Muốn biết một khu có ngập không, phải nhìn cả đường ra vào chứ không chỉ căn nhà: đi lại khu đúng lúc mưa lớn hoặc kỳ triều cường, hỏi người sống ở đó lâu năm, và để ý xem đường, khu lân cận có đang được nâng cao hay san lấp không. Nhà cao ráo mà con đường duy nhất ra đường lớn ngập nửa bánh xe thì vẫn là nhà bị cô lập mỗi chiều mưa.
Chuyện kiểm một căn nhà có thấm nước, nền có thấp hơn mặt đường không là việc lúc đi xem nhà. Bài này đi một bước xa hơn: đánh giá cả khu, vì ngập là thứ chung của cả khu, và một khi đã mua thì mình không sửa được bằng tiền riêng.
Vì sao ngập là chuyện của cả khu, không phải của một căn?
Nước không dừng ở ranh đất. Một khu thấp trũng thì khi mưa lớn, nước dồn từ chỗ cao về, cống không thoát kịp, mọi căn trong khu cùng chịu. Có căn tự nâng nền cao hơn hàng xóm, trong nhà khô ráo, nhưng cả nhà vẫn phải lội ra đầu hẻm, xe vẫn chết máy, con vẫn nghỉ học thêm buổi.
Có một kiểu ngập rất hay đánh lừa người mua: khu vốn không ngập, cho tới khi xung quanh được san lấp làm khu mới hoặc con đường chính được nâng cao. Từ đó, khu cũ trở thành lòng chảo. Người ở lâu năm sẽ kể “hồi trước đâu có ngập”, và đó chính là tín hiệu đáng lo, không phải tín hiệu yên tâm.
Ngập còn kéo theo những thứ không hiện ra trên tin rao: đồ đạc tầng trệt phải kê cao, ô tô không dám để trong nhà mùa mưa, mùi cống bốc lên những ngày nắng sau mưa, muỗi nhiều hơn. Khi bán lại, người mua sau cũng sẽ hỏi đúng những câu này.
Cũng phải công bằng: nhiều khu từng ngập nặng đã đỡ hẳn sau khi được làm cống lớn hoặc nâng đường. Vì thế, câu hỏi đáng hỏi hơn “khu này có ngập không” là “ngập kiểu gì, bao lâu rút, gần đây đỡ hay nặng thêm”.
Đi lúc nào và nhìn những dấu gì?
Đi ngay sau một trận mưa lớn. Đừng chờ trời khô. Theo dõi dự báo, có trận mưa lớn buổi chiều thì chạy tới khu ngay khi mưa ngớt, xem nước đọng ở đâu, rút nhanh hay chậm.
Ở vùng chịu ảnh hưởng triều, đi vào kỳ triều cường. Có khu không ngập vì mưa mà ngập vì nước sông dâng, nhất là những đợt triều cường cao. Hỏi người dân những tháng nào trong năm nước lên nhiều nhất, rồi đi đúng dịp đó.
Nhìn vệt nước trên tường rào, chân cột điện. Vệt ố ngang thân tường, ngang chân cột cho thấy mực nước từng lên tới đâu. Nhiều căn liền nhau có vệt cùng độ cao là dấu hiệu ngập chung của khu.
Đếm những ngưỡng cửa được nâng. Hàng loạt nhà trong hẻm xây thêm bậc chắn trước cửa, đổ dốc nhỏ, làm vách nhôm chắn nước là dấu hiệu cả hẻm từng phải chống ngập.
Nhìn nhà thấp hơn mặt đường. Đi dọc hẻm, đếm xem có bao nhiêu căn có nền thấp hơn mặt đường. Đường đã được nâng nhiều lần mà nhà không nâng theo là chuyện của cả khu, không phải một căn.
Để ý miệng cống và mương. Cống bị rác lấp, mương hở đầy bùn, nắp cống bị nâng tạm bằng gạch là dấu hiệu thoát nước kém.
Xem bao cát, máy bơm trước nhà. Nhà có sẵn bao cát hoặc máy bơm nhỏ đặt gần cửa thường là nhà đã quen chống ngập.
Hỏi ba người khác nhau. Người bán hàng tạp hoá, xe ôm đầu hẻm và một nhà ở lâu năm. Ba người nói giống nhau thì tin được; người bán nhà nói khác ba người ấy thì càng phải hỏi kỹ.
Khu đang san lấp, đường đang nâng: chuyện của mấy năm tới
Khi đánh giá ngập, hãy nhìn ra xung quanh khu một vòng rộng chứ đừng chỉ nhìn trong hẻm. Những bãi đất trống đang được đổ cát, những dự án đang nâng nền cao hơn khu dân cư cũ, những con đường lớn đang thi công nâng cốt mặt đường đều là những thứ thay đổi đường đi của nước.
Một khu dân cư cũ nằm cạnh một khu mới được san lấp cao hơn sẽ nhận thêm nước từ khu mới đổ xuống khi mưa, nếu hệ thống thoát nước hai bên không được nối đồng bộ. Ngược lại, nếu khu mới làm cống lớn và nối vào kênh chính, khu cũ có khi lại đỡ hơn. Không ai nói trước được, nên cần hỏi.
