Nhà vừa ở vừa kinh doanh nên được chọn theo kiểu buôn bán của mình. Bán lẻ cần mặt tiền có chỗ cho khách dừng xe; bán hàng qua mạng cần lối cho xe giao hàng vào và chỗ để kho; làm dịch vụ cần chỗ đậu cho khách ngồi lâu. Căn hộ để ở thường không dùng được cho việc kinh doanh, còn nhà phố thương mại trong dự án phải kiểm kỹ mục đích và thời hạn sử dụng đất.
Người mua nhà để mở tiệm hay mắc một lỗi: chọn nhà trước, rồi mới nghĩ xem bán gì. Kết quả là có căn mặt tiền đẹp nhưng nằm sau dải phân cách, khách không quay đầu được; có căn hẻm rộng nhưng đường ra vào cấm xe tải giờ cao điểm, hàng không về kịp.
Bài này đi ngược lại: bắt đầu từ việc buôn bán, rồi mới tới loại nhà. Kèm theo là những thứ pháp lý và an toàn phải kiểm riêng khi một căn nhà vừa là chỗ ngủ vừa là cửa hàng.
Kiểu kinh doanh nào hợp loại nhà nào?
Bảng gợi ý ban đầu; mỗi khu, mỗi con đường còn có đặc điểm riêng cần đi xem tận nơi.
| Kiểu kinh doanh | Cần gì từ căn nhà | Loại nhà thường hợp |
|---|---|---|
| Tạp hoá, bán lẻ trong khu dân cư | Người đi bộ, xe máy dừng được | Mặt tiền hẻm lớn, đường nội khu |
| Ăn uống | Chỗ ngồi, thoát khói, thoát nước, phòng cháy | Mặt tiền đường có vỉa hè, nhà có sân trước |
| Bán hàng qua mạng | Kho, lối xe giao hàng, mạng ổn định | Nhà hẻm xe hơi, có tầng trệt rộng |
| Dịch vụ tóc, móng, spa nhỏ | Chỗ đậu xe khách, không gian sạch, kín | Mặt tiền hẻm, nhà phố có chỗ để xe |
| Văn phòng nhỏ, lớp học | Yên tĩnh, dễ tìm, an toàn cho người tới | Nhà phố hẻm lớn, nhà phố thương mại |
| Xưởng nhỏ, sửa chữa | Điện đủ tải, xe ra vào, chịu tiếng ồn | Nhà ven đô có sân, tránh khu dân cư đông |
Mặt tiền đường lớn: đông người qua chưa chắc đông khách
Nhiều người nghĩ mặt tiền đường lớn là cứ mở tiệm là có khách. Thực tế, đường càng lớn, xe càng chạy nhanh, người qua càng ít dừng lại. Đường có dải phân cách thì khách chiều bên kia phải đi xa để quay đầu. Đường cấm dừng đỗ giờ cao điểm thì khách ghé không có chỗ để xe.
Ngược lại, mặt tiền một con đường nội khu, một hẻm lớn đông dân, chạy chậm, có vỉa hè rộng thường hợp buôn bán nhỏ hơn. Khách ở quanh đó, đi bộ hoặc chạy xe chậm, dừng lại dễ dàng.
Cách kiểm đơn giản nhất là đứng trước căn nhà vào giờ mình định bán, đếm xem có bao nhiêu người dừng lại ở các tiệm xung quanh, xem họ để xe ở đâu. Một buổi sáng và một buổi tối như vậy nói nhiều hơn mọi lời môi giới.
Nhớ rằng chuyện buôn bán sẽ đổi theo thời gian. Mặt bằng hôm nay hợp quán ăn, vài năm sau có thể không còn. Một căn nhà tốt để ở là bảo hiểm cho trường hợp tiệm không như kỳ vọng.
Những điều pháp lý phải kiểm trước khi cọc
Mục đích sử dụng đất trên sổ. Đất ở thì ở và kinh doanh hộ gia đình thường không vướng; đất thương mại dịch vụ thì khác, có thể có thời hạn.
Nhà phố thương mại trong dự án. Có căn thuộc đất ở, có căn thuộc đất thương mại dịch vụ có thời hạn. Đọc kỹ sổ hoặc hợp đồng, hỏi luật sư nếu chưa rõ.
Căn hộ chung cư. Căn hộ để ở thường bị giới hạn sử dụng vào mục đích khác theo quy định và nội quy toà nhà. Đừng mua căn hộ với dự tính mở tiệm.
Đăng ký hộ kinh doanh tại địa chỉ. Hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh địa phương điều kiện, giấy tờ cần có.
Ngành nghề có điều kiện. Ăn uống, làm đẹp, giáo dục và một số ngành khác có điều kiện riêng; hỏi trước khi mua chứ không phải sau.
Quy hoạch và lộ giới. Mặt tiền nằm trong diện mở đường thì phần nhà phía trước có thể bị ảnh hưởng.
Quy định về biển hiệu, vỉa hè. Có đường quản lý chặt việc dùng vỉa hè, treo biển; ảnh hưởng trực tiếp tới buôn bán.
