Mua nhà không bao giờ chỉ tốn đúng giá bán. Ngoài con số ghi trên hợp đồng, người mua còn gánh các khoản thuế phí sang tên tuỳ thoả thuận, phí công chứng, chi phí liên quan khoản vay, tiền sửa sang, nội thất, chuyển nhà và những khoản định kỳ chỉ người sở hữu mới phải trả. Cộng lại, phần này thường đủ để biến một kế hoạch "vừa khít" thành một kế hoạch thiếu tiền.
Chỗ khó là các khoản này không đến cùng lúc và không ai đưa cho mình một bảng đầy đủ. Bên bán chỉ nói giá. Môi giới nói giá và hoa hồng của họ. Ngân hàng nói lãi. Mỗi bên đúng phần mình, còn tổng thì người mua tự cộng.
Bài này không đưa con số vì mức thu, mức phí thay đổi theo văn bản và theo nơi. Bài liệt kê để mình biết phải hỏi cái gì, hỏi ai, và ghi vào đâu.
Các nhóm chi phí ngoài giá bán và hỏi ai
Chia theo thời điểm phát sinh để biết khoản nào phải có tiền mặt sớm nhất.
| Nhóm chi phí | Phát sinh lúc nào | Hỏi ai để biết mức cụ thể |
|---|---|---|
| Thuế, lệ phí sang tên | Khi làm thủ tục sau công chứng | Văn phòng công chứng, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai; ai chịu khoản nào phải ghi trong hợp đồng |
| Phí công chứng, sao y, trích lục | Ngày ký hợp đồng | Văn phòng công chứng nơi định ký |
| Thẩm định giá, phí hồ sơ vay, bảo hiểm gắn khoản vay | Khi làm hồ sơ vay | Nhân viên tín dụng; xin bảng phí bằng văn bản |
| Phí môi giới (nếu bên mua có thuê) | Theo thoả thuận, thường khi giao dịch thành | Chính người môi giới; chỉ trả theo giấy tờ đã ký |
| Sửa chữa, cải tạo | Trước hoặc ngay sau khi nhận nhà | Thợ hoặc kỹ sư đi xem nhà thực tế |
| Nội thất, thiết bị | Trước khi dọn vào | Tự lập danh sách theo từng phòng |
| Chuyển nhà, lắp đặt điện nước, mạng | Tuần dọn vào | Đơn vị dịch vụ, nhà cung cấp |
| Phí quản lý, quỹ bảo trì, gửi xe (chung cư) | Từ khi nhận căn hộ, hằng tháng | Ban quản lý toà nhà, hợp đồng mua bán |
Nếu chỉ có thể hỏi một câu trước khi cọc, hãy hỏi: "Thuế phí sang tên bên nào chịu, ghi vào hợp đồng thế nào?" Câu này hay bị nói miệng rồi quên.
Thuế phí sang tên: ai trả là chuyện phải viết ra
Theo cách hiểu thông thường, có khoản thuế gắn với người bán (thu nhập từ chuyển nhượng) và có khoản lệ phí gắn với người đứng tên mới. Nhưng trên thực tế, hai bên được thoả thuận ai chịu khoản nào, và rất nhiều tin rao ghi "giá bao sang tên" hoặc "mỗi bên chịu phần mình". Hai cách ghi này có thể khiến số tiền người mua phải bỏ ra chênh nhau đáng kể.
Điều nguy hiểm là thoả thuận bằng miệng. Lúc đặt cọc, bên bán vui vẻ nói "bao hết", đến ngày làm thủ tục thì lại hiểu "bao" là chỉ bao phí công chứng. Người mua đã cọc, đã báo nhà sắp dọn, không còn sức mặc cả.
Cách xử lý đơn giản: trong giấy đặt cọc và hợp đồng mua bán, ghi rõ từng khoản do bên nào nộp, kể cả cách xử lý nếu cơ quan thuế xác định giá tính thuế khác với giá hai bên khai. Mức thuế suất, lệ phí cụ thể hãy hỏi văn phòng công chứng hoặc cơ quan thuế theo văn bản hiện hành, vì những con số này có thể đã thay đổi so với điều mình nghe người quen kể.
