Mua một vườn cà phê hay sầu riêng đang cho trái là mua cùng lúc đất và cây, nên ngoài sổ, quy hoạch, đường vào, còn phải kiểm tuổi và sức khoẻ của cây, ai đang chăm vườn, và vụ tới đã bị bán trước cho thương lái chưa. Đừng định giá cây theo lời người bán về sản lượng; hãy nhờ một người rành nghề trồng hoặc cán bộ khuyến nông xem tận vườn.
Người thành phố hay nghĩ mua vườn có sẵn cây là mua luôn nguồn thu, vừa có chỗ nghỉ vừa có tiền. Có trường hợp đúng như vậy. Nhưng vườn cây là thứ sống, cần người chăm hằng ngày, có bệnh, có năm được mùa mất giá, có năm mất mùa. Người bán thường kể năm tốt nhất; người mua cần biết cả năm xấu nhất.
Kiểm cây: những thứ một người rành vườn sẽ nhìn
Tuổi cây. Cây quá già năng suất giảm, có khi phải tái canh, tức là chặt trồng lại và chờ thêm nhiều năm. Hỏi năm trồng và nhìn thân, gốc.
Giống cây. Cùng là sầu riêng, cà phê nhưng mỗi giống một đặc tính, giá bán khác nhau. Hỏi giống và nguồn cây giống.
Tán lá và màu lá. Lá vàng hàng loạt, cành khô, tán thưa là dấu hiệu cây yếu hoặc bệnh.
Gốc và thân. Với sầu riêng, để ý những vết chảy nhựa, nứt vỏ ở gốc; người trồng hay gọi là xì mủ. Đây là bệnh cần người có chuyên môn đánh giá.
Cây chết, cây trồng dặm. Đếm những chỗ trống, những cây nhỏ trồng dặm. Nhiều chỗ trống nghĩa là vườn từng có vấn đề.
Nước tưới và đất. Vườn có hệ thống tưới, có nguồn nước mùa khô không. Đất có đọng nước sau mưa không, vì nhiều loại cây không chịu được úng rễ.
Cây che bóng, cây xen. Vườn cà phê xen sầu riêng, bơ, tiêu là chuyện thường. Biết rõ có những cây gì, bao nhiêu.
Sổ sách chăm sóc. Hỏi lượng phân, thuốc, công thuê mỗi năm. Người bán không nhớ gì thì hỏi người đang chăm vườn.
Nhờ người có chuyên môn. Kỹ sư nông nghiệp, cán bộ khuyến nông hoặc một chủ vườn rành nghề, không liên quan tới người bán, đi cùng một buổi là đáng tiền.
Ai đang chăm vườn và vụ tới đã bán cho ai?
Rất nhiều vườn không do chính chủ chăm mà do người làm thuê, người nhận khoán hoặc người thuê đất canh tác. Khi mua, mình cần biết rõ người đó là ai, có hợp đồng gì với chủ cũ, hợp đồng còn bao lâu, và họ có muốn tiếp tục làm với chủ mới không.
Nếu có người đang thuê đất, đang nhận khoán, mua xong mà không giải quyết rõ thì mình là chủ đất nhưng chưa chắc đã được tự quyết trên đất của mình trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực. Đề nghị người bán đưa hợp đồng khoán, thuê ra, hỏi luật sư về việc chấm dứt hoặc chuyển giao hợp đồng.
Một chuyện rất hay gặp nữa là bán trái trước vụ. Ở nhiều vùng trồng cây ăn trái, chủ vườn bán cả vụ cho thương lái từ khi trái còn non, nhận trước một phần tiền. Nếu mua vườn vào giữa mùa mà không hỏi, có thể tới lúc thu hoạch mới biết vụ này đã thuộc về người khác.
Vì vậy, khi thoả thuận mua, ghi rõ vụ đang có trên cây thuộc về ai, người bán đã nhận tiền của ai chưa, chi phí chăm sóc đến lúc thu hoạch ai chịu. Một dòng trong hợp đồng giúp tránh một mùa tranh cãi.
