Nhà giấy tay, nhà mua qua vi bằng, nhà chung một cuốn sổ với nhiều căn khác — ba loại này thường rẻ hơn nhà có sổ riêng ở cùng khu. Cái giá của sự rẻ đó là: người mua thường không sang tên được ngay hoặc không sang tên được, khó vay ngân hàng, khó bán lại với giá tốt, và dễ vướng tranh chấp nhiều năm. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao tiền, không thay được hợp đồng công chứng.
Người viết từng thấy nhiều gia đình mua nhà giấy tay và sống yên ổn mười mấy năm. Cũng từng thấy những gia đình mất trắng vì người bán bán một căn cho hai người. Bài này không bảo tuyệt đối không mua, mà nói rõ mình đang mua cái gì, rủi ro nằm ở đâu, và khi nào nên tránh hẳn.
Giấy tay, vi bằng, sổ chung: khác nhau thế nào?
Giấy tay là giấy mua bán do hai bên tự viết, tự ký, có khi có người làm chứng, có khi có xác nhận của tổ dân phố. Nó không được công chứng, chứng thực và không được đăng ký tại cơ quan đất đai. Với nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng theo quy định phải được công chứng hoặc chứng thực; giấy tay vì vậy không đủ để sang tên.
Vi bằng do thừa phát lại lập, ghi nhận một sự kiện có thật như việc hai bên gặp nhau, giao nhận một khoản tiền. Vi bằng có giá trị làm chứng cứ, nhưng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực, và không phải căn cứ để sang tên. Nhiều người bị dẫn dắt rằng "có vi bằng là chắc như sổ" — điều đó không đúng.
Nhà sổ chung là nhiều căn nhà, nhiều hộ cùng nằm trên một thửa đất, một cuốn sổ đứng tên một người hoặc vài người. Mỗi hộ mua một phần bằng giấy tay hoặc vi bằng, ở riêng, nhưng trên giấy vẫn là đất của người đứng tên sổ. Việc tách sổ riêng phụ thuộc điều kiện tách thửa của địa phương, không phải lúc nào cũng làm được.
Có một trường hợp riêng: nhà, đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ nhiều năm trước, chưa từng được cấp sổ lần đầu. Một số trường hợp như vậy có thể được xem xét cấp sổ nếu đáp ứng điều kiện. Nhưng điều kiện cụ thể phải hỏi cơ quan đất đai địa phương, không tin vào lời người bán "khu này ai cũng làm sổ được".
Rủi ro cụ thể khi mua nhà giấy tay, vi bằng
Người bán bán một căn cho nhiều người. Không có đăng ký nên không ai biết căn nhà đã được bán cho người khác trước.
Người bán vẫn đứng tên, vẫn có thể thế chấp. Trên giấy tờ, căn nhà vẫn là của người bán. Họ có thể đem sổ đi thế chấp, vay nợ.
Người bán mất, người thừa kế không công nhận. Con cái của người bán có thể không biết, hoặc không chấp nhận việc mua bán bằng giấy tay.
Người bán bị kiện, tài sản bị kê biên. Căn nhà mình đang ở vẫn là tài sản của họ trên giấy.
Không sang tên được. Không có tên mình trên sổ thì mình không có quyền định đoạt đầy đủ.
Khó vay ngân hàng. Ngân hàng thường không nhận thế chấp nhà không đứng tên người vay.
Khó bán lại. Người mua sau cũng phải chấp nhận rủi ro y như mình, nên giá bán lại thường bị ép.
Nhà nằm trong quy hoạch, xây không phép. Nhiều nhà giấy tay là nhà xây trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch. Khi có đền bù, người không đứng tên có thể gặp nhiều khó khăn.
Tranh chấp kéo dài nhiều năm. Khi xảy ra chuyện, giải quyết qua toà thường tốn thời gian và chi phí, kết quả không chắc chắn.
Rủi ro riêng của nhà sổ chung
Ranh giới giữa các căn không rõ trên giấy. Mỗi căn chỉ có giấy tay ghi diện tích, không có sơ đồ được xác nhận.
Người đứng tên sổ có toàn quyền trên giấy. Một người đứng tên có thể đem cả thửa đi thế chấp.
Một hộ có vấn đề kéo cả thửa vướng theo. Ví dụ người đứng tên bị kê biên tài sản, cả thửa có thể bị ảnh hưởng.
Tách sổ phụ thuộc điều kiện của địa phương. Diện tích tối thiểu, lối đi, quy hoạch. Không phải phần nào cũng tách được.
