được, nhưng chất lượng phần khuất khó biết và cần kiểm hoàn công kỹ. Chọn theo khả năng sửa chữa và mức chịu rủi ro của chính mình, không theo cảm giác mới thì tốt.
Một căn nhà hai mươi năm tuổi có vết thấm ở góc trần là một căn nhà trung thực: nó cho mình thấy chỗ cần sửa. Một căn nhà mới sơn trắng tinh thì chưa nói gì cả, vì chưa đi qua mùa mưa nào, chưa có ai ở đủ lâu để phát hiện ống nước rò hay sàn lún.
Bài này so hai loại theo những gì người mua kiểm được, những gì phải đoán, và chi phí ẩn đi kèm mỗi bên. Cuối bài là những dấu hiệu nên mời kỹ sư đi xem cùng trước khi chốt giá, vì với cả nhà cũ lẫn nhà mới, mắt người mua lần đầu thường chỉ nhìn được lớp hoàn thiện, còn thứ quyết định căn nhà ở bền hay không lại nằm bên dưới.
Nhà cũ nói thật những gì?
Nhà đã có người ở nhiều năm mang đủ dấu vết: chỗ thấm, chỗ nứt, chỗ đã sửa. Đó là thông tin quý. Một vết nứt chân chim trên lớp vữa không nói lên gì nhiều, nhưng một vết nứt chéo từ góc khung cửa, rộng dần theo thời gian thì cần kỹ sư xem. Nhà cũ cho mình cơ hội nhìn thấy những thứ đó trước khi trả tiền.
Hàng xóm của một căn nhà cũ biết rất nhiều về nó: ngập năm nào, sửa mái lúc nào, nhà kế bên xây lại có làm nứt tường chung không. Hỏi vài câu ở quán nước đầu hẻm đôi khi đáng hơn đọc cả tập giấy tờ.
Giá nhà cũ thường phản ánh tuổi của nó; ở nhiều nơi, người mua trả chủ yếu cho mảnh đất và vị trí. Khoản tiết kiệm đó cần được giữ lại một phần để sửa: điện, nước, chống thấm, nhà vệ sinh là bốn thứ hay phải làm lại đầu tiên.
Nhà cũ cũng có giới hạn: kết cấu thiết kế cho thời của nó, có khi không đủ để nâng tầng; dây điện cũ không chịu nổi máy lạnh, bếp từ; mặt bằng chia phòng không hợp gia đình bây giờ. Biết rõ mình sẽ sửa tới đâu trước khi trả giá.
Nhà mới xây để bán che những gì?
Nhà xây để bán được làm để bán nhanh, nên chi tiền vào những thứ người xem nhìn thấy: mặt tiền, gạch ốp, đèn, cầu thang. Phần khuất như móng, thép, chống thấm, đường ống là nơi dễ bị cắt bớt nhất, vì người mua không thấy.
Nhà mới cũng chưa trải qua thời gian. Một năm đầu là lúc nứt co ngót, thấm qua khe, lún nhẹ lộ ra. Nếu mua từ người xây để bán, hỏi rõ họ có bảo hành không, bảo hành gì, bằng giấy hay bằng lời.
Hồ sơ giấy tờ của nhà mới phải kiểm kỹ hơn người ta nghĩ: giấy phép xây dựng, bản vẽ được cấp phép, hoàn công, sổ đã cập nhật phần nhà chưa. Nhà xây vượt phép, thêm tầng, lấn khoảng lùi là những thứ khiến việc vay ngân hàng, bán lại về sau bị kẹt.
Không có nghĩa nhà mới nào cũng đáng ngờ. Có người xây để bán rất kỹ, và có hồ sơ, hoá đơn, bản vẽ đầy đủ để chứng minh. Người mua chỉ cần đòi hỏi đúng những thứ đó; ai làm kỹ sẽ vui vẻ đưa ra.