Nội quy khu dân cư. Khu đô thị, khu nhà phố có ban quản lý có thể giới hạn loại hình kinh doanh, giờ hoạt động.
Sống trên chỗ buôn bán: chuyện an toàn và chuyện gia đình
Nhà phố Việt Nam rất hay có cảnh tầng trệt là tiệm, các tầng trên là chỗ ở, lối thoát duy nhất là cửa cuốn phía trước. Khi xảy ra cháy ở tầng trệt, người ở tầng trên rất khó thoát. Khi chọn nhà để vừa ở vừa buôn bán, hãy xem có lối thoát thứ hai không: cửa sau, ban công không bị khung sắt bịt kín, lối lên sân thượng.
Kinh doanh có dùng bếp, hàng dễ cháy, nhiều thiết bị điện thì cần xem hệ thống điện có đủ tải, có cầu dao riêng cho khu kinh doanh, có bình chữa cháy và hiểu cách dùng. Hỏi cơ quan phòng cháy địa phương về yêu cầu đối với ngành của mình.
Về chuyện gia đình: tiệm mở là nhà không còn giờ riêng. Khách gõ cửa lúc ăn cơm, trẻ con chơi giữa hàng hoá, người lạ ra vào mỗi ngày. Bố trí lối đi riêng lên tầng ở, hoặc ít nhất một cửa ngăn giữa tiệm và nhà, giúp cả nhà dễ thở hơn.
Hàng xóm cũng là một phần của bài toán. Quán ăn có khói và mùi, tiệm sửa xe có tiếng ồn, kho hàng có xe ra vào. Hỏi xem trong xóm đã từng có tranh chấp về chuyện buôn bán chưa. Một xóm quen với tiệm tạp hoá chưa chắc chịu được một quán nhậu.
Sai lầm hay gặp khi mua nhà để buôn bán
Chọn nhà theo cảm giác “đường đông”. Đông xe chạy khác với đông khách dừng.
Không kiểm chỗ đậu xe cho khách. Khách không có chỗ để xe là khách đi tiệm khác.
Mua căn hộ để mở tiệm. Dễ vi phạm nội quy và quy định, có khi phải dừng kinh doanh.
Không đọc mục đích sử dụng đất của nhà phố thương mại. Phát hiện thời hạn sử dụng đất sau khi đã mua.
Bỏ qua lối thoát hiểm. Cửa cuốn duy nhất phía trước, khung sắt bịt kín ban công.
Đánh giá thấp tiền sửa mặt bằng. Ăn uống cần hút khói, thoát nước mỡ; dịch vụ cần điện nước riêng.
Không tính phương án nếu tiệm đóng. Căn nhà có cho thuê lại mặt bằng được không, có ở thoải mái được không.
Vay quá sức vì tin doanh thu tương lai. Doanh thu chưa có thì chưa phải nguồn trả nợ. Tính khoản vay theo thu nhập hiện có.
Câu hỏi thường gặp
Có được kinh doanh trong căn hộ chung cư không?
Căn hộ để ở thường bị giới hạn sử dụng vào mục đích khác theo quy định về nhà ở và nội quy toà nhà. Một số toà có khu thương mại riêng ở tầng đế. Hỏi ban quản lý và đọc nội quy trước khi định làm gì trong căn hộ.
Nhà phố thương mại có khác nhà phố thường không?
Nhà phố thương mại trong dự án thường được thiết kế để kinh doanh tầng dưới, ở tầng trên. Điểm cần kiểm là mục đích và thời hạn sử dụng đất: có căn là đất ở lâu dài, có căn là đất thương mại dịch vụ có thời hạn. Đọc kỹ hợp đồng và sổ.
Mua nhà hẻm để bán hàng online có ổn không?
Thường ổn nếu hẻm đủ cho xe giao hàng nhỏ vào, có tầng trệt để làm kho, mạng internet ổn định. Hỏi hàng xóm về giờ cấm xe, tình trạng ngập để hàng không bị ướt.
Có cần đăng ký kinh doanh khi buôn bán nhỏ tại nhà không?
Tuỳ quy mô và ngành nghề, có trường hợp phải đăng ký hộ kinh doanh, có trường hợp không. Hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc cơ quan thuế địa phương để làm đúng từ đầu.
Vừa ở vừa kinh doanh có ảnh hưởng gì khi vay mua nhà không?
Ngân hàng có thể xem cả thu nhập từ kinh doanh, nhưng thường đòi chứng minh ổn định. Nếu việc kinh doanh chưa bắt đầu, đừng tính doanh thu dự kiến vào khả năng trả nợ.
Mặt tiền hẻm hay mặt tiền đường lớn hợp buôn bán nhỏ hơn?
Với buôn bán phục vụ người trong khu, mặt tiền hẻm lớn đông dân thường hợp hơn vì khách dừng dễ. Mặt tiền đường lớn hợp với cửa hàng cần người qua đường thấy từ xa và có chỗ đậu xe.