Một chuyện hay bị nhắc ngầm là khai giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế. Người mua nên biết rủi ro: nếu giao dịch đổ vỡ hoặc có tranh chấp, giá ghi trên giấy là giá mình dễ chứng minh nhất; còn nếu cơ quan thuế xác định giá khai không đúng thực tế, các bên có thể bị truy thu và xử lý theo quy định. Hỏi luật sư trước khi đồng ý bất cứ cách khai nào khác với giá thật.
Sửa sang và nội thất: phần hay vượt dự toán nhất
Nhà cũ luôn có thứ phải sửa. Kể cả căn trông sạch đẹp, chỉ cần ở vài tuần là thấy ống nước, ổ điện, chống thấm cần làm lại.
Ước tính sửa chữa nên dựa trên người đi xem tận nơi. Thợ quen hoặc kỹ sư xem kết cấu, chống thấm, điện nước rồi báo mức. Tự ước lượng từ ảnh gần như luôn thiếu.
Sơn lại toàn bộ là khoản dễ thấy, chống thấm là khoản dễ quên. Chống thấm sân thượng, nhà vệ sinh, tường giáp nhà bên có khi tốn hơn cả tiền sơn.
Điện cũ nên được kiểm trước khi lắp máy lạnh, bếp từ. Dây điện nhỏ không chịu tải thiết bị mới là rủi ro cháy nổ, chuyện tiền còn là chuyện nhỏ.
Căn hộ bàn giao thô hay cơ bản khác hẳn căn có nội thất. Hỏi rõ bàn giao những gì, đừng so giá hai căn khác chuẩn bàn giao như thể ngang nhau.
Nội thất nên chia hai đợt. Đợt một là thứ không ở được nếu thiếu: giường, bếp, rèm, máy nước nóng. Đợt hai để sau vài tháng khi đã quen nhà.
Đồ người bán để lại cũng có giá. Máy lạnh cũ, tủ âm tường có thể được tính vào giá hoặc tháo đi trước ngày giao. Ghi vào biên bản bàn giao.
Thời gian sửa là thời gian vẫn phải trả tiền thuê chỗ cũ. Sửa một tháng là một tháng tiền thuê nữa, trong khi khoản vay đã bắt đầu tính lãi.
Giấy phép sửa chữa. Sửa lớn có thể cần xin phép theo quy định địa phương; chung cư cần báo ban quản lý. Hỏi trước để khỏi bị đình chỉ giữa chừng.
Chi phí định kỳ: thứ không nằm trong giá nhưng nằm trong mỗi tháng
Người đi thuê quen với một khoản cố định mỗi tháng là tiền thuê. Khi thành chủ nhà, khoản đó biến thành nhiều khoản nhỏ rời rạc mà trước đây chủ nhà gánh hộ.
Ở chung cư, phí quản lý tính theo diện tích, phí gửi xe theo số xe, và thỉnh thoảng có các khoản thu theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Ở nhà phố, không có phí quản lý nhưng có chuyện tự lo: thông cống, sửa máy bơm, sơn lại mặt tiền, đóng góp làm đường hẻm khi khu phố vận động.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm thường nhỏ với nhà ở thông thường nhưng vẫn là một khoản cần nhớ. Bảo hiểm cháy nổ có thể bắt buộc với một số loại nhà, hoặc ngân hàng yêu cầu nếu nhà đang thế chấp.
Cách gọn nhất là lập một dòng "chi phí làm chủ nhà" trong ngân sách tháng, cộng các khoản trên chia đều theo tháng, rồi đưa dòng này vào phép thử khoản trả góp. Một căn nhà có khoản trả góp vừa sức nhưng phí đi kèm cao vẫn có thể làm đuối ngân sách.
Những khoản nhỏ cộng lại thành lớn
Tiền đi lại xem nhà. Xăng xe, nghỉ làm, gửi xe, nhất là khi xem nhà ở tỉnh khác.
