Khi ngân hàng định giá căn nhà thấp hơn giá mua, số tiền được vay giảm theo, vì khoản vay thường tính trên giá trị tài sản do ngân hàng xác định, không phải trên giá hai bên thoả thuận. Phần hụt phải bù bằng tiền tự có. Các hướng xử lý chính: xin thẩm định lại kèm thông tin bổ sung, thử ngân hàng khác, thương lượng lại giá với người bán, bổ sung tài sản bảo đảm, hoặc dừng giao dịch nếu hợp đồng cọc có điều khoản cho phép.
Đây là tình huống làm đổ vỡ nhiều giao dịch nhất mà người viết từng nghe kể, và cũng là tình huống phòng trước được nhiều nhất. Phần lớn rắc rối nằm ở chỗ người mua đã cọc với thời hạn ngắn, chưa hỏi ngân hàng trước, và hợp đồng cọc không nói gì tới khoản vay.
Vì sao định giá của ngân hàng hay thấp hơn giá mua
Ngân hàng định giá để biết nếu phải xử lý tài sản thì thu về được bao nhiêu, nên họ dè dặt. Họ nhìn vào những gì đo đếm được: diện tích trên giấy chứng nhận, vị trí, độ rộng đường hẻm, tình trạng pháp lý, các giao dịch tương tự. Những thứ người mua sẵn lòng trả thêm như "hợp gu", "gần nhà bố mẹ", "nội thất đẹp" thường không được tính.
Phần xây dựng chưa hoàn công, diện tích thực tế lớn hơn sổ, phần cơi nới: ngân hàng thường chỉ tính theo những gì có trên giấy. Căn nhà rộng rãi ngoài thực tế có thể được định giá như một căn nhỏ hơn.
Ngoài ra, nếu giá mua cao hơn mặt bằng giao dịch gần đây trong khu, định giá sẽ phản ánh mặt bằng đó. Theo một nghĩa nào đó, định giá thấp là một tín hiệu đáng nghe: có thể mình đang trả cao hơn thị trường.
Người mua không thay đổi được cách ngân hàng định giá, nhưng có thể chuẩn bị để kết quả phản ánh đúng nhất giá trị căn nhà, và để giao dịch không sụp khi kết quả thấp.
Phòng trước từ lúc chưa cọc
Hỏi ngân hàng định giá sơ bộ. Nhiều nơi có thể cho biết khoảng giá sơ bộ dựa trên vị trí và giấy tờ trước khi làm hồ sơ chính thức.
Tự tìm giá giao dịch thật quanh đó. Nếu giá mua cao hơn hẳn các căn tương tự, nguy cơ định giá thấp lớn.
Kiểm giấy tờ khớp thực tế. Phần xây không có trên sổ thường không được tính vào giá trị.
Ghi điều khoản vay vào hợp đồng cọc. Mức vay tối thiểu cần, và quyền nhận lại cọc nếu ngân hàng duyệt dưới mức đó.
Để thời hạn cọc đủ dài. Đủ thời gian thẩm định, thậm chí thẩm định lần hai hoặc thử ngân hàng khác.
Chuẩn bị phương án bù. Biết trước nếu hụt thì có thể bù từ đâu, bao nhiêu, không phải vay nóng.
Nộp hồ sơ song song hai ngân hàng nếu được. Có kết quả để so, đỡ mất thời gian chờ đợi.
Hỏi kỹ cách ngân hàng tính tỷ lệ cho vay. Tính trên giá định giá hay trên giá mua, cái nào thấp hơn.
Khi kết quả định giá đã thấp: làm theo thứ tự này
Không cần hoảng. Có thứ tự xử lý từ nhẹ tới nặng.
- Hỏi lý do cụ thể. Định giá thấp vì diện tích, vì hẻm, vì giấy tờ hay vì giao dịch tham chiếu. Biết lý do mới biết bổ sung gì.
- Bổ sung thông tin nếu có. Giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, các giao dịch tương tự giá cao hơn. Đề nghị xem xét lại.
- Thử ngân hàng khác. Mỗi nơi có cách định giá và đơn vị thẩm định khác nhau; kết quả có thể chênh.
- Báo người bán sớm. Nói rõ tình hình, đề nghị gia hạn hoặc thương lượng lại.
- Thương lượng lại giá. Định giá ngân hàng là căn cứ khách quan để đề nghị giảm, nhất là khi giá mua cao hơn mặt bằng.
- Cân nhắc bổ sung tài sản bảo đảm. Một tài sản khác của gia đình, có đồng ý của người đứng tên; hiểu rõ rủi ro trước khi làm.