Định giá vườn có cây: những thứ cần tách riêng
Giá một vườn đang cho trái gồm nhiều phần. Tách ra như dưới giúp biết mình đang trả cho cái gì.
| Phần giá trị | Kiểm bằng cách nào | Lưu ý khi trả giá |
|---|---|---|
| Đất | Sổ, loại đất, quy hoạch, đường vào | So với đất trống cùng vùng, cùng loại đất |
| Cây đang cho trái | Tuổi cây, sức khoẻ, giống, số cây thực đếm | Người có chuyên môn đánh giá, không dựa vào sản lượng người bán kể |
| Vụ đang trên cây | Đã bán trước chưa, ai chịu chi phí tới khi thu | Ghi rõ trong hợp đồng |
| Hệ thống tưới, giếng, ao | Chạy thử, hỏi mùa khô | Hệ thống cũ có thể phải thay |
| Nhà kho, nhà tạm, sân phơi | Xem hiện trạng, hỏi giấy phép nếu là công trình | Công trình không phép trên đất nông nghiệp là rủi ro, không phải tài sản |
| Hợp đồng khoán, thuê đang có | Đọc hợp đồng, hỏi người đang làm | Có thể là ràng buộc chứ không phải điểm cộng |
Sản lượng và giá bán nông sản thay đổi theo năm, theo thời tiết, theo thị trường. Đừng trả tiền đất theo phép tính “mỗi năm thu được bao nhiêu” mà người bán đưa ra.
Thu nhập từ vườn: nhìn cho tỉnh
Người bán thường nói “vườn này mỗi năm thu được chừng ấy”. Con số đó có thể đúng cho một năm được mùa, được giá, và thường chưa trừ phân bón, thuốc, công thuê, điện nước tưới. Hỏi chi phí chăm sóc mỗi năm và tự trừ ra.
Nông sản lên xuống giá là chuyện bình thường. Có những năm giá cao, cả vùng đua nhau trồng; vài năm sau giá giảm, nhiều vườn lại chặt bỏ. Người mua để có chỗ nghỉ, chỗ về hưu nên coi thu nhập từ vườn là phần bù chi phí, không phải lý do chính để mua.
Chăm vườn cũng là một nghề. Người ở thành phố, mỗi tháng lên một hai lần, gần như chắc chắn phải thuê người chăm. Chi phí thuê, sự tin cậy của người chăm, và việc giám sát từ xa là những thứ quyết định vườn còn tốt hay xuống dần sau vài năm.
Nếu muốn tham khảo thêm các vườn đang được rao để tập so sánh, có thể xem các lô đất vườn đang rao ở vùng Tà Đùng, nhưng nhớ rằng mô tả sản lượng trong tin rao cũng là lời người bán; vẫn phải tự kiểm sổ, quy hoạch, đường vào và nhờ người rành nghề xem cây trước khi cọc.
Những câu cần hỏi trước khi chốt
Năm trồng và giống cây là gì? Hỏi cả nguồn cây giống nếu người bán còn nhớ.
Ba năm gần nhất thu hoạch thế nào? Hỏi cả năm tốt và năm xấu, không chỉ năm gần nhất.
Chi phí chăm sóc mỗi năm khoảng bao nhiêu? Phân, thuốc, công thuê, điện nước tưới.
Vườn đã từng bị bệnh gì, xử lý ra sao? Hỏi cả người đang chăm vườn và hàng xóm.
Ai đang chăm vườn, theo hợp đồng nào? Xin xem hợp đồng nếu có.
Vụ hiện tại đã bán trước chưa? Nếu đã bán, ai được thu, tiền đã nhận bao nhiêu phần.
Nhà kho, sân phơi trên đất có giấy phép không? Công trình trên đất nông nghiệp cần hỏi cơ quan có thẩm quyền.
Hàng xóm có phun thuốc gần ranh không? Với người định ở, thuốc phun từ vườn bên cạnh theo gió là chuyện ảnh hưởng sức khoẻ cần hỏi.
Câu hỏi thường gặp
Mua vườn đang cho trái có lợi hơn mua đất trống?
Có lợi nếu cây khoẻ, đúng giống và có người chăm đáng tin. Nhưng giá thường cao hơn và đi kèm rủi ro bệnh cây, hợp đồng khoán, vụ đã bán trước. Cần kiểm kỹ hơn đất trống.
Làm sao biết cây sầu riêng có bệnh?
Nhìn lá vàng, cành khô, vết chảy nhựa hay nứt vỏ ở gốc là những dấu hiệu cần chú ý. Tốt nhất nhờ kỹ sư nông nghiệp, cán bộ khuyến nông hoặc chủ vườn rành nghề không liên quan tới người bán xem tận nơi.
Vườn đang có người nhận khoán thì mua có được không?
Được, nhưng cần đọc hợp đồng khoán, biết thời hạn và cách chấm dứt hoặc chuyển giao. Hỏi luật sư để biết quyền của mình với đất trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực.
Có nên tính giá vườn theo sản lượng người bán đưa ra?
Không nên. Sản lượng và giá nông sản thay đổi theo năm. Định giá đất theo sổ, quy hoạch, đường vào, còn giá cây nhờ người có chuyên môn đánh giá.
Vườn cà phê già có nên mua?
Có thể mua nếu giá phản ánh việc phải tái canh. Tái canh tốn chi phí và cần thời gian chờ cây mới cho trái, nên tính trước cả hai.