Phí trích lục, xác minh thông tin. Xin thông tin quy hoạch, trích lục thửa đất, đo đạc lại nếu cần.
Phí thuê luật sư xem hồ sơ. Nhỏ so với giá nhà nhưng đáng, nhất là với giao dịch phức tạp.
Chuyển điện nước sang tên mình. Có thể phát sinh tiền cọc công tơ, phí lắp đặt lại.
Lắp mạng, truyền hình, camera. Hợp đồng cũ không chuyển được thì phải lắp mới.
Đổi khoá, làm thêm cửa lưới, khung bảo vệ. Việc nên làm ngay khi nhận nhà cũ vì không biết bao nhiêu người đang giữ chìa.
Tân gia và quà xóm giềng. Không bắt buộc, nhưng nhiều nhà vẫn làm, và nó có giá.
Phí trả nợ trước hạn nếu định tất toán sớm. Nếu có kế hoạch trả bớt nợ khi có tiền, hỏi rõ phí phạt trả trước hạn từ đầu.
Lập ngân sách chi phí ẩn trước khi cọc
Làm một lần cho từng căn đang cân nhắc nghiêm túc, vì mỗi căn có bộ chi phí ẩn khác nhau.
- Hỏi bên bán chuyện thuế phí. Ai chịu khoản nào, ghi ra giấy.
- Xin bảng phí vay từ ngân hàng. Bằng văn bản hoặc tin nhắn, không chỉ nghe nói.
- Mời thợ hoặc kỹ sư đi xem nhà. Lấy ước tính sửa chữa theo hạng mục.
- Liệt kê nội thất đợt một. Chỉ những thứ không ở được nếu thiếu.
- Tính chi phí định kỳ một năm. Rồi chia ra tháng, cộng vào khoản trả góp.
- Cộng thêm một khoản dự phòng. Cho những thứ chưa thấy, nhất là với nhà cũ.
Tổng các bước trên cộng giá bán mới là giá thật của căn nhà. So giá thật giữa các căn, không so giá rao.
Câu hỏi thường gặp
Thuế phí sang tên nhà bên mua hay bên bán chịu?
Mỗi loại thuế phí gắn với một bên theo quy định, nhưng hai bên được thoả thuận lại ai nộp. Điều quan trọng là ghi rõ trong giấy đặt cọc và hợp đồng mua bán; mức cụ thể hỏi văn phòng công chứng hoặc cơ quan thuế.
Mua nhà cũ nên dành bao nhiêu tiền để sửa?
Không có tỷ lệ chung vì mỗi căn hỏng một kiểu. Cách đúng là mời thợ hoặc kỹ sư đi xem trước khi cọc, lấy báo giá theo hạng mục, rồi cộng thêm một phần dự phòng cho những thứ chỉ lộ ra khi đục tường.
Phí quản lý chung cư có tăng sau khi mua không?
Có thể thay đổi theo quyết định của ban quản trị và hội nghị nhà chung cư. Nên hỏi lịch sử thay đổi phí và đọc kỹ điều khoản liên quan trong hợp đồng mua bán.
Vay ngân hàng mua nhà có những phí gì ngoài lãi?
Tuỳ ngân hàng có thể có phí thẩm định tài sản, phí hồ sơ, bảo hiểm gắn khoản vay, phí trả nợ trước hạn. Xin bảng phí bằng văn bản và so giữa các ngân hàng trước khi chọn.
Có nên khai giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế?
Người mua nên hỏi luật sư trước khi đồng ý, vì giá trên giấy là căn cứ chính khi có tranh chấp hoặc đổ vỡ giao dịch, và khai sai giá có thể bị truy thu, xử lý. Rủi ro pháp lý và tài chính thường lớn hơn khoản tiết kiệm trước mắt.
Chi phí làm chủ nhà hằng tháng gồm những gì?
Với chung cư là phí quản lý, gửi xe, các khoản thu chung; với nhà phố là sửa chữa định kỳ, đóng góp khu phố. Ngoài ra còn thuế sử dụng đất hằng năm và bảo hiểm nếu thuộc diện phải mua.