Người nên hỏi là UBND phường, xã nơi có khu, cụ thể là bộ phận phụ trách đô thị, hạ tầng. Hỏi xem đường quanh khu có kế hoạch nâng cấp không, khu có trong danh sách điểm ngập đang được xử lý không. Câu trả lời có thể chưa đầy đủ, nhưng ít ra mình biết có hay không có kế hoạch.
Với nhà trong hẻm, còn một câu hỏi nữa: hẻm đã bao giờ được nâng chưa, lần gần nhất là khi nào. Mỗi lần hẻm được nâng là một lần các nhà hai bên thấp xuống tương đối, và chủ nhà phải tự bỏ tiền nâng nền, nâng cửa.
Mỗi kiểu ngập nghĩa là gì với người mua để ở?
Không phải kiểu ngập nào cũng giống nhau. Bảng dưới giúp phân biệt mức độ ảnh hưởng tới sinh hoạt.
| Kiểu ngập | Dấu hiệu nhận ra | Ảnh hưởng tới người ở |
|---|---|---|
| Ngập đọng sau mưa, rút trong vòng một giờ | Nước đọng ở chỗ trũng, vệt nước thấp | Phiền nhưng chịu được nếu đường đi làm không qua chỗ đó |
| Ngập kéo dài vài giờ khi mưa lớn | Nhà nâng ngưỡng cửa, vệt ố trên tường rào | Kẹt giờ đi về, xe dễ chết máy, đồ tầng trệt phải kê cao |
| Ngập theo triều cường | Người dân nhớ rõ tháng nào nước lên, có bao cát, vách chắn | Lặp lại theo mùa, đoán trước được nhưng tốn công chống mỗi năm |
| Ngập do xung quanh nâng cao | Nhà thấp hơn đường, khu mới san lấp sát bên | Có xu hướng nặng dần, chi phí nâng nền về sau |
| Ngập ở đường ra vào duy nhất | Khu khô nhưng đoạn đường ra đường lớn ngập | Cả khu bị cô lập lúc mưa, khó cho người già và cấp cứu |
Hai dòng cuối là hai kiểu dễ bị bỏ qua nhất, vì lúc đi xem nhà trời khô, khu trông cao ráo.
Nếu vẫn thích căn nhà trong khu từng ngập thì sao?
Hỏi giá có tính tới ngập chưa. Nhà trong khu ngập thường phải rẻ hơn khu lân cận không ngập. Nếu giá ngang nhau, người bán đang bỏ qua một điểm trừ có thật.
Tính chi phí nâng nền, nâng cửa. Nếu nhà thấp hơn đường, phải tính chuyện nâng nền về sau. Việc này đụng tới kết cấu, cần kỹ sư xem và báo giá trước khi chốt giá mua.
Kiểm điện tầng trệt. Ổ cắm, tủ điện đặt thấp dễ chạm nước. Hỏi thợ điện chi phí dời lên cao.
Hỏi chuyện để xe. Mùa mưa có phải gửi xe ở chỗ cao hơn không, có tốn thêm không.
Hỏi chuyện bảo hiểm và đồ đạc. Đồ điện tử, tủ lạnh, máy giặt ở tầng trệt là thứ hỏng đầu tiên. Bố trí lại công năng tầng trệt có thể là cách rẻ nhất.
Nghĩ tới người già và trẻ nhỏ. Người lớn tuổi đi lại khó, cần cấp cứu ban đêm lúc đường ngập là tình huống phải tính trước.
Nghĩ tới lúc bán lại. Người mua sau cũng sẽ đi xem lúc trời mưa nếu họ cẩn thận. Đừng tự an ủi rằng khi bán sẽ không ai biết.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết một khu có ngập khi đi xem vào mùa khô?
Nhìn vệt nước trên tường rào, chân cột điện, đếm những nhà nâng ngưỡng cửa, nhà thấp hơn mặt đường, và hỏi ít nhất ba người sống lâu năm. Nếu được, hẹn quay lại khu vào mùa mưa trước khi cọc.
Nhà cao hơn mặt đường thì có cần lo ngập không?
Vẫn cần, vì đường ra vào khu có thể ngập dù trong nhà khô. Ngoài ra, nếu đường xung quanh sắp được nâng, lợi thế cao hơn mặt đường có thể mất dần.
Hỏi ai về kế hoạch chống ngập của khu?
Hỏi UBND phường, xã nơi có khu, bộ phận phụ trách đô thị và hạ tầng. Hỏi xem đường, cống quanh khu có kế hoạch nâng cấp không và khu có nằm trong danh sách điểm ngập đang xử lý không.
Khu bên cạnh đang san lấp có ảnh hưởng gì?
Có thể làm nước dồn về khu cũ nếu thoát nước hai bên không được nối đồng bộ, hoặc không ảnh hưởng nếu khu mới làm cống tốt. Không đoán trước được, nên hỏi chính quyền địa phương và người dân xem từ khi san lấp tình hình có đổi không.
Ngập theo triều cường có nghiêm trọng hơn ngập do mưa?
Không hẳn, nhưng nó lặp lại theo mùa và có thể kéo dài hơn. Ưu điểm là đoán trước được ngày nước lên, nên người dân thường có sẵn cách chống. Hỏi rõ mỗi năm nước lên mấy đợt, mỗi đợt bao lâu.