- Nếu không xoay được, dùng điều khoản hợp đồng cọc. Gửi văn bản kèm thông báo của ngân hàng, đề nghị huỷ và hoàn cọc theo thoả thuận.
Thương lượng với người bán dựa trên định giá ngân hàng
Nhiều người ngại quay lại thương lượng giá sau khi đã cọc. Nhưng kết quả định giá là thông tin mới, khách quan, không phải do người mua tự nghĩ ra. Người bán biết rằng nếu căn nhà bán cho người khác cũng vay ngân hàng, họ sẽ gặp lại đúng vấn đề này.
Cách nói nên đi từ hoàn cảnh chung: "Ngân hàng chỉ định giá được tới mức này, nên em chỉ vay được chừng này. Em đã thử thêm một ngân hàng nữa, kết quả tương tự. Em vẫn muốn mua, anh chị có thể xem lại giá, hoặc cho em thêm thời gian xoay phần chênh không?"
Người bán có thể đồng ý giảm một phần, cho thanh toán phần chênh chậm hơn, hoặc từ chối. Nếu từ chối và hợp đồng cọc có điều khoản vay, mình có đường lui. Nếu không có điều khoản, cân nhắc giữa việc bù bằng cách khác và việc mất cọc, đừng vội vay nóng để giữ giao dịch.
Có một kiểu đề nghị cần tránh: người bán gợi ý "ghi giá cao lên cho ngân hàng định giá cao". Định giá không dựa trên giá ghi, và việc khai sai giá giao dịch có rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
Những cách bù hụt nên tránh
Vay tiêu dùng, vay thẻ tín dụng để bù. Lãi cao, thời hạn ngắn, cộng dồn với khoản vay nhà dễ làm dòng tiền vỡ.
Vay nóng, vay ngoài. Lãi rất cao, rủi ro bị đòi nợ gắt; không bao giờ đáng để giữ một căn nhà.
Khai khống thu nhập để vay thêm. Vi phạm, và tự đặt mình vào khoản nợ không trả nổi.
Rút hết quỹ dự phòng. Mua được nhà nhưng không còn đệm cho tháng đầu khó khăn.
Ghi giá cao trong hợp đồng để được định giá cao. Không hiệu quả và có rủi ro pháp lý.
Mượn người thân mà không có giấy. Dễ thành chuyện gia đình về sau; nếu mượn, ghi rõ số tiền, lịch trả.
Chấp nhận thế chấp nhà bố mẹ khi chưa hiểu rủi ro. Nếu không trả được, nhà bố mẹ cũng bị xử lý; cả nhà phải hiểu và đồng ý.
Câu hỏi thường gặp
Ngân hàng cho vay dựa trên giá mua hay giá định giá?
Thường dựa trên giá trị tài sản do ngân hàng xác định, và nhiều nơi lấy mức thấp hơn giữa giá định giá và giá mua. Hỏi rõ cách tính của ngân hàng mình định vay trước khi cọc.
Có xin thẩm định lại được không?
Có thể đề nghị, đặc biệt khi có thông tin bổ sung như hồ sơ hoàn công, giấy phép xây dựng, giao dịch tương tự giá cao hơn. Kết quả có thay đổi hay không tuỳ ngân hàng. Song song nên thử thêm một ngân hàng khác.
Định giá thấp có nghĩa là mình mua đắt?
Không hẳn, vì ngân hàng định giá dè dặt và không tính những giá trị chủ quan. Nhưng nếu nhiều ngân hàng đều cho kết quả thấp xa giá mua, đó là tín hiệu nên xem lại mức giá đã thoả thuận.
Định giá thấp mà đã cọc thì có mất cọc không?
Phụ thuộc hợp đồng cọc. Có điều khoản hoàn cọc khi ngân hàng duyệt dưới mức tối thiểu thì có căn cứ đòi lại. Không có, nên báo người bán sớm, thương lượng gia hạn hoặc giảm giá trước khi tính tới huỷ.
Phần nhà xây thêm chưa có trên sổ có được định giá không?
Thường không được tính hoặc tính rất thấp, vì ngân hàng dựa vào giấy tờ hợp lệ. Nếu có hồ sơ hoàn công, giấy phép xây dựng, nên nộp kèm. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về việc cập nhật thông tin lên giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
Có nên thế chấp thêm nhà bố mẹ để vay đủ?
Chỉ nên làm khi cả gia đình hiểu rõ nếu không trả được nợ thì tài sản đó có thể bị xử lý. Người đứng tên phải tự nguyện đồng ý và ký. Cân nhắc kỹ khoản vay có thật sự trong sức trả của mình không trước khi kéo thêm tài sản người khác vào.