Nhà cũ và nhà mới xây để bán: kiểm được gì, phải đoán gì
Bảng dưới giúp biết mình đang biết chắc gì và đang đặt cược vào gì.
| Khía cạnh | Nhà cũ | Nhà mới xây để bán |
|---|---|---|
| Thấm, dột | Thấy được dấu vết, hỏi được hàng xóm | Chưa qua mùa mưa, khó biết |
| Kết cấu | Thấy vết nứt, độ lún theo thời gian | Phải tin hồ sơ, bản vẽ, kỹ sư |
| Điện nước | Thường cũ, cần thay một phần | Mới, nhưng chất lượng nối ống, dây khó biết |
| Pháp lý phần nhà | Đã ổn định hoặc đã biết vướng gì | Cần kiểm phép xây, hoàn công |
| Chi phí sau khi mua | Có khoản sửa chữa rõ ràng | Thấp lúc đầu, có thể phát sinh sau |
| Thời gian dọn vào | Sau khi sửa | Gần như ngay |
Những dấu hiệu nên nhờ kỹ sư xem trước khi chốt
Vết nứt chéo góc cửa, góc tường. Kiểu nứt này có thể liên quan tới lún hoặc kết cấu.
Sàn võng, cửa đóng không khít. Khung cửa bị lệch là dấu hiệu tường hoặc dầm biến dạng.
Tường vừa trát lại một mảng lớn. Ở nhà cũ, mảng vữa mới có thể đang che vết nứt.
Mùi ẩm nặng dù đã sơn mới. Sơn che được màu, không che được ẩm.
Nhà nâng tầng trên nền cũ. Móng cũ có thể không thiết kế cho tải mới.
Nhà mới xây mà cầu thang, sàn rung. Rung khi đi lại là dấu hiệu nên kiểm.
Nhà bên cạnh vừa xây lại. Tường chung có thể đã bị ảnh hưởng.
Người bán né câu hỏi về bản vẽ. Không có bản vẽ, không có phép, không có hoàn công là ba dấu hiệu đi cùng nhau.
Kiểu người mua hợp với mỗi loại
Người thích tự quyết cách sửa. Nhà cũ cho chỗ để sắp lại theo ý mình.
Người có thợ quen đáng tin. Sửa nhà cũ đỡ rủi ro và đỡ tốn hơn nhiều.
Người cần dọn vào ngay. Nhà mới hoặc nhà cũ đã sửa sẵn; tránh nhà cần sửa lớn.
Người tiền vừa khít. Nhà cũ giá dễ chịu nhưng phải chừa tiền sửa; nhà mới cho con số rõ hơn.
Người ngại thủ tục. Nhà cũ có pháp lý ổn định lâu năm thường ít bất ngờ hơn nhà mới xây chưa hoàn công.
Người muốn ở lâu dài. Chất lượng kết cấu quan trọng hơn lớp hoàn thiện; kiểm kỹ dù chọn loại nào.
Người có con nhỏ. Tránh dọn vào khi đang sửa dở; bụi sơn, mùi vật liệu không tốt cho trẻ.
Người lớn tuổi. Ưu tiên nhà ít tầng, cầu thang thoải, bất kể cũ hay mới.
Câu hỏi thường gặp
Nhà bao nhiêu năm tuổi thì nên tránh?
Không có con số chung, vì chất lượng phụ thuộc cách xây và cách giữ gìn. Có nhà vài chục năm vẫn chắc, có nhà mười năm đã xuống cấp. Kiểm kết cấu và lịch sử sửa chữa quan trọng hơn tuổi nhà.
Mua nhà cũ thì nên chừa bao nhiêu tiền để sửa?
Tuỳ hiện trạng và mức sửa mình muốn. Cách thực tế là mời thợ hoặc kỹ sư đi xem cùng trước khi chốt giá, xin ước lượng cho các hạng mục chính như điện, nước, chống thấm, nhà vệ sinh, rồi cộng thêm một khoản dự phòng.
Nhà mới xây để bán có được bảo hành không?
Tuỳ thoả thuận với người bán. Nếu có cam kết bảo hành, ghi vào hợp đồng hoặc văn bản riêng, nêu rõ hạng mục, thời hạn và cách liên hệ. Lời hứa miệng rất khó dùng khi có chuyện.
Có nên mua nhà cũ rồi đập xây lại không?
Một số người mua nhà cũ chủ yếu vì đất. Khi đó cần kiểm chỉ tiêu xây dựng mới của lô đất, thời gian xin phép, và tiền ở thuê trong lúc xây. Tính như bài toán tự xây, không phải mua nhà.
Nhà mới sơn lại có phải để che lỗi không?
Không nhất thiết, sơn lại trước khi bán là việc bình thường. Nhưng sơn mới làm mất dấu vết thấm nứt, nên hỏi thẳng người bán trước khi sơn có sửa gì không, và xem kỹ những chỗ hay thấm sau mưa.
