Đường vào là thứ quyết định một lô đất vườn ở Lâm Đồng có dùng được quanh năm hay chỉ dùng được vài tháng mùa khô. Trước khi cọc, cần đi chính con đường đó vào mùa mưa, hỏi con đường nằm trên đất của ai, đã được ghi nhận là lối đi chung chưa, và xem xe chở vật liệu, xe cứu thương có vào tới lô đất không.
Đường đất đỏ ở vùng cao nguyên rất đẹp trong ảnh mùa khô. Sau vài trận mưa, đúng con đường ấy thành bùn trơn, xe máy trượt bánh, xe hơi không leo nổi dốc. Người bán thường dẫn khách đi xem vào ngày nắng, và họ không hẳn cố ý: dân địa phương quen đường nên không thấy đó là chuyện lớn. Với người ở thành phố lên cuối tuần, đó lại là chuyện lớn nhất.
Đi đường vào mùa mưa: bài kiểm không thay thế được
Ở Tây Nguyên và vùng Bảo Lộc, mùa mưa thường kéo dài nhiều tháng giữa năm, mưa chiều gần như ngày nào cũng có. Đất đỏ bazan khi ướt rất trơn và dính, bám vào bánh xe thành từng lớp. Một con dốc mùa khô xe hơi gầm thấp vẫn lên được, mùa mưa có khi xe gầm cao cũng phải đứng lại.
Nếu đi xem đất vào mùa khô, hãy hỏi thẳng hàng xóm: mùa mưa đường này đi được bằng gì, có khi nào bị chia cắt không, nước có chảy cắt ngang đường không. Để ý những dấu vết: rãnh xói sâu chạy dọc đường, đá dăm bị cuốn trôi, những đoạn có người lót tạm bằng cành cây, bao tải. Đó là dấu hiệu mùa mưa đường rất xấu.
Tốt nhất là quay lại một lần trong mùa mưa trước khi cọc. Nếu không kịp, có thể nhờ người quen ở gần đi giùm và quay video, nhưng video không cho biết độ trơn như khi tự mình chạy xe qua.
Cũng phải phân biệt đường đất với đường cấp phối, đường bê tông. Đường bê tông dù hẹp vẫn dùng được quanh năm. Đường đất thì phải hỏi đã có kế hoạch làm đường chưa, ai làm, ai góp tiền. Ở nhiều thôn, đường bê tông được làm nhờ dân góp tiền hoặc góp đất; người mới tới cũng có thể được đề nghị góp.
Con đường nằm trên đất của ai?
Đường công cộng do địa phương quản lý. Đây là trường hợp yên tâm nhất. Hỏi UBND xã để xác nhận con đường là đường công cộng.
Đường nằm trong chính thửa đất người bán. Thường gặp khi một thửa lớn được chia lô. Đường có thể chưa được ghi nhận là lối đi chung, sau này chủ khác có thể rào lại.
Đường đi nhờ qua đất nhà khác. Hàng xóm cho đi từ trước nhưng chưa có giấy tờ. Đổi chủ là có thể đổi ý.
Đường mòn dân tự đi lâu năm. Quen là vậy nhưng chưa chắc có tư cách pháp lý. Hỏi UBND xã và cơ quan đất đai.
Đường lâm nghiệp, đường trong khu rừng. Có thể bị hạn chế đi lại hoặc thuộc quản lý của đơn vị lâm nghiệp. Hỏi kỹ trước khi coi đó là lối vào.
Đường qua đập, bờ hồ thuỷ lợi, thuỷ điện. Có thể thuộc hành lang bảo vệ công trình. Việc đi lại, sửa chữa đường do đơn vị quản lý quyết định.
Đường trên sơ đồ phân lô nhưng chưa có thật. Chỉ là nét vẽ. Không trả tiền cho đường chưa có.
Cách xác nhận. Đối chiếu sơ đồ thửa trên sổ: lô đất có tiếp giáp đường không, đường đó ghi là gì. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai và UBND xã.
Nếu lô đất phải đi nhờ qua đất người khác
Không phải lô nào đi nhờ cũng nên bỏ, nhưng phải làm cho chắc trước khi mua:
- Hỏi người có đất mà đường đi qua. Gặp tận mặt, hỏi họ có đồng ý cho chủ mới tiếp tục đi không, có điều kiện gì.
- Lập thoả thuận bằng văn bản. Ghi rõ vị trí, bề rộng lối đi, ai sửa chữa, có trả tiền không. Hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư về hình thức phù hợp để thoả thuận có giá trị lâu dài.