Cần sự đồng ý của tất cả các bên khi làm thủ tục. Một hộ không hợp tác là cả nhóm phải chờ.
Lối đi chung có khi chỉ là thoả thuận miệng. Khi người đứng tên đổi ý hoặc bán phần đất có lối đi, các căn bên trong có thể bị chặn.
Giá rẻ phản ánh rủi ro, không phải món hời. Khoảng chênh với nhà sổ riêng là chi phí của sự không chắc chắn.
Nếu vẫn cân nhắc mua: tối thiểu phải làm gì?
Có những hoàn cảnh người mua không có lựa chọn khác: ngân sách chỉ đủ nhà giấy tay ở ven đô, hoặc cần chỗ ở gần nơi làm việc. Nếu vẫn cân nhắc, ít nhất phải hiểu rõ mình đang đổi rủi ro lấy giá, và làm vài việc để giảm rủi ro.
Thứ nhất, kiểm thửa đất gốc như kiểm một căn nhà có sổ: ai đứng tên, đang thế chấp không, nằm trong quy hoạch gì, loại đất gì. Hỏi UBND phường, xã và văn phòng đăng ký đất đai về khả năng cấp sổ, tách thửa cho phần mình mua. Câu trả lời "không thể" là câu trả lời quan trọng nhất.
Thứ hai, hỏi hàng xóm và những người đã mua trong cùng khu sổ chung: đã có ai tách được sổ chưa, người đứng tên có hợp tác không, có ai từng gặp chuyện chưa. Thứ ba, nhờ luật sư xem giấy tờ và tư vấn cách lập văn bản sao cho quyền lợi của mình được ghi nhận rõ nhất có thể trong điều kiện đó.
Và quan trọng nhất: đừng dùng toàn bộ tài sản, càng đừng vay mượn khắp nơi, để mua một căn nhà giấy tay. Nếu điều tệ nhất xảy ra, mình vẫn phải đứng vững được.
Những câu cần hỏi trước khi đưa tiền
Trước khi đưa bất cứ khoản tiền nào cho nhà giấy tay, vi bằng hay sổ chung, nên có câu trả lời cho:
- Thửa đất gốc đứng tên ai, có sổ chưa? Xem bản gốc, không xem ảnh chụp.
- Loại đất là gì, có đất ở không? Nhà xây trên đất nông nghiệp là rủi ro rất lớn.
- Thửa đất có nằm trong quy hoạch nào không? Hỏi UBND phường, xã.
- Phần mình mua có tách thửa, cấp sổ riêng được không? Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về điều kiện cụ thể.
- Người đứng tên sổ có đồng ý ký công chứng khi đủ điều kiện không? Có cam kết bằng văn bản không.
- Đã có ai trong khu tách sổ thành công chưa? Hỏi trực tiếp những người đó.
- Luật sư nói gì về giấy tờ và cách lập văn bản? Không bỏ qua bước này với khoản tiền lớn.
Câu hỏi thường gặp
Vi bằng có thay được hợp đồng công chứng không?
Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện có thật như việc giao nhận tiền, có giá trị làm chứng cứ, nhưng không thay văn bản công chứng, chứng thực và không phải căn cứ để sang tên.
Nhà giấy tay có làm sổ được không?
Một số trường hợp nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ trước có thể được xem xét cấp sổ nếu đủ điều kiện. Điều kiện cụ thể phải hỏi cơ quan đất đai địa phương, không nên tin lời hứa của người bán.
Nhà sổ chung có tách sổ được không?
Tuỳ điều kiện tách thửa của địa phương như diện tích tối thiểu, lối đi, quy hoạch, và sự hợp tác của người đứng tên. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai trước khi mua.
Mua nhà giấy tay có vay ngân hàng được không?
Thường rất khó, vì ngân hàng nhận thế chấp dựa trên giấy chứng nhận đứng tên người vay. Người mua nên chuẩn bị đủ tiền tự có nếu chọn loại nhà này.
Nhà giấy tay giá rẻ có phải món hời?
Khoảng chênh giá phản ánh rủi ro: khó sang tên, khó vay, khó bán lại, dễ tranh chấp. Chỉ nên cân nhắc khi hiểu rõ rủi ro, đã hỏi cơ quan đất đai và luật sư, và không dồn toàn bộ tài sản vào đó.
Có xác nhận của tổ dân phố thì giấy tay có an toàn hơn?
Xác nhận đó chỉ giúp chứng minh có việc mua bán, không biến giấy tay thành hợp đồng công chứng và không giúp sang tên. Rủi ro cơ bản vẫn còn nguyên.
