Muốn biết một căn nhà cách chỗ làm bao xa, cách duy nhất đáng tin là tự đi thử vào đúng giờ cao điểm, cả chiều sáng lẫn chiều tối, bằng chính phương tiện mình sẽ dùng, và nếu được thì thêm một lần lúc trời mưa. Con số “mười lăm phút tới trung tâm” trong tin rao thường được đo lúc đường vắng.
Người viết từng mua một căn hộ mà lần đi xem nào cũng vào sáng thứ bảy, đường thoáng, qua cầu nhanh như gió. Tuần đầu đi làm mới biết đầu cầu chiều tối kẹt gần bốn mươi phút. Căn hộ vẫn tốt, nhưng cả nhà phải đổi giờ giấc mất mấy tháng mới quen.
Dưới đây là cách thử cho ra con số thật, những điểm nghẽn hay bị bỏ sót, và cách quy thời gian đi lại ra thành thứ đặt lên bàn cân cạnh giá nhà.
Chạy thử thế nào cho ra con số đáng tin?
Mất hai ngày thường trong tuần, nhưng đổi lại là nhiều năm không hối hận. Làm theo thứ tự này:
- Chọn đúng ngày. Thứ hai hoặc thứ sáu thường đông hơn giữa tuần; tránh ngày lễ, nghỉ hè, những tuần học sinh nghỉ vì đường vắng hơn hẳn.
- Xuất phát đúng giờ mình sẽ đi làm. Đi từ trước cửa căn nhà định mua, không phải từ đầu đường lớn. Đoạn ra khỏi hẻm, khỏi khu nhiều khi tốn thời gian nhất.
- Dùng đúng phương tiện. Đi làm bằng xe máy thì chạy xe máy; đi xe hơi thì lái xe hơi và tính luôn tìm chỗ gửi xe ở chỗ làm; đi metro hay xe buýt thì đi bộ từ nhà ra ga, ra trạm.
- Ghi giờ ở từng mốc. Ra khỏi khu, qua nút giao lớn đầu tiên, qua cầu, tới chỗ làm. Biết đoạn nào nghẽn thì biết có đường tránh hay không.
- Đi chiều về vào giờ tan tầm. Chiều về thường kẹt hơn chiều đi vì mọi người tan cùng lúc, lại thêm giờ tan học. Đừng suy ra từ chiều đi.
- Thử một lần lúc trời mưa. Mưa lớn làm tốc độ tụt và có đoạn ngập. Ở thành phố hay mưa chiều, lần thử này cho thấy “ngày xấu” của tuyến đường.
- Hỏi người đang sống ở đó. Hỏi họ đi đường nào, giờ nào kẹt nhất, có ngày nào kẹt bất thường. Người địa phương biết những lối tắt và cả những đoạn sắp rào để thi công.
Lấy con số lâu nhất trong các lần thử làm mốc tính, đừng lấy con số đẹp nhất. Nhà mình ở cả năm, tức là sẽ gặp đủ những ngày xấu.
Mười phút mỗi lượt đáng giá bao nhiêu?
Mười phút nghe ít, nhưng mỗi ngày đi về là hai lượt, mỗi tuần năm sáu ngày. Cộng lại một năm thành vài chục giờ ngồi trên xe hoặc đứng giữa dòng xe. Với hai vợ chồng cùng đi làm khác hướng, con số nhân đôi. Thời gian ấy lấy từ bữa cơm chiều, từ giờ chơi với con, từ giấc ngủ.
Cách quy đổi dễ hiểu nhất là hỏi ngược: nếu được trả thêm một khoản để ngồi kẹt xe thêm từng ấy giờ mỗi năm, mình có nhận không? Nếu câu trả lời là không, thì phần rẻ hơn của căn nhà xa cũng chưa chắc là rẻ. Ngược lại, có gia đình thấy đi xa thêm một chút mà được nhà rộng, có sân cho con thì đáng, và đó là lựa chọn hợp lý, miễn là chọn với con số thật trong tay.
Chi phí đi lại cũng nên đặt lên bàn: xăng, gửi xe, hao mòn xe, vé tháng. Từng khoản nhỏ, nhưng kéo dài nhiều năm thì đáng kể. Nếu đi xa buộc phải mua thêm chiếc xe thứ hai, khoản đó phải được cộng vào giá nhà ngay từ đầu.
Một điểm hay bị quên là sự ổn định của chỗ làm. Người đổi việc vài năm một lần không nên chọn nhà chỉ tối ưu cho chỗ làm hiện tại. Khi đó nên xem căn nhà có ra được trục đường chính, gần các tuyến xe công cộng hay không, để chỗ làm sau có ở hướng khác vẫn xoay được.
Những điểm nghẽn tin rao không bao giờ nhắc
Cầu và phà. Khu bên kia sông thường rẻ hơn, nhưng mọi chuyến đi đều phải qua một hai cây cầu. Một vụ va quẹt trên cầu đủ làm cả khu kẹt cứng, vì không có đường vòng.
Nút giao vào khu công nghiệp. Giờ đổi ca của khu công nghiệp làm đường quanh đó đông đột ngột, thường lệch với giờ hành chính nên lúc xem nhà ít khi gặp.
Đường độc đạo ra khỏi khu. Nhiều khu dân cư mới chỉ có một lối ra đường lớn. Lối đó kẹt hoặc bị rào sửa là cả khu chờ.