- Hỏi về việc đăng ký quyền lối đi. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai xem có thể ghi nhận quyền đối với lối đi qua thửa đất liền kề không, thủ tục ra sao.
- Ghi điều kiện vào hợp đồng cọc. Cọc có điều kiện: nếu không có thoả thuận lối đi trước ngày công chứng thì được hoàn cọc.
- Tính chi phí làm đường. Nếu phải tự làm đường, hỏi giá thợ địa phương và tính vào tổng chi phí mua.
Một lô đất rẻ vì không có đường thì chỉ thật sự rẻ khi tính cả công sức và chi phí để có đường. Nhiều khi cộng lại không còn rẻ.
Xe gì phải vào được tới lô đất?
Xe chở vật liệu xây dựng. Muốn xây nhà, xe tải chở cát, đá, gạch phải vào được. Xe nhỏ phải chở nhiều chuyến thì chi phí đội lên.
Xe bồn bê tông. Nếu đổ bê tông, hỏi xe bồn có vào được không, hay phải trộn tay.
Xe cứu thương. Với người lớn tuổi ở lâu, đây là câu hỏi quan trọng. Đường hẹp, dốc, trơn thì xe không vào được, phải khiêng người ra đường lớn.
Xe chữa cháy. Vùng đồi khô hanh mùa khô có nguy cơ cháy. Đường vào cho xe chữa cháy là chuyện nên nghĩ tới.
Xe thu mua nông sản. Nếu có vườn cây cho thu hoạch, thương lái vào tận nơi thì đỡ công vận chuyển.
Xe hơi gia đình. Lái thử bằng chính xe mình. Gầm thấp, dốc gắt, cua hẹp là ba thứ cần thử.
Xe máy chở đồ. Đường xấu nhất vẫn phải có ít nhất lối đi xe máy quanh năm.
Đường trong các khu phân lô đất vườn
Một kiểu đường rất hay gặp là đường nội bộ trong các khu phân lô đất vườn: một thửa lớn được chia ra nhiều lô, mở một con đường đất hoặc cấp phối ở giữa, rao bán là “có đường nội bộ rộng”. Con đường trông đẹp lúc mới ủi, nhưng thường chưa được làm móng, chưa có rãnh thoát nước, sau một hai mùa mưa là xói lở.
Câu hỏi quan trọng hơn là pháp lý: con đường ấy là đất của ai. Nếu nó vẫn nằm trong thửa đất của người bán và chưa được tách ra làm lối đi chung, thì quyền đi lại của người mua lô phụ thuộc vào người bán hoặc người mua sau. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai xem con đường có được thể hiện là lối đi trên hồ sơ hay không.
Ngoài ra, hỏi ai sẽ bảo trì con đường, ai trả tiền khi nó hư. Khi các lô đã bán hết, người phân lô không còn trách nhiệm gì nữa, và những người mua phải tự góp tiền với nhau. Nếu không ai chịu góp, con đường cứ thế xuống cấp.
Đường là thứ người mua đất vườn hay xem nhẹ nhất lúc ký và kêu nhiều nhất sau khi mua. Bỏ ra một ngày đi kiểm đường đáng giá hơn mọi lời giới thiệu về cảnh đẹp.
Câu hỏi thường gặp
Đất vườn không có đường đi có nên mua?
Chỉ nên mua khi đã có thoả thuận lối đi bằng văn bản với người có đất liền kề và tính đủ chi phí làm đường. Nếu không, lô đất có thể không sử dụng được hoặc rất khó bán lại.
Làm sao biết đường vào là đường công cộng?
Đối chiếu sơ đồ thửa trên sổ xem lô có tiếp giáp đường không, rồi hỏi UBND xã và văn phòng đăng ký đất đai. Đừng dựa vào việc nhiều người vẫn đi lại.
Mùa mưa đường đất đỏ đi lại thế nào?
Rất trơn và dính, nhiều đoạn dốc xe hơi không lên được. Hỏi hàng xóm mùa mưa đường có bị chia cắt không, và nếu được, tự đi thử một lần trong mùa mưa trước khi cọc.
Đường nội bộ trong khu phân lô có đáng tin không?
Cần hỏi con đường nằm trên đất của ai và đã được thể hiện là lối đi trên hồ sơ chưa, ai bảo trì sau khi bán hết lô. Đường chỉ được ủi tạm thường xuống cấp nhanh sau vài mùa mưa.
Có nên tự góp tiền làm đường bê tông?
Nhiều thôn làm đường nhờ dân góp tiền hoặc góp đất. Nếu con đường là đường chung đã được địa phương xác nhận, góp tiền làm đường thường đáng. Hỏi UBND xã về cách làm và ai quản lý.