Công trình đang thi công kéo dài. Đoạn đường đang làm cầu cạn, mở rộng, đặt cống có thể kéo dài nhiều tháng tới nhiều năm. Hỏi người dân và chính quyền địa phương công trình dự kiến làm tới khi nào.
Chợ họp lấn đường buổi sáng. Chợ tự phát hoặc chợ truyền thống họp sáng sớm có thể làm hẹp đường đúng giờ đi làm.
Cổng trường và bệnh viện. Hai nơi này tạo ra kẹt cục bộ theo giờ. Đi ngang mỗi ngày thì phải tính thêm thời gian.
Đoạn ngập khi mưa hoặc triều. Đường không kẹt vì xe mà vì nước. Đoạn ngập buộc mọi người dồn sang làn khô, kẹt thêm, và xe máy dễ chết máy.
Đường tàu cắt ngang. Ở một số nơi, đường sắt cắt ngang đường bộ, mỗi lần tàu qua phải chờ. Không lâu nhưng khó đoán.
Metro, xe buýt và đường sắp làm: tin tới đâu?
Ở TP.HCM, tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã chạy thương mại từ cuối năm 2024, nên với ai sống và làm việc dọc tuyến, đi lại bằng metro là lựa chọn có thật chứ không còn là lời hứa. Nhưng cần thử trọn quãng: từ nhà đi bộ hoặc chạy xe ra ga mất bao lâu, có chỗ gửi xe không, xuống ga rồi tới chỗ làm thế nào. Quãng đầu và quãng cuối mới quyết định chuyến đi.
Với các tuyến metro, đường vành đai, cầu mới chưa xong, cách tỉnh táo là coi như chúng chưa có khi tính chuyện đi lại hằng ngày. Có thể chúng sẽ hoàn thành đúng hẹn, có thể chậm vài năm. Nếu căn nhà chỉ hợp lý khi con đường ấy xong, thì mình đang đánh cược thời gian của cả nhà vào tiến độ của một dự án mà mình không kiểm soát được.
Xe buýt thì ngược lại, thường bị đánh giá thấp. Hỏi xem tuyến nào chạy qua gần nhà, tần suất giờ cao điểm thế nào, có tuyến thẳng tới gần chỗ làm không. Với học sinh lớn, một tuyến xe buýt tốt có thể thay cho việc bố mẹ đưa đón mỗi ngày.
Nhớ rằng tin rao hay dùng chữ “sắp có”, “đang triển khai” để nói về hạ tầng. Người mua để ở chỉ nên trả tiền cho những gì đang chạy được hôm nay.
Quyết định thế nào khi đã có con số?
Đặt một ngưỡng chịu được trước khi đi xem. Ví dụ: mỗi lượt không quá một khoảng thời gian cả nhà đã thống nhất. Căn nào vượt ngưỡng ở lần thử xấu nhất thì loại, không cần bàn thêm.
So cả hai người đi làm. Căn nhà có thể gần chỗ làm của chồng mà xa của vợ. Cộng tổng thời gian của cả nhà mới công bằng.
Tính cả quãng đưa đón con. Nhiều nhà đi làm ổn nhưng vòng qua trường của con thì thành dài gấp đôi.
Xem có đường thứ hai không. Có ít nhất một lối đi khác khi đường chính kẹt là điểm cộng lớn, nhất là khu bên kia cầu.
Cân với thứ đổi lại. Đi xa hơn mà được nhà rộng hơn, yên hơn, có sân, gần ông bà thì có thể đáng. Viết rõ ra mình đổi gì lấy gì.
Tính khả năng làm việc từ xa. Nếu công việc cho phép làm ở nhà vài ngày mỗi tuần, quãng đường xa bớt nặng. Nhưng đừng tính chuyện đó nếu công ty chưa có chính sách rõ ràng.
Thử lại trước ngày cọc. Nếu từ lần thử tới lúc cọc đã cách nhiều tuần, chạy lại một lần. Một công trình mới rào đường có thể làm thay đổi hoàn toàn bức tranh.
Câu hỏi thường gặp
Có nên tin thời gian di chuyển trên ứng dụng bản đồ?
Nên dùng để tham khảo, nhưng phải xem đúng khung giờ mình sẽ đi, và vẫn nên chạy thử thật ít nhất một lần. Ứng dụng không tính được thời gian ra khỏi hẻm, tìm chỗ gửi xe hay đi bộ ra ga.
Nhà gần ga metro có chắc tiện không?
Tiện nếu chỗ làm cũng gần một ga trên cùng tuyến. Nếu phải đổi nhiều phương tiện ở đầu kia, chuyến đi có khi lâu hơn chạy xe máy thẳng. Thử trọn quãng từ cửa nhà tới bàn làm việc mới biết.
Mua nhà ở khu bên kia cầu cần lưu ý gì?
Kiểm giờ kẹt ở đầu cầu cả hai chiều và xem khu có lối ra thứ hai không. Hỏi người dân xem kẹt cầu có thường xuyên không, mỗi lần kéo dài bao lâu.
Có nên mua nhà xa vì sắp có đường mới?
Nếu mua để ở, nên tính như thể con đường đó chưa có. Tiến độ hạ tầng phụ thuộc nhiều yếu tố ngoài tầm kiểm soát của người mua, chậm vài năm là chuyện không hiếm.
Bao lâu đi làm mỗi ngày là quá xa?
Mỗi gia đình một ngưỡng, nhưng nên thống nhất ngưỡng đó trước khi đi xem nhà và đo bằng lần thử xấu nhất. Quyết định lúc đang thích một căn nhà thường làm ngưỡng bị nới ra.
